南京青年人才租赁住房满意度及其影响因素研究

文/池宇杭

一、引言

住房问题是民生问题，租房市场比购房市场更具基础性，租金比房价涉及面更广，高租金收入比对国民生活质量和社会稳定具有广泛的影响。诸葛找房数据研究中心2019年5月发布报告显示，一线城市整租一居室房租占收入六成以上，北上深更是高达九成以上，即使是合租，成本也已达到收入的三成。其中，南京市整租一居室租金收入比高达57%，合租单间租金收入比达到27%。与此同时，住房租赁市场发展进程中爆发出一系列诸如甲醛房、租金贷等问题，其根本原因在于目前的租赁住房供给与真正的租房需求存在错位。房地产业是我国国民经济的重要产业，租赁住房作为高房价下产生的替代性产品，在房地产增量空间见顶、存量开发迫切的行业状况下，在政府政策红利的不断鼓励引导下，注定成为投资热点，2020年中国租赁市场规模接近2万亿元。租赁住房本质上是一种消费品，这一属性进一步促进租赁住房消费成为拉动经济增长的突破口。

新浪乐居、搜房等相关机构研究数据表明，1985年后出生的年轻人占据了总租赁人口中的60%。一方面，青年人因其生活不稳定、收入较低、居住观念先进等特征，成为住房租赁市场的主力军；另一方面，青年人是社会持续发展的中流砥柱，人才的竞争是区域间竞争的根本所在，进一步培养青年人才、吸引青年人才，首先要让其“住有所居”。

南京市作为大力发展住房租赁市场的试点城市之一，2017年8月正式出台住房租赁试点工作方案，先后落实了加强新建商品房中配比租房用地、人才安居住房补贴的“宁聚计划”与整治群租房等政策措施。在近年来全国一、二线城市愈演愈烈的“抢人”大战中，南京的人才安居政策走在前列，无论是放宽人才落户政策，还是各类购房租房精准补贴机制，都为青年人才在南京安居就业创造了优越的条件和环境。但是，政策红利并不必然意味着人们对租赁住房的居住感到满意。

满意度研究能够反映居民对住房的真实评价和价值选择，探讨城市租赁住房居民的满意度具有更为直接的意义。其一，对于城市居民来说，随着国家经济水平、自身收入水平的提高，其对生活品质的要求也不断提升，对租赁住房满意度的研究有助于更好地满足其居住需求；其二，对于政府来说，其迫切需要解决流动人口的居住问题，同时盘活租赁住房存量，引导房地产市场健康发展，因而必须关注流动人口是否满意的问题；其三，对于房地产企业来说，要想在目前激烈的房地产竞争市场中夺得先机，必须开发出令顾客满意的商品，进而提升顾客忠诚度和企业竞争力。

那么，当前我国城市居民的租赁住房满意水平究竟如何？如果满意（或不满意），又是由哪些因素决定的呢？为解答这些问题，在现有文献的基础上，本文着眼于城市租赁住房居民中的青年人才群体，从青年人才的需求出发，以租房满意度作为因变量，结合青年人才消费特征设计问卷，选取变量并进行计量分析，考察不同因素对城市居民租房满意度的影响效应，最后得出结论，并提出相关的政策建议。

二、文献综述

顾客满意度研究最早出现在社会学和心理学领域，随后，有学者(Cardozo,1965)将其引入管理学领域，使其逐渐发展成一种产品营销和企业战略思想。顾客满意度是消费者对于产品性能的期望和实际感知两者综合比较的结果。消费者之间的个体差异与产品差异导致消费者对产品的主观期望和性能感知存在区别，进而影响顾客满意度，造成不同的消费者行为结果（李章华,2002）。商品住宅同样适用于基于产品的顾客满意度模型。住房满意度是个人和社会因素发展的产物（Worthan,1978），体现了住房在居民心目中的真实价值。有学者（Galster et al.,1987）指出,住房满意度测量的是住房使用者实际和预期的住房之间的差异，住房使用者依据他们的需求和预期来评价实际的住房状况。基于顾客需求的住房满意度研究有利于培育住房市场现有购买力，同时可释放潜在需求，引导房地产行业健康稳定发展。

