国有房地产开发企业加强成本管控的策略分析

汪玲

摘 要：房地产开发企业本身的收益大，风险高，受国家政策的影响显著，新时期，伴随着国家对于房地产行业调控力度的增强，房地产行业的发展进入到了微利发展阶段，也使得房地产开发企业面临着转型发展要求，必须切实加强成本管控。本文从国有房地产开发企业成本管控的重要性出发，结合其中存在的问题，就如何加强成本管控提出了几点有效策略，希望能够为国有房地产开发企业的成本管控提供参考。

关键词：房地产开发企业;成本管控;策略

最近几年，伴随着经济社会的快速发展，我国房地产行业的规模体量不断增大，在国民经济发展中发挥着支柱作用。城镇化率的提高，使得房地产行业的利润率逐渐降低，加上政府部门对于房地产行业的宏观调控，房地产行业开始从原本的增量实战转变为存量市场，对于房地产开发企业的管理工作提出了更高的要求。成本管理作为企业财务管理的一个重要组成部分，关系着房地产开发企业未来的健康发展，应该得到足够的重视。

一、国有房地产开发企业成本管控的重要性

成本管控是借助综合性的核算方式，针对成本进行科学管控，对于房地产开发企业而言，成本项目包含的内容较多，如土地使用权购买、规划方案设计、工程概预算管理、借款利息等，同时也应该包括成本核算、审计监督以及结算总价管理。从企业的角度分析，实施成本管控工作不管采用的是哪一种方法，最终的目的都是降低成本，实现项目经济效益的提高。

国有房地产开发企业在运营中存在不少问题，如行政干预过多、资产负债率偏高、经营管理机制落后等，这些问题存在严重影响了企业的经营管理效果。而在进行房地产项目开发建设的过程中，对于资金的需求量巨大，而且资金使用时间长，更需要做好成本管控工作，从企业管理的现实出发，针对房地产开发项目的成本进行预算汇总和分析，依照企业财务管理审计机制的要求，针对项目建设不同阶段的成本支出进行监督管控。同时，房地产开发企业成本管控的水平会对企业经济效益水平产生直接影响，加强成本管控，能够帮助企业降低成本支出，提高盈利水平。

二、国有房地产开发企业成本管控存在的问题

（一）成本管控意识薄弱

房地产开发工作是一个需要多专业协同的过程，从前期土地竞拍、规划方案落地到后期的施工建设、资金筹措等，需要投资部门、设计部门、财务部门、过程部门以及采购部门等的协作推进。但是从目前来看，不少房地产开发企业都存在着成本管控意识薄弱的问题，内部部门的沟通不畅，仅关注本专业的成本情况，将成本管控单纯的看做财务部门和成本部门的工作，缺乏财务成本管控的全局观念，很容易引发成本失控的问题。

（二）成本管控体系欠缺

部分国有房地产开发企业在成本管控方面，一直都处于粗放管理的状态，没有能够建立起系统化的成本管控组织和体系，或者没有对成本管理控体系进行有效的贯彻落实，影响了成本管理的效果。当前，国有房地产开发企业没有形成适应市场发展需求的经营观念，经营管理思路陈旧，主要功能定位在于保障房建设、老旧小区改造以及市政建设等，缺乏对市场的了解，经营思路落后，成本管理的效果不够理想。

（三）信息技术手段落后

信息化管理是现代企业实施成本管理的关键，当前，国有房地产开发企业在财务成本信息化建设方面，存在一定的滞后性，资金投入不足成为了制约成本管控效果的关键因素。在实施成本管理的过程中，缺乏对于先进信息技术手段和计算机系统的合理应用，成本核算大都依靠人工，又或者仅仅是简单的使用Excel表格，无法对事前预算及事中动态数据进行对比分析，也没有能够提前做好财务成本的事前测算和事中控制，没有能够将成本管控体系的作用充分发挥出来。

（四）动态成本管理不足

对于房地产开发企业而言，成本管控的主要目的，是借助前端成本策划，投入合理同时处于可控状态的动态监控及考核，为客户创造出可体验价值，保证企业利润。项目施工阶段属于成本控制的中间阶段，也是成本管控的执行阶段，能够直接决定项目利润的最终实现情况。部分房地产开发企业在对房地产项目进行开发的过程中，并没有就动态成本和目标成本进行对比分析，也无法准确把握两者的偏差，没有对偏差出的原因及可能引发的后果进行分析，也就无法为后续决策的制定提供可供参考的依据。

（五）运营效率相对较低

房地产开发企业在对房地产项目进行开发的过程中，存在很多的不确定因素，会受到市场需求、客户偏好、供应价格以及对手竞争策略等多种因素的影响。同时，房地产项目的开发，主要是借助高杠杆资金实施前期投入，而很多房地产开发企业在实施大体量开发的过程中，并没有充分考虑项目的具体情况，出现了大量的库存货值，无法借助房源的销售来快速获取资金，项目财务成本较大。

（六）土地竞拍过于盲目

城市化进程的加快，使得城市地区的人地矛盾冲突变得越发紧张，土地的价格也随之增长，对于房地产开发项目而言，土地的成本通常可以达到亿元的级别，也是房地产开发企业成本控制的关键。而在部分地区，因为地方经济结构单一，产业链条简单，政府部门对于土地财政的依赖程度过高，导致土地出让溢价率偏高，在土地拍卖中出现了“地王”。溢价率如果达到50%，房地产开发企业需要付出的成本会高出土地最大成本价格一半，100%的溢价率也就表明这一倍的土地竞拍成本。如果国有房地产开发企业盲目参与土地竞拍，没有对土地的效益进行合理测算，则可能会引发项目成本失控的问题。

