某地档案馆及综合服务楼项目全过程工程咨询实践

曲子江，吴来凯，魏书波，张延擎（华瑞国际项目管理有限公司， 山东 德州 253000）

1 项目概况

项目总投资2.87亿元，占地近2万m2，总建筑面积逾3万m2，主要建设1栋联体综合服务楼及附属用房等，整体为1～4层，局部为5～11层，地下1层。建成后，该项目将成为集档案馆、方志馆、城建档案馆、青少年法制教育基地、未成年人教育综合实验基地、老年大学、老干部活动中心、商业服务等于一体的综合性服务中心。

2 服务范围及组织模式

2.1 服务的业务范围

本项目是一个真正意义上的全过程工程咨询项目，在完整的全过程工程咨询基础上运用了BIM技术，服务范围包括可行性研究、水土保持方案、设计优化、项目管理、工程监理、招标代理、造价咨询及BIM技术等咨询服务。

2.2 服务的组织结构

服务组织机构，如图1所示。

图1 组织结构图

3 服务的运作过程

3.1 投资估算及水土保持的编制

（1）本项目采用分项估算法，分别估算各单项工程所需建筑安装工程费、设备及工器具购置费，估算工程建设其他费用和基本预备费；在单项工程费用的基础上，完成工程项目静态投资部分的估算。

（2）总投资估算，如表1所示。

表1 总投资估算表

3.2 水土保持方案运作过程

（1）收集与方案编制相关的资料。

（2）无人机现场踏勘。

（3）实施后期处理，利用专业软件，实施原始数据的处理和加工。

（4）方案编制。

3.3 设计优化运作过程

3.3.1 成本控制点管控流程

成本控制点管控流程，如图2所示。

图2 设计成本优化管控流程图

3.3.2 成本管控优化方向

成本管控优化方向，如表2所示。

表2 成本管控优化方向

3.3.3 成本构成

成本构成，如图3所示。

图3 成本构成图

（1）基础工程/结构形式：①场地具备条件应提前进行场地勘察，提前做好地基处理的备选方案；②确定地基承载力、不同桩型的桩侧、桩端摩阻力、地下水等关键数据，合理选择经济、有效的地基处理方案。

（2）土方工程成本控制措施：①选择合理的地下车库的基础埋置深度，严格控制土方开挖量；②本方案设计阶段合理利用场地现有的标高；③因地制宜，场地内土方减少外运及外调，合理利用现有场地标高进行竖向设计，节约土方开挖成本，节省工期；④最大可能减少土方内倒次数，合理优化施工顺序。

（3）粗装（防水工程）成本控制措施：①合理选择车库顶板排水方式及排水路径；②车库地面排水摒弃设置排水沟的传统做法，改为车库底板内预埋排水管，找坡排入集水坑，外防水采用新型材料，缩短施工工期，有效节约成本。

（4）管线工程管材选取原则：根据使用功能的要求、敷设方式的不同及使用位置的不同，合理选择管材材料，在同等适用的条件下，选择价格合理、质量可靠的管材，避免资源浪费及有效节约成本。

（5）景观工程成本控制措施：前提是保证效果、降低成本；措施是控制软硬景比＋低成本景观面积＋大乔木；原则为硬景∶软景＝3∶7或2∶8，草坪、灌木、硬景非石材面积＞53%，控制大乔木数量，景观单方造价。

3.3.4 设计优化成果

（1）1号楼梯建议直通地下1层车库，原因为：原设计1层通往地下1层车库步梯距离电梯约120 m，上下楼不方便；经设计优化，将1层步梯改为在电梯处直通地下1层车库，能够解决人行流线不合理问题，畅通通道。

（2）将办公楼机房层的四周墙体及窗去掉，原因为：①因无屋顶，顶部风力大，窗户抗风能力弱，安全系数低，易坠落；②外墙改为1.8 m的女儿墙，可达到设计要求；③去掉此部分可节省成本约50多万元。

（3）图纸中的W轴和J轴上各有两部电梯，建议W轴和J轴上各去掉1部电梯，预计节省成本约55万元。原因为：①此两处的电梯分别为两个紧挨的电梯；②此处的平面中共有6部电梯，结合楼层数（3层）及人流量不大的因素，故建议去掉2部电梯。

3.4 项目管理

（1）做好施工过程中的组织协调工作，每周召开一次全过程工程咨询联席会议，协调现场工作面、进度和质量、安全管控，对设计和采购等有关问题总结、分析，制定下周工作计划。