既然住房满意度研究具有如此重大的意义，那么它是由哪些因素决定的呢？20世纪中期以来，国外学者采用科学的方法对住房满意度的影响因素进行了深入的研究，所有研究均指出，住房的质量、住房周边环境、配套设施以及物业管理等因素对于住房满意度有着重要的影响（Preston,1981；Cutter,2013）。为进一步建立住房满意度的系统模型，有学者指出邻里关系、住房周边地区状况等能够反映居住环境的因素对于住房满意度同样会产生直接的影响(Amerigo,1997)。个人和家庭特征也是重要的影响因素，有学者（Lu,1988）利用美国住房调查数据进行研究，发现具有高收入、高学历、年龄大等特征的白种女性居民的住房满意度往往相对更高。除了物质因素，心理因素同样显著影响着居民的住房满意度。有学者（Rex et al.,1967）在分析英国种族冲突时提出了著名的“住房阶级”理念，将城市不同群体按其获取住房资源的不同途径划分等级。住房形式的差异也可能造成群体的地位差异（Rex et al.,1979）。

国内相关研究同样发现，住房商品消费与一般商品不同，居民对于住房的满意程度不仅涉及住房的质量和价格，还涉及其相关的外部环境，如物业管理、小区环境及配套设施等（何立华 等,2011）。湛东升等人(2014)从住房条件、居住环境、配套设施和交通出行四个维度对北京居民进行调查，发现各维度的影响效应呈现出“住房条件>居住环境>配套设施>交通出行”的递减趋势。针对我国基本国情，国内学者对青年群体的家庭因素进行了更为深入的研究。传统研究认为工业化和市场化进程对城市资源分配起到了弱化个体先赋因素、强化自致能力的作用，但黄建宏（2018）研究发现，工业化与市场化的“双重转型”仅仅减弱了制度层面的先赋因素，而强化了家庭层面的先赋因素对青年住房获得的影响。先赋因素与自致能力对住房获得的影响在“双重转型”的背景下并不呈现出此消彼长的局面，在某些情况下反而有可能会同时得到强化，青年群体的住房市场存在阶层固化现象（王先柱 等，2018）。高房价催生青年群体在获得住房时需要家庭支持的现象。

目前，国内外相关研究主要集中在对自有住房的影响因素研究，而对于涉及面更广的租赁市场研究较少。虞晓芬和黄忠华（2010）通过自有住宅和租赁住宅的对比研究发现，租赁住宅等居民的住房满意度要低于自有住宅的居民。在租赁需求集中的一、二线城市，青年群体占总租赁人口的六成以上。新一轮城市创新较多着眼于青年友好型城市政策创新（朱峰,2018）。城市对青年发展更友好，青年对城市发展更有为，区域间的竞争归根结底是人才的竞争。青年人才的住房问题是基础问题，也是提高青年人才城市忠诚度的重点问题。潘雨红等人（2013）通过对租赁地产的影响因素分析，发现在可接受的租金范围内，高学历的青年流动人口主要关注租住房屋的稳定性和通勤距离的远近，刚毕业的大学生群体会因为所居住区域租金的上涨而向外迁移。由于青年人才对于居住质量的追求较其他流动人口群体更为明显，青年人才会随着收入的增长而不断改善自己的住房质量，未来极有可能在城市购房安居。青年人才购房过渡期中的住房问题主要依靠租房市场解决，租房市场规范性的缺失和不稳定性常常在过渡期中将青年人才挤出城市。青年人才的租房满意度研究具有重大的意义。

租赁住房等居住满意度低于自有住房的深层原因是什么？租赁住房等居住满意度的影响因素又是什么？租赁住房也存在居住隔离吗？家庭支持在住房租赁市场是否仍然影响显著？对此，学界还未有系统的理论研究和实证分析。故本文着眼于租赁住房市场的满意度研究，以不同收入水平、不同租房面积的租赁住房居民中的青年人才群体作为研究对象，使用有序Logistic计量模型，通过问卷调查的形式来获取数据，综合评价青年人才的租房满意度水平，并从青年人才特征、个人特征、住房特征、区位交通和居住环境五个方面寻找影响我国青年人才群体租房满意度的重要因素。

三、研究方法、变量描述与数据说明

（一）研究方法

在对已有文献进行梳理的基础上，本文首先运用科学的方法挑选出可能影响南京市青年人才租房满意水平的变量，随后进一步对影响因素的影响程度和显著性进行计算，建立青年人才租房满意度影响因素的计量模型。考虑到因变量“租房满意度”为具有排序特征的多类别变量，本文选择有序Logistic回归模型，并利用Stata15 软件完成回归分析。