三、国有房地产开发企业加强成本管控的策略

（一）强化成本管控意识

房地产开发企业各部门都应该增强自身的成本管控意识，认识到成本管控的重要性，树立起良好的成本管控意识。可以从财务、投资、设计等多个专业着眼，导出可量化的责任成本，对各部门的成本管控责任进行明确，建立起成本策划结果和绩效的联系。在实施房地产项目开发的过程中，企业内部应该加强信息沟通与合作，要求各專业负责人能够定期组织跨部门会议，针对开发过程中遇到的问题进行及时沟通和处理，明确资金流动及使用状况，确保财务工作的顺利实施。例如，在对保障性住房进行建设时，应该掌握相应的优惠政策，明确住房项目的性质，合理降低税负等成本费用的支出，提升成本管控的效果。

（二）完善成本管控体系

房地产开发企业的成本管控先后经历了三个不同阶段，分别是强调快和准的审算阶段，强调突破目标值的控制阶段，以及强调性价比的价值阶段，在产品价值提升以及成本管控水平方面，实现了从被动到主动的转变，尤其是全周期财务成本管控，更是能够为经营结果提供良好服务。完善的成本管控体系对于房地产开发企业的可持续发展意义重大，而在构建完善成本管控体系的过程中，一方面应该结合企业的实际情况，关注成本管控措施的可行性，确保其能够得到有效的贯彻落实，避免制度落实不到位引发的损失;另一方面，完善的成本管控体系能够帮助房地产开发企业降低财务管理风险，规避成本浪费的问题。

（三）引入先进信息技术

房地产开发企业的成本管控过程复杂，需要多个部门的共同参与，先进信息技术的应用非常关键。在实施信息化系统建设的过程中，应该对三个关键问题进行处理：一是可以利用现代网络信息平台，对企业成本管控方式进行优化，协助财务人员对项目开发中存在的问题进行解决;二是应该强化财务成本信息技术的选择，做好关键环节的严格把关，為财务管理工作的实施奠定坚实基础;三是企业应该设置有效的吸收应用机制，确保保障房的开发和设计都能够采用先进的技术手段，提升企业成本管理的效果。同样以保障性住房建设过程中的成本管控为例，企业可以通过构建相应的成本管理信息系统，实现对于各种成本信息的收集和整理，为成本管理工作的实施提供良好支撑。

（四）做好动态成本管理

在保障性住房项目启动阶段，企业应该将成本管控融入到财务管理工作中，在投资阶段、战略规划阶段等环节做好有效的成本管控，找出成本偏差的原因所在，采取有效措施进行处理，也应该借助跨专业落地和跟进检查，对成本管理系统进行持续改进，逐步形成良性循环系统，提升成本管控的效果。

（五）提高项目运营效率

企业应该重视开发运营节点对现金流及财务成本的影响，以财务视角为核心，建立起相应的财务成本管控体系，将资本所具备的时间价值考虑在内，引入动态效益指标，通过事前预测、事中控制和事后评估来提高资金使用效率，保证项目顺利实施的同时，降低成本消耗，对企业的经营成果进行强化。

（六）优化土地竞拍工作

在宏观调控下，土地升值空间有限，而且囤地行为并不被政策允许。对此，房地产开发企业应该做到精准拿地，对土地进行现场踏勘，了解土地的竞买条件，避免出现盲目竞拍土地的情况。对于财务人员而言，需要做好土地成本的准确测算，为优质项目的获取提供良好的财务决策。

（七）落实全面管理

同样以保障性住房项目为例，一是应该加强项目投资决策阶段以及设计阶段的成本控制，做好充分的市场调研工作，针对项目投资决策进行全面深入的研究和分析，把握好市场发展动向，制定项目可行性报告。设计阶段的成本控制要求对规划方案成本进行控制，保证设计的质量，避免设计失误引发的成本增加问题。应该重视施工图设计的成本控制，其本身在工程造价中占据了相当的比重，也是成本控制的一个决定因素;二是应该做好招投标阶段和施工阶段的成本控制。在招投标阶段，需要依照投标单位的资质、管理能力、技术条件和资金状况等对其进行选择，做好招标文件的严格把关，由专业人员进行评标和定标，切实保证工程的质量及成本管理的效果;三是应该做好结算阶段和销售阶段的成本控制。国有房地产开发企业应该对合同条款和隐蔽资料进行审查，看其是否符合相关规定的要求，设计变更是否依照相应的流程进行，并且对照施工图来对工程量和各项费用支出的准确性进行审核。销售阶段应该做好销售方案、现场费用、样板装修等进行环节进行严格控制，避免成本浪费问题。

四、结束语

总而言之，面对越发激烈的市场竞争，房地产开发企业需要切实做好成本管控工作，对自身在成本管控方面存在的不足和问题进行分析，找出原因的同时，采取有效的措施来对成本管控进行强化，提高资金使用效益，推动企业的长远发展。

参考文献：

[1]张雅惠.国有企业成本管控存在的问题与应对措施探讨[J].今日财富，2021，（10）：65-66.

[2]王凌.房地产开发企业项目管理与成本控制[J].财会学习，2021，（14）：121-122.

[3]谯佳.建筑业企业成本管控研究[J].中国集体经济，2021，（14）：61-62.

[4]周丽玉.建筑施工企业成本管控的探索[J].中国乡镇企业会计，2021，（05）：88-89.

[5]刘根.新时期建筑施工企业财务成本管理过程中的问题与对策探究[J].商讯，2021，（13）：31-32.

[6]郑娟.关于房地产企业成本管控的研究[J].现代商业，2021，（12）：44-46.