《民法典》是“住有所居”的法律保障

文/牧子犁

一、《民法典》是“社会生活的百科全书”

民法源于古罗马时期的罗马法。罗马法是在资本主义产生前在商品生产基础上产生的法律，恩格斯称其为“商品生产者社会的第一部世界性法律”。罗马法体现的法治思想、法律规范和法律体系，为现代民法奠定了基础。

随着法学研究的深入，法律界一般认为，民法一词有广狭二义。广义的民法，即实质的民法，是指调整民事关系的法律规范的总称，其功能就是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系。狭义的民法，是指以法典形式面世的法律文件，即《民法典》。《民法典》是世界上许多发达国家调整财产关系和人身关系普遍采用的法律文件。法国1804年颁布的《法国民法典》（拿破仑法典），是第一部以罗马法为基础编纂的《民法典》，此后各个国家纷纷制定《民法典》。1890年，《日本民法典》公布；1892年，《瑞士民法典》问世；1896年，《德国民法典》出台……一个国家编纂和颁布《民法典》，反映的是这个国家的法治现状和文明程度。中国要屹立于世界民族之林，必须编纂属于中国人民的《民法典》。

新中国成立以后，由于条件不具备，党和国家决定按照“成熟一个通过一个”的工作思路，先制定民事单行法律，相继出台《继承法》《民法通则》《担保法》《合同法》《物权法》等法律，形成了比较完备的民事法律规范体系，但是也逐步暴露出一个问题，即对众多单行民事法律所涉及一些共同问题，如民事活动的基本原则，公民、法人、民事法律行为和代理，诉讼时效，民法权利，民事责任等缺乏规定，不仅使民事立法不成体系，而且也给单行法律的实施带来困难，从而影响法律实施的效果。

编纂《民法典》是当代社会主义法治建设的一项重大任务。在党中央领导下，全国人大经过多年努力，将原《继承法》《婚姻法》《民法通则》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》等进行系统整合，编订纂修成体例科学、结构严谨、规范合理、内容完备的综合性法典。《民法典》在编订纂修过程中，坚持多谋民生之利，多解民生之忧，在发展中补齐民生短板、促进社会公平正义，在幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶上不断取得新进展，充分反映人民的利益和愿望，顺应时代发展要求。特别是《民法典》编纂秉承改革创新的精神，创造性地构建了具有中国特色的民事法律制度，即充分考虑新时代人民群众的新需求，增设人格权编和侵权责任编。《民法典》还顺应时代新需求，规定了隐私权和个人信息保护、居住权、互联网大数据时代相应权益等新权益，规定了环境污染和生态破坏责任、高空抛物坠物责任等新责任，维护社会和谐稳定和经济社会秩序。《民法典》涉及社会和经济生活方方面面，完全可以称之为“社会生活百科全书”。

《民法典》的颁布实施是我国加强社会治理体系建设的一项重大工程。《民法典》的实施既有利于充分调动人民群众的积极性和创造性、维护交易安全、维护市场秩序，而且《民法典》完善了权利保护和救济规则，形成规范有效的权利保护机制，能够更好地维护人民群众的权益。从这个意义上说，《民法典》是我国社会治理体系的重要组成部分，又是社会治理的一项重要制度，在社会治理中发挥着法治引领、规范和保障的作用。

二、《民法典》与房地产法律

随着社会的发展，法律涉入社会的一切领域，法律规范日益纷繁复杂。房地产业人士学习《民法典》，需要把握《民法典》与房地产法律的关系，即《土地管理法》《城市房地产管理法》这两部涉及房地产管理的法律与《民法典》是如何各自调整社会关系的。

早在罗马法时代，法学研究就以法律所规范的社会关系是否属于权力命令性质作为标准，将法律分为公法和私法，即区分国家的法律和市民社会的法律这两个法律领域。凡是规范权力强制与必当服从的国家范畴的社会关系的法律，为公法。凡是规范独立自主与平等协商的市民社会范畴的社会关系的法律，为私法。公法中有宪法、行政法、刑法、诉讼法以及国际公法等法律部门。私法中分有民法、商法、国际私法以及劳动法、社会保障法等法律部门。于是整个法律系统由公法、私法以及它们囊括的诸多法律部门构成。法律体系架构的完成，更进一步确立了民法所调整的市民社会领域无权力属性，国家领域不得超越法律地随意干预的私法自治原则和意思自由原则，以及民事权利不得滥用原则。

根据以上法律体系的划分可以判断：《民法典》属私法，它是基础性法律，必须由全国人民代表大会审议通过；房地产法律属公法，是行政法，又称专业法，由全国人大常委会审议通过。《民法典》与房地产法律最大的区别是法律调节的对象和范围不同，即《民法典》调节的是民事主体之间的权利义务关系，这种关系也称之为“民事法律关系”；房地产法律调节的是房地产行政机关与民事主体之间的权利义务关系，这种关系也被称为“行政法律关系”，由此可见，《民法典》在房地产领域所起的作用是规范公民、法人在平等交往、交易中的行为并保护他们的合法权益，而房地产法律是使行政管理机构通过依法做出抽象行政行为（例如制定和发布管理规定）、具体行政行为（例如行政许可、行政检查、行政征收、行政给付和行政强制措施等）来实施房地产管理，既保护民事主体的合法权益，也履行国家赋予行政机关的管理职责。在实施《民法典》和房地产法律的过程中，还需要把握一点：根据法律精神，《民法典》遵循“法无禁止即可为”原则，即只要法律没有对民事行为作出禁止性规定，公民、法人均可自愿、自主、自由行使权力，以体现私权利必须得到有效保障的原则。而房地产法律在实施过程中必须遵循依法行政原则，即行政机关的公权力必须受到有效严格的制约，必须遵循“法无规定不得为”原则，没有法律规定的行为政府不得作为。