（2）采用无人机航拍进行巡查，能够比较直观、及时地发现施工过程中存在的问题，保留影像资料，为日常管理、签证等提供便利。

（3）为有效地进行成本控制，利用BIM技术对项目关键部位进行模拟，检查碰撞。现对该项目建设过程中优化建议如下：①办公楼部分1层至11层外墙干挂大理石及窗下铝塑板建议改为真石漆喷涂，在造价方面预计节省成本130万元；②车库外围挡土墙：原设计30厚挤塑聚苯板＋120厚实心砖墙保护层改为粘贴80厚挤塑聚苯板，能达到保护性能⒅节约造价22.7余万元；基础剪力墙外3：7灰土分层夯实（约5 m高度）改为素土分层夯实高度为4.5 m，余0.5 m为3：7灰土分层夯实，节约造价40余万元。

（4）对外联系协调工作：2019年9月，在施工过程中发现古墓，我公司积极协助建设单位，依据国家有关文物、古迹保护规定，逐级上报相关文物主管部门，及时对现场进行缜密的保护工作，并配合相关部门进行后续处理。

3.5 工程监理

负责整个项目的施工准备、实施、竣工验收及缺陷责任期全过程的监理工作。

（1）安全质量管理。各单位领导牵头，实行全员参与，开展多种形式的检查活动，使隐患排查整改工作及时、高效；开展三级安全教育，利用安全技术交底、班前会等形式，很好地规范了项目安全质量管理工作等。

2020年7月8日，专家组对该项目开展了省级安全文明标准化工地初验检查工作。经评比、打分，该项目被列为2020年第一批推荐申报“省级安全文明标准化工地”项目。2020年7月份，该项目获评德州市“优质结构杯”奖。

（2）环境治理。采用图片、案例、画册等多种形式宣传环保知识，提高项目人员环保意识；建立健全环境保护工作管理制度和环境保护监督检查制度。场地四周设置高围挡，围挡上设置喷淋装置；施工便道定时洒水；运输车辆做到全封闭、无撒漏；所有裸露土石方、易飞扬的建筑材料、建筑垃圾等用密目网遮盖严密，全工地做到“六个100%”。

（3）疫情管理。成立建设方、施工方、项目管理、监理等组成的疫情防控领导小组，组织、协调与落实疫情防控工作。制定疫情防控方案；建立员工健康档案，每天班前、班中、班后对员工身体状况进行排查，严格控制场外人员随便出入施工现场，做好体温检测、登记备案。

3.6 工程投资管控

造价咨询服务。由原来的传统的咨询模式（施工图预算、施工过程进度款拨付审核、结算编审）逐步向现在的全过程工程造价咨询模式转变；投资控制由原来的被动逐步向主动控制转变；由原来的静态控制模式逐步向动态控制模式转变。

下面对某地档案馆工程全过程造价管理分别就决策阶段、设计阶段、发承包阶段及施工阶段进行阐述。

（1）决策阶段的造价管理。运用经济评价及财务分析的方法，对项目的可行性和合理性进行论证分析，为项目的决策提供准确的依据。

（2）设计阶段的造价管理。公司根据数据库及地区常规做法先对图纸设计做出优化建议，比如在防水材料选型上、垫层及找平层厚度上、钢筋接头形式上、结构造型上以及绿色建筑、节能环保要求上提出建议，在满足功能性基础上最大限度地控制投资，使项目的全寿命周期成本达成最优搭配。

（3）发承包阶段的造价管理。本项目在编制档案馆工程量的清单、控制价时，首先确保工程量的准确性以及清单描述的完整性，由于本项目为“固定综合单价合同”，公司下达清单工程量的准确率不大于3%。在招标控制价编制材料价格的取定上，由于当地信息价存在滞后的因素，因此在主材价格的取定上，主要通过供货商、施工单位及建设单位等在同时期的原则上进行市场询价，确保价格的准确性；在与定额套项与市场价格偏离过多的分部分项清单子目，如降水台班、不锈钢栏杆、桩基础等子目上，以市场成活价的形式计入招标控制价，以免过高或过低，影响控制价的准确性；在措施项目的计费上，根据常规的施工组织设计和特殊的施工方案，按有关规定和实际情况进行计取。

在项目清标过程中，发现某投标单位清单子目构造柱模板报价异常偏高。经核查，招标控制价清单综合单价及其他投标人的报价的正常报价范围约为50.30元/m2～ 55.65元/m2，而某施工单位的报价则高达130.55元/m2，此清单子目综合合价为86.92万元，经核查投标单位的组价明细发现，投标单位的定额组价错误、定额子目含量中的竹胶板含量调高1.8倍，导致综合单价过高。经评标委员会认定投标单位存在不平衡报价，随即要求该投标单位作出书面澄清，最终该投标单位修正投标报价差额为－50.32万元。

