浅谈房地产管理及施工中所存在的难点

倪来鹏

摘要：建筑一行，博大而精深，恰如一言“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”。又如不登高山，不知天之高也;不临深溪，不知地之厚也。昔日学习的知识，较实用而言，不过九牛一毛;书上所学的知识，如不实用，不过无根之萍。经几年工作，对过往工作进行简单的总结，希望通过自己的亲身实践，可以给他人有所启示。

关键词：建筑;总结;

一、研究背景

建筑一行，博大而精深，恰如一言“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”。又如不登高山，不知天之高也;不临深溪，不知地之厚也。昔日学习的知识，较实用而言，不过九牛一毛;书上所学的知识，如不实用，不过无根之萍。经几年工作，对过往工作进行简单的总结，希望通过自己的亲身实践，可以给他人有所启示。

二、设计管理

1、设计误差：

设计单位在进行施工图纸设计时，按专业对工程进行细致的划分，不同专业的设计由不同专业的工程师负责。而后在建设、施工单位的审图阶段，也采用相同的类流水线方式进行审图。虽然此种工作方式极大的增加了工作效率，但也增加了图纸的设计误差，对图纸设计师及建设、施工单位图纸审核的工程师经验具有较大的要求。可即便再老练的设计师和工程师也会出现疏漏，而出现的疏漏就会导致工程签证的出现，间接影响工程成本。可采用两种方式减少设计误差对实际工程的影响，一为签订固定总价合同，实现风险转移，将可能存在的风险转嫁给施工单位;二为推进实行EPC工程总承包模式，由总承包单位负责项目的设计、采购、施工工作。当然最重要的还是重视对参建项目的归纳、汇总。重点是对签证、变更的总结，细致研究发生的原因，掌握在不同因素影响下产生的工程变量，以求在将来可以更好的规避可能发生的问题。

2、规范不明确：

设计单位在进行施工图设计时所依据的是国家、省市甚至行业内的规范、标准。但是某些工程工序在规范、标准中并无明确的说明，导致设计单位在施工图纸上无法明确写清具体做法，通常模糊处理。这就给相关施工单位可乘之机。从工程成本角度出发，在无明确做法时，施工单位通常采用费用最少的方式处理。但在验收阶段，政府质量监督检查单位出于质量或安全的角度考虑，通常要求采用高质量、高安全、高费用的做法。房地产建设单位夹在两者中间，为保证工程验收顺利完成，不得不承担此工序拆除及重新施工的成本，并导致工程验收无法在预定期限内完成。建设单位应加强与政府验收单位的沟通，在工程施工前确定当地验收标准，以验收标准为签订合同的依据，严格要求施工单位按需施工，保证工程顺利完成。由于政府验收标准在逐年改进，这也就要求建设单位必须始终与政府验收单位保持紧密的联系，不断的根据政府政策更新自己的验收标准。

三、合同管理

1、部分细部做法不明确：

建设单位与施工单位签订的工程合同，除说明工程包含的各项内容，通常会体现一句“具体施工内容详见施工图纸”。但是施工图纸的各细部构造做法并非全都非常明确，这就导致经验不丰富的管理人员无法根据合同、图纸进行管理。而设计单位出具做法说明的时间较长，影响施工进程。所以建设单位在施工前不论繁重，都应列出各工序内容，建立完整的工程流程图，并以此为依据签订合同。

2、部分工序责任单位划分不明确：

部分工序未在合同内明确责任单位，造成后期该部位施工时，相关单位彼此扯皮、推诿，影响施工进度。为保证工程有序进行，建设单位只能骑虎难下，以签证形势要求其中一方进行施工，造成成本增加。建设单位应总结过往工程经验建立自己的合同模板，便于项目签订合同时，参照合同模板，并依据工程设计书进行工程劈分，避免出现工序的遗漏。