（二）变量描述

1.因变量。本研究的因变量为南京青年人才对租赁住房的满意水平，主要通过问卷调查形式获取数据资料。根据对“租赁房整体满意度”问题的回答，对南京青年人才租房满意度进行赋值，“非常不满意”赋值为1，“比较不满意”赋值为2，“一般满意”赋值为3，“比较满意”赋值为4，“非常满意”赋值为5。

2.自变量。在住房满意度研究的基础上，结合青年人才特征和实地调查情况，本文重点考察青年人才特征、个人特征、住房特征、区位交通和居住环境等五个维度。其中，通过对青年人才自我实现意识强、喜欢创新、爱好丰富、享受服务等生活方式特征（周燕珉 等,2012）以及收入较低、流动性较强等特点的考察，选择留宁预期、个性化服务（家政、共享空间等）和家庭对自身发展的支持度等三个变量代表青年人才对租房的特有需求。在相关性分析的基础上，筛选出的变量如表1所示。

表1 自变量说明及赋值

（三）数据说明

1.数据来源及样本基本情况说明。本研究采用问卷调查的形式获得数据资料，问卷在前人研究的基础上结合实地调查走访情况精心设计。调查对象为南京市实际租房或短期内有租房打算的45岁以下、专科学历以上的青年人才租房群体。调查范围主要涵盖南京市六大主城区。资料收集方式包括线上利用问卷星平台和线下访问式调查。实际发放调查问卷共320份，回收有效问卷共303份，有效回收率为94.7%。调查时间为2019年3-11月。问卷资料经逐一核查后编码录入计算机，利用Stata15统计分析软件进行计量分析，分析类型主要包括单变量描述分析和有序Logistic回归分析。问卷所得样本基本情况见表2。

表2 样本基本情况表

参考国家统计局2018年的收入群体划分，依据南京市居民人均可支配收入、人均租房面积以及实地调研结果，本文将青年人才月收入5000元以下的调查对象划分为中低收入群体，5000-8000元的划分为较高收入群体，8000元以上的划分为高收入群体；租房面积则划分为“30平方米以下”、“30-60平方米”和“60平方米以上”三种类型。利用上述分组，进一步对不同收入、不同租房面积的青年人才进行租房满意度状况的异质性分析。

2.青年人才租房满意度状况分析。剔除高中及以下学历样本，南京市青年人才租房总体满意度状况如表3所示，其中，比较满意的比例最高，达到了40.14%，其次是一般满意，比例为29.39%。仅有15.05%的青年人才对租房状况不满意，其满意度整体处于较高水平。这说明目前南京市租房市场比较完善，探寻导致青年人才租房状况总体比较满意的具体因素具有借鉴意义。

表3 青年人才租房总体满意度

各分类青年人才租房满意情况如表4、表5所示。从表4的数据来看，随着收入的增加，青年人才租房的满意度也在增加，即收入与青年人才租房满意度呈正相关的关系。从表5的数据来看，租房面积越大，租房满意度也越高，但是从均值来看，租房面积与租房满意度之间呈现“U”型的曲线关系。中国房地产数据研究院发布的一份针对上海年轻创业型就业人才租房需求的调查报告《2018-2019长租公寓行业白皮书》中首次提出“25的N次方”概念：25岁左右的年轻人，已经成为租房的主力群体；25平方米小户型，独门独卫性价比高，租房满意度最高；房租占收入25%是青年人更能接受的水平。近年来，相继有魔方公寓、龙湖冠寓和万科泊寓等二十几个长租公寓品牌入驻南京，长租公寓市场兴起，完善的管理和服务提高了30平方米以下户型居民的租房满意度水平，而中等户型的长租公寓尚未形成规模。

表4 不同收入青年人才满意度状况

表5 不同租房面积青年人才满意度状况

四、实证结果及分析

（一）青年人才租房满意度影响因素分析

由于本文重点关注青年人才特征对租房满意度的影响，模型一只包含了留宁预期、个性化服务和家庭对自身发展的支持度三个变量。模型二中加入了个人特征变量，模型三、四、五则分别加入了住房特征变量、区位交通变量和居住环境变量。实证结果如表6所示。从结果来看，青年人才特征的显著性基本不变，这说明本文的估计结果具有较强的稳健性。下面以模型五的估计结果为例，分析青年人才租房的满意度影响因素。