（4）施工阶段的造价管理。为了更有效地控制本项目投资，避免施工单位采用不平衡报价谋求不正当利益，公司在招标文件及合同相关条款约定“在项目实施过程中，实际完成的工程量比原投标清单工程量超出5%且增加部分费用超过分部分项工程费总额的5%时，对于超出5%以外的工程量的综合单价进行重组价，组价原则执行……”，较为有效地控制了施工单位不平衡报价带来了投资失控的风险。

在项目施工土方开挖阶段，在项目东南处发现一处古墓，施工单位在上报上级文物主管部门的同时向我单位提出索赔意向通知书，在发出索赔意向通知的第25天提出了正式索赔报告，要求索赔工期23 d，停工费用21万元（其中人工窝工费5.5万元，机械停滞费15.5万元）。经我单位审核，停工工期在关键路线上，故索赔工期23 d成立，但机械停滞费按施工台班费进行索赔，未扣除机上人工费及燃油动力费，最终核定索赔费用14.66万元，并得到建设方及施工方的签认。

（5）工程竣工结算。公司根据项目特点安排专业人员进行驻场，他们见证了整个项目的实施过程，对于价格的核定均有项目负责人来进行管控。出具初稿后，我们将进行质量成果三级复核流程，对于每一级复核的内容及方法均不相同，确保结算成果质量。

竣工结算完成后，我们要对项目初期既定的造价控制指标进行逐一对比分析，对于超出既定指标的项目进行重点分析，查明原因、找出解决办法，在后续项目中提前做出应对措施。

3.7 BIM技术咨询

（1）BIM在设计阶段的价值。通过BIM模型直观的方案展示，建设单位对设计方案中的外观、空间、功能等设计存在意见，可以在设计阶段与设计单位进行沟通，避免将设计方案问题留存至施工阶段。

①本项目在设计阶段即根据图纸构建结构、建筑、给排水、暖通、电气等专业在内的全专业BIM模型，进行各专业碰撞检查，共发现碰撞问题2 000余处，归纳总结形成数字化服务报告，向建设方和设计方提出设计优化建议，减小后期图纸变更及索赔的风险。

②本项目通过设计阶段BIM模型即时计算工程量，为限额设计提供数据支持，也为建设方的资金计划和招标采购提供了技术保障。

（2）BIM在招投标阶段的价值。利用BIM技术的模拟性，本项目根据BIM施工进度模拟制定了详细的采购计划，指导项目招投标工作，提升了招投标工作与施工进度计划的匹配度。

①本项目的多数设备通过BIM族库进行型号与功能的筛选，同时获取相对固定的价格区间，减少了暂估价对招投标工作的影响，也降低了我单位在本项目全过程工程咨询中造价控制的风险。

②利用BIM技术对中标结果进行复核，分析中标单位的不平衡报价，助力合同的洽谈及部分条款的制定。

（3）BIM在施工阶段的价值。具体如下。

①施工场地布置优化。本项目使用BIM技术创建场地布置模型，对施工场地布置方案进行模拟，优化了塔吊布置，同时规范了现场模板、脚手架、钢筋等大宗材料的堆放及加工区域，降低了项目后期施工的不利影响。

②施工进度管理。公司为本项目搭设BIM施工管理平台，将施工进度计划与BIM模型进行挂接，进行4D模拟施工，优化施工组织设计。同时，在项目施工过程中及时发现实际进度与计划不符之处，及时制定相关进度管理措施，保证了项目整体工期的实现。

③施工质量与安全管理。BIM施工管理平台与移动端质量App相结合，监理人员在现场巡检过程当中，发现质量与安全问题，及时通过手机等移动端拍照进行记录，并上传整改信息至BIM施工管理平台。同时，利用软件对项目常见问题进行归纳总结，有针对性地制定了大量的风险项预防与整改方案，提升了项目质量与安全管理水平。

（4）BIM在造价控制方面的价值。具体如下。

①本项目过程控制中直接将设计变更的内容关联至BIM模型。当设计变更发生时，将BIM模型及时更新维护，通过软件快速精准地汇总产生变化的相关工程量。同时，直接导出因设计变更造成的成本变化量。决策人员通过BIM 4D直观地了解该项设计变更对成本造成的影响，从而决定是否采纳该变更方案。

②成本控制人员在各阶段支付进度款时，基于BIM技术只依据当地需根据工程量计算规则，在BIM软件中规范扣减计算规则，即可一键统计出工程量清单。基于BIM技术的自动化算量方法，使成本控制人员掌握建筑数字化服务手段，减少人为操作带来误差可能性的同时，简化流程，提高效率。

4 服务的实践与成效

本项目在成本控制、设计优化等方面为建设单位节约资金约375万元；在工期管控方面，在做好疫情防控工作的基础上，积极复工复产，确保了工程按计划顺利实施。本项目获得了省级“安全文明标准化工地”和市级“优质结构杯”奖项；在BIM成果方面，获得了国家级比赛奖项。