“房地一体”农村不动产登记发证管理系统建设

潘兴利

摘要：随着数据不断更新完善，全国不动产登记数据库成为极其重要的数据资源宝库，其巨大的应用潜力亟待开发。为充分挖掘数据价值，发挥不动产登记数据在国家经济社会发展中的重要作用，迫切需要对全国不动产登记数据开展深度分析与研究，形成不动产登记信息分析指标和专题产品，更好地满足不动产登记业务管理、房地产市场监管、抵押金融风险防范、国土空间规划、宏观调控、决策支持等方面的应用需求。不动产统一登记制度作为一项新的制度，其数据在分析挖掘、指标定制和专题产品制作等方面缺乏现成的经验方法。本文在全面分析不动产登记数据内容和特点的基础上，构建了信息分析指标体系，提出了建立分析指标的技术方法，开展了基于分析指标的不动产登记自动报表生成和专题产品制作，推动了全国不动产登记信息分析挖掘工作。

关键词：地理信息系统;房地一体;权籍调查;不动产登记

引言

本文充分利用已有农村宅基地和集体建设用地使用权（以下简称“两权”）地籍调查成果，以未确权登记的农村宅基地和集体建设用地为工作重点，以满足登记发证和入库汇交为目标，以“省级统一基础数据、市级统一组织预检、县级统一调查登记、乡村统一核实申请”的总体思路，按照农村不动产统一登记要求，以“因地制宜、分类施策、一切从简、先易后难”的基本思路開展农村房屋补充调查，达到房地一体、应登尽登之目的，确保各项任务如期完成。

1数据内容

不动产登记数据以不动产登记簿册为依据，包括属性数据与空间数据、现势数据与历史数据。可抽象为不动产单元、权利、权利人、登记业务4类要素。不动产单元是不动产登记的客体，包括宗地、宗海及其上的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物，具有全国唯一编码。权利人是不动产权利主体，是不动产所有权、用益物权、担保物权、其他法定事项和权利的权利主体。权利主要包括集体土地所有权、国有建设用地使用权/房屋所有权、集体建设用地使用权、土地承包经营权、林地使用权、海域使用权、抵押权等以及法律规定需要登记的其他不动产权利。登记业务包括申请、受理、审核、登簿、缮证等。不动产单元承载着不动产权利，通过不动产权利实现不动产单元与不动产权利人关联。

2农村不动产登记发证管理困境

2.1规划建设手续不完善的宅基地确权登记问题

农村宅基地及房屋大多建成年代较早，规划建设手续缺失情况较为普遍。笔者认为对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，位于城市、镇规划区内的，登记机构应结合地方政府在城乡建设、征地拆迁现实情况等方面考量，推进确权登记工作;对于能够补充规划手续的，自然资源部门可按现状出具规划认定或核实意见，由登记机构办理登记。位于城市、镇规划区外，村庄规划实施前的，笔者认为，因尊重历史、面对现实，在办理登记时无需提交符合规划或建设的相关材料;村庄规划实施后的，可由村委会公告30日无异议或者异议不成立，经乡（镇）人民政府审定后，按照审定结果予以确权登记。

2.2不动产登记档案信息共享部门现状

一是房产交易部门采用自建的部门内网系统进行交易资格审查及网签备案，并将交易合同备案数据通过申请人提交纸质材料的方式送达不动产登记部门，不动产登记的结果数据当天通过纸质材料或不动产并联审批系统导出的方式共享到房产交易部门。二是税务部门通过自建的税务专网系统完成契税完税工作，完税结果与房产交易系统、不动产登记平台均未实现网络互通，必须通过登录不动产并联审批系统下载打印出扫描件（涉税材料备案合同、不动产查档等），再由窗口工作人员进行手工录入涉税信息，完成房地产评估和计税，申请人缴税后，税务部门提供完税证明给申请人。三是不动产登记部门采用部门自建的不动产登记信息管理平台，部署在市政务内网，无法与房产交易系统、契税系统实现网络互通，登记结果数据采用人工扫描上传不动产并联审批系统共享给税务和房产交易部门。

3“房地一体”农村不动产登记发证管理系统建设思路

3.1共用宗地问题的处理

（1）两户或两户以上农村居民共同使用一处已确权的宅基地，凡原土地登记和地籍调查成果宗地面积已分摊的继续沿用原成果;凡未进行过不动产登记且房屋保持原状的，宗地按共用宗地登记，不再进行分摊，暂不分割，待条件成熟后再行变更。（2）以共有权利人处理（每人一本证书）。

3.2数据库设计

通过构建“房地一体”农村不动产登记发证数据库，从数据采集、处理、存储、入库着手，统一管理农村不动产的相关数据，确保数据的真实性和可靠性。数据库设计应满足以下几点：一是数据库布局需合理且层次分明;二是数据结构要遵循国家标准和行业标准，确保数据库的高度结构化;三是数据库设计需尽可能减少冗余，减低数据重复性;四是做好相应的安全保密机制。

3.3新农村建设分配的宅基地发证

新农村建设是在原旧村址上实施新村建设，且占用的土地是原村集体建设用地，可以办理宅基地申报，经有批准权的人民政府批准，进行确权登记发证。在耕地进行新农村建设的，如果已办理农用地转为建设用地用手续的，可以申请确权登记发证;未办理农转用手续的，无论规模多大，无论是哪一级批准的新农村建设，都不准办理登记手续。

3.4完善权属与房屋调查

在对土地进行权属调查的过程中，需要将宗地作为单位来进行其权属、位置、用途的确认，其主要内容包括以下的几个方面：第一是权利人调查，包括权利人姓名、单位、性质、负责人或法定代表人姓名、身份证明、性质、组织机构代码和行业代码等，其中的身份证明主要包括户口簿和身份证等。第二是权属性质和来源调查，主要包括可用来证明土地实际权属来源的材料、性质、应用权属类型以及期限等。第三是位置调查，主要包括土地的具体坐落位置、所在图幅等。第四是用途调查，主要包括土地的批准用途及其实际用途，其中，批准用途需要根据其权属源材料或者是批准文件来确定;实际用途需要通过现场调查来确定。

结束语

综上所述，不动产登记数据统计需求多样化、个性化，统计主要依靠信息化手段实现，需要具有数据统计思维，建立统计体系，规范统计指标、统计范围与统计口径，再运用人工筛选的方式将各类数据根据统计目的进房屋管理行清洗，从而更好地描述问题、拆解问题、分析问题。更重要的是，要从不动产登记业务视角出发，站在多方角度，用数据精确描述现状、分析问题、解决问题。目前，就不动产登记统计现状而言，还普遍存在重信息系统建设与维护、轻信息数据挖掘与应用的情况。登记机构信息化建设的的内涵与外延仍有待发展，对数据资产的开发利用还未达到应有的高度，统计专业能力建设与统计专业化、个性化服务开发任重而道远。

参考文献

[1]叶爱东.农村房地一体权籍数据库质量控制与检查方法研究[J].国土资源信息化，2019（06）：49-53.

[2]陈亚红.农村房地一体确权登记的探索和思考——以衢州市柯城区沟溪乡农房登记试点为例[J].浙江国土资源，2019（12）：41-43.

[3]陶倩.农村不动产确权登记的实践与探索——以宁夏回族自治区农村宅基地“房地一体”确权登记为例[J].中国房地产，2019（34）：48-51.

[4]唐郡泽.不动产登记及其空间数据整合研究[D].中国地质大学（北京），2019.

[5]黄飞波.北海市本级不动产登记存量数据整合实施模式探讨[N].中国自然资源报，2019-11-28（007）.