在控制相关变量的基础上，笔者发现留宁预期、个性化服务、家庭对自身发展的支持度变量等青年人才特征因素均在5%的显著性水平下对其租房满意度产生显著的影响。一般来说，青年人才的流动性较强，留宁预期变量一定程度上体现了青年人才在宁的自我成就感和归属感。留宁预期越久，越倾向于租赁规范的、稳定的住房，抑或是有购买自有住房的打算，对暂居的租赁住房要求不高，这也使得其租房满意度比较高。同样地，对于这一代更讲究居住品质且生活节奏更快的青年人才来说，家政、共享空间等个性化服务对租房满意度同样具有显著的正向影响。高房价与低收入的双重压力，导致家庭对自身发展的支持度成为青年人才能否在城市安身立命的重要因素。家庭对自身发展的支持度越高，青年人才的住房满意度越高。

表6 青年人才租房总体满意度

在个人特征层面，仅性别和年龄变量对青年人才租房满意度具有显著影响，收入、婚姻状况和学历等变量的影响并不显著。从实证结果来看，相对于更注重细节和生活品质的女性来说，男性对租房的满意度更高，与预期相符。年龄对租房满意度具有负向影响，年龄越大的青年人才对租房的满意度越低。分析租房满意度总体状况可知，收入与青年人才租房满意度呈正相关关系，而加入青年人才特征相关变量后，收入对租房满意度的影响不再显著。进一步研究发现，家庭因素导致青年人才收入和租房满意度出现伪相关，也可能是样本本身存在偏差。另外，当代青年人才的婚姻状况对租房满意度同样不具有显著的影响，可能还需要进一步考虑生育情况。在住房特征变量层面，租房面积、月租金水平和房屋建筑质量变量对青年人才租房满意度均具有显著的正向影响，而租房来源的影响并不显著。租房面积越大、房屋质量越好，租房的水平相对较高，其满意度也更高。对月租金水平的满意度越高，说明租房的性价比越高，因而满意度也越高。

从模型五的估计结果来看，不管是出行成本、到中心商务区的距离还是到公交地铁站的距离，区位交通变量对租房的满意度影响均不显著。而在居住环境方面，周边治安情况、居民素质及邻里关系和生活购物是否方便与租房满意度呈现正相关，而社区医院及专业医院配置变量对租房满意度具有显著的负向影响，原因在于医院附近的交通堵塞等状况对快节奏生活的青年人才造成不便。而卫生情况、物业服务质量、教育配置及中小学数量质量的影响不显著，也体现了租房群体收入较低、育儿群体占比较低等特点。

（二）青年人才租房满意度的异质性分析

为进一步分析不同收入、不同租房面积的青年人才租房满意状况的异质性，本文对收入、租房面积这两个变量进行分组讨论，估计结果如表7所示。各青年人才特征变量对于5000元以下月收入的中低收入群体的租房满意度均具有显著的影响，而对月收入为5000-8000元的较高收入群体和8000元以上的高收入群体来说，留宁预期的影响并不显著，原因在于具有一定经济实力的青年人才不管是暂居还是长期居住都更追求居住品质。家庭支持对高收入青年人才的租房满意度影响不再显著，与预期相符。

对租房面积进行分组研究发现，对于租房面积为30平方米以下的青年人才来说，留宁预期对其租房满意度具有显著影响，而个性化服务和家庭支持影响较小。留宁预期越久，其租房满意度越高，原因在于留宁预期越久，越趋向于选择规范化的租赁住房，同时长期租赁有一定的租金优惠。对于租房面积为30-60平方米的青年人才来说，家政、共享空间等个性化服务最为重要，原因在于这部分人相对于居住面积为30平方米以下的青年人才来说经济水平较高，需求层级也更高。而这一类型的租赁住房相较于60平方米以上的租赁住宅来说，能提供相应服务的并不多。家庭对自身发展的支持度对租房面积为60平方米以上的青年人才来说影响最为显著，反映出这类租赁住房租金高和青年人才收入偏低。