《民法典》中涉及房地产业行为规范的内容，在其实施过程中离不开房地产法律的密切配合。《民法典》虽然规定了比较完善的权利保护机制和救济规则，但房地产权利人或当事人之间一旦出现物权争异、合同纠纷、交易争议以及侵权责任追究等情况而调解不成，权益的保护最终需要行政强制或司法介入才能得到实现。换言之，房地产经营活动和房地产管理活动通常是交叉进行的，需要《民法典》与房地产法律双管齐下配合实施，才能彰显成效。《民法典》与房地产法律的关系有点类似市场与政府的关系，用关于发展社会主义市场经济、使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的理论来解释，可以这样说：众多民事主体在市场经济和社会生活中自主表达意愿、自愿决定事项、自由行使权利，能够调节资源流向和增减资源流转数量，由此发挥资源配置的决定性作用；发挥政府的作用就是保障市场秩序、社会秩序稳定有序，保护民事主体的各项合法权益有效行使。《民法典》与房地产法律在各自范围内互相支撑、互相依存、互相配合，从而确保房地产业和房地产市场平稳健康发展。

三、《民法典》与“住有所居”

人们的居住生活是社会经济生活的一个组成部分，《民法典》对居住生活的一系列规定，保障了人们“住有所居”的合法权益，促进社会经济生活有序、和谐、安宁。

（一）房屋的物权保护

房屋的归属是“住有所居”的前提之一。《民法典》对不动产登记的规定，特别是对更正登记、异议登记、预告登记，登记错误损害赔偿责任的规定，非常有利于保护房屋权利人。

随着住房制度改革的推进，高层建筑大量出现，住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权已经成为物权中的重要权利。《民法典》进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度，明确业主对专有部分的专有权、业主对共有部分的共有权，明确建筑区划内的道路、绿地等场所和设施属于业主共有财产。

《民法典》对居住权的定义、设立（居住权合同）、登记、流转、消灭等条款的规定，构筑了居住权从无到有的框架。居住权的设定，保障了社会弱势群体的基本生活权利，体现了注重人文关怀的社会价值观，填补了我国关于居住权的立法空白，对解决当前炒房、离婚不离家、主人故世房屋由保姆居住等社会问题有重要的指导作用。

（二）承租人的权益保护

房屋租赁是房地产市场的重要组成部分。随着“租购并举”时代来临，房屋租赁市场将进一步扩大和活跃，对承租人的权益保护显得愈发重要。《民法典》在合同编中，以规范订立租赁合同、切实履行租赁合同以及规定违约责任来体现对承租人的保护，还规定“买卖不破租赁”“房屋承租人有优先购买权”等原则，来保护承租人的合法权益。当然，除了《民法典》对住房承租人的权利予以保护外，还需要制定行政法规和政策，加强政府部门对租赁市场的监管，包括整顿房屋中介市场，建立租赁信息汇集平台，规范租赁合同备案，处置个别长租公寓的违约、破产或逃逸行为。

（三）物业管理中的业主权益保护

在住宅物业管理过程中，物业服务企业与业主、业委会时常会发生一些服务供给或收益分配上的矛盾，例如一些物业服务企业在没有征求业主意见的情况下，擅自改变共有部分的用途，或者利用外墙、电梯张贴广告等营利，且不公开相关收支情况。对此，《民法典》规定：一是设立业主大会和业主委员会，涉及物业管理的主要事项，由业主共同决定。二是建筑物及其附属设施的维修资金，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。三是为保障业主的收益分配权，规定建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。四是物业管理区域内发生高空抛物坠物事故造成他人损害的，物业服务企业若事前未采取必要的安全保障措施，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。这些规定为业主行使、维护自己的合法权益提供了充足的法律依据。

（四）住房使用中的权益保护

居住生活的安宁，离不开相邻关系的和谐。对此，《民法典》规定正确处理相邻关系应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，规定相邻关系人应当为对方用水、排水和因通行等必须利用其土地的，提供必要的便利，对方也应当尽量避免对相邻人造成损害，相邻关系人需要铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，对方应当提供必要的便利，相邻关系人建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

住房安全使用是居住生活的最基本要求。对此，根据《民法典》侵权责任编的规定，业主在接受新建住房或使用住房时，发现住房有质量问题的，开发商或建设单位应当及时采取补救措施，以维护业主的权益。对高空抛物、坠落物品造成危害予以防范的规定，是《民法典》的出彩之处，及时回应了人民群众要求立法的呼声。《民法典》规定：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿”，“公安等机关应当依法及时调查，查清责任人”；物业服务企业在高空抛物坠物事故发生前没有采取安全保障措施的，应当承担相应的侵权责任。这些规定中，防范和处置做到了首尾衔接，为侵权责任编织了严密的法网，处置的手段合情合理，有很强的操作性和执行力，能切实维护人民群众“头顶上的安全”。