四、现场管理

1、主体施工单位遗留的問题：

主体结构是建筑的基础，如主体结构施工单位施工质量差，将直接影响后续工程的质量及成本。如外墙保温单位施工防火挡墙时，主体结构墙体存在过大偏差，或坍落灰未清理、或部分模板未拆除，增加外墙保温单位的施工难度，滞缓施工速度。甚至存在即便外墙保温单位用苯板、岩棉板等材料进行找平，但偏差仍无法彻底消除的情况。为规避此类情况，就要求建设单位减少低价中标的现象。合同签订前，对投标单位严加考察，启用优质的主体结构施工单位。实际施工中，依据合同对总包单位严格要求，即便是企业内部的单位也要一视同仁。对不能胜任总承包职能的单位，及时予以更换。

2、新型材料、工艺、方法难以推进：

随着房地产行业的兴盛，各种有助于施工的新的材料、工艺、工法不断涌现。但是在实际的施工现场，种种新工艺工法却难以见到。经调研发现，并非没人敢做第一个吃螃蟹的人，只是各种困难及不确定性让人被迫墨守成规。其中两点最为让人望而却步：（1）政府验收单位是否认同，验收时所报验的资料是否有特殊要求;（2）新的材料、工艺及方法出现时间较短，是否能够保证工程实现预期的功能，是否能保证工程达到应由的年限。所以，私仅建，新材料、新工艺、新工法由政府单位牵头建立试点项目，根据项目反馈，由点及面逐步推广。

3、监理单位现场缺少主观能动性：

建设单位于监理单位属于雇佣关系，建设单位依靠监理单位完成对现场的监督管理。但就实际而言，绝大多数现场的监理单位缺少对现场各分包单位的管理，现场专业单位过于依赖建设单位。为保证监理单位的履责，建设单位应加强对监理单位对现场管理的考核。考核的结果直接影响监理费的支付比例。并将此项内容写入监理的合同范围内。

五、重视工程前期策划及后评价的编制

俗语曰，“磨刀不误砍柴工”，又曰“兵马未动，粮草先行”。都说明了一个好的前期策划对于整个项目而言的重要性。虽然现在普遍的观念人为，“策划”贯穿了房地产项目开发的全过程。但私认为，项目未发生前的策划更为重要。以一名工程人的角度来看，从项目定位到确定项目品质，从项目品质到梳理施工流程，环环相扣，步步不能省略。

众所周知，房地产行业开发周期长，那么如何减少资本投入或者如何加快资本周转就成为了盈利的重点。前期策划中有对项目定位的要求，这需要建设单位提前做好市场调研工作，根据属地政策、地块周围人群年龄比重及实际需求规划园区布置甚至户型。一般情况下：年轻人多的，园林苗木青葱，户型设置在70-120m?为益;中年人多的，园林苗木精致，户型设置在90-160m?为益;老年人多的，园林苗木幽静，户型设置在60-90m?为益。或是偏向学区，则尽可能建造40-60m?小户型;或是处于繁华富人区，则应建设100-200m?以上的大户型，户型内客厅当更为开阔。好的地段，好的户型，适宜的±0完成时间，极大的有助于房屋的销售，加快资金的回流。好的地段可遇不可求，而户型及±0甚至是竣工时间则完全可以通过前期策划进行规划，但自从业以来，务实调研的房企寥寥。更多的情况是，建设单位建造的房子只是自己想要的房子，而不是业主想要的房子。

项目的后评价的重要性更不用多说，一个项目的总结、梳理，是一个建设单位自我成长的一种有效手段。不断的去芜存菁，删繁就简，才能在市场中始终保持自身的活力。市场经济时代，不进则退。房地产行业，亦然。

结论

越是了解建筑一行，越觉得自己的知识浅薄;越深入房地产一行，越觉得需要掌握的东西繁杂。身为一名后学末进，只能通过不断地积累，怀着不可阻挡的信念不断攀登新的高峰。不断反省，不断学习，不断进步。从书本上汲取知识，在现实中汲取经验。“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。”，与诸君共勉。

参考文献

[1]程鑫.建筑工程管理在房地产项目建设中的运用分析[J].科技经济导刊，2018，26（9）：198-199.

[2]梁洪磊. 房地产开发施工现场管理中的难点与解决方法分析[J]. 工程建设与设计，2018，（18）：231-232.

[3]宋怡林. 房地产开发项目管理难点的分析[J]. 低碳世界，2018，（08）：213-214.