个人特征因素中，年龄对中低收入和较高收入群体均具有显著的负向影响，年龄越大，租房满意度越低；性别和婚姻状况因素对较高收入群体和租房面积为30-60平方米的群体影响最为显著。关于住房特征因素，租房面积仅对青年人才中的较高收入群体影响显著，租房面积为30-60平方米和60平方米以上的群体看重租房来源，中低收入和30平方米以下租房面积的群体最在意月租金水平，房屋建筑质量对各分组均具有显著影响。关于区位交通因素，对于青年人才中的中低收入群体和较高收入群体，到公交地铁站的距离因素对其租房满意度具有显著的正向影响，对到公交地铁站的距离越满意，其租房满意度越高。关于居住环境因素，青年人才中的较高收入和高收入群体看重卫生情况，较高收入群体最在意物业服务质量、居民素质及邻里关系。生活购物是否方便对中低收入、较高收入和租房面积为30平方米以下的群体影响最大，医院配置对较高收入群、租房面积为30平方米以下和30-60平方米的群体的租房满意度具有显著的负向影响，教育配置及中小学数量质量仅对租房面积为60平方米以上的青年人才群体影响显著。

表7 不同收入、不同租房面积青年人才租房满意度

五、结论与政策建议

研究结果表明，南京市青年人才总体的租房满意度较高，但不同收入和不同租房面积的群体满意度存在显著差异，收入与租房满意度表面上呈正相关关系，家庭支持对青年人才的租房满意度影响更大，而租房面积与租房满意度呈“U”型曲线关系。在青年人才特征、个人特征、住房特征、区位交通和居住环境这五个维度中，留宁预期、个性化服务和家庭对自身发展的支持度，性别，租房面积、月租金水平和房屋建筑质量，周边治安情况、居民素质及邻里关系、生活购物是否方便，均对青年人才的租房满意度具有正向影响，而年龄、社区医院及专业医院配置对其租房满意度具有负向影响。其中，留宁预期对较高收入和高收入的青年人才租房满意度影响并不显著，高收入青年人才的年龄对其租房满意度的影响不再显著，而中低收入和30平方米以下租房面积的群体更看重月租金水平。值得一提的是，家庭支持在青年人才租房满意状况中具有重要地位，这不仅体现了“高房价”下青年人才的“居住难”问题，租房市场中的代际公平和阶层固化等问题也由此凸显。

住房问题关系着社会稳定和人民幸福，人们的住房满意度一定程度上体现了其真实的生活状态。在当代中国，为了加快落实“房住不炒”，坚守“以人为本”，维护公平正义，促进社会稳定，实现人们日益增长的美好生活需要，笔者认为，对涉及面更广的租房市场的住房满意度进行研究具有重大的现实意义。基于上述对青年人才租房满意度的影响因素分析，为今后租房市场的发展提出以下建议：一是坚持市场化改革方向，同时提升租赁住房品质。要想真正解决青年人才的居住问题，政府提供的公共租赁住房只是杯水车薪，还需要拓展公私合作，提升企业、园区等对青年人才居住问题的关注度，引导个体房东和中介组织多渠道地、规范地进行租房交易，合理保障承租双方的合法权益。与此同时，房地产企业“竞配建”和建设企业员工公寓时，要尤其关注住房品质，不仅要关注房屋建筑质量，而且要将物业、社区文化、区位交通、配套设施等纳入考查范围，真正实现“住有所居，住有宜居”。二是稳定住房价格，同时创新青年收入保护政策及就业创业促进政策。目前，租房仍是青年人才在城市定居的过渡性选择，“高房价”的背景加上青年人才收入偏低的特性，导致过渡期被无限拉长，而租房市场的不规范性，使青年人才的居住成为难题，越来越多的青年人才被挤出城市。首先，规范租房市场的同时，更需要稳定城市的住房价格，合理引导住房消费，落实“房住不炒”；其次，收入低问题是青年人才居住问题的核心，政府可以设立大学毕业生最低薪资标准，同时增加其生活补贴，为有就业、创业需求的青年人才制定一定的扶持政策。三是优化租赁市场相关住房保障政策，同时考虑代际公平。我国多地已将人才购房政策作为城市引才留才的名片，而仅有部分城市真正落实了租房补贴机制，且租房市场大多缺乏规范性。另外，家庭支持对青年人才在城市发展的影响不断凸显，“代内公平”问题不断转为“代际公平”问题，本文的研究结果同样证实了这一点。青年人才的成长及城市的可持续发展，都需要政府完善有关租房的福利性政策，从而保障青年人才平等地享受租房权利。