如何做好政府审批房建工程项目投资估算

摘要：政府投资项目实行审批制，以科学严谨的态度做好投资估算工作是确保项目顺利审批的关键和基本要求。

关键词：政府审批;房建工程;投资估算

政府投资项目，一律实行审批制度，政府部门需要严格审批项目建议书、可行性研究报告、初步设计和概算。项目可行性研究报告的审批文件中，确定了项目建设规模及内容，确定了投资估算及资金来源。投资估算编制的准确程度是可研报告能否通过审批的重要因素。可行性研究报告审批文件确定的投资估算是政府部门审批项目概算的根本依据和红线，具有法定效力和约束力。

政府投资项目投资估算编制方法最常用的是造价指标估算法。政府投资项目建设投资由建筑安装工程费、设备工器具购置费、工程建设其他费、基本预备费四大部分组成。

1、建筑安装工程费投资估算

建筑安装工程主要分为房屋建筑工程和室外工程两大部分，工程量和单价是确定其投资的基础数据。确定的设计方案是工程量计算的根本依据。房屋建筑面积的确定比较容易，有建设规模确定标准的要严格按照国家标准进行建筑面积的测算，没有标准的要根据实际使用要求进行严密测算并经过科学论证。室外工程量的测算相对比较困难，其涉及的内容较多。管网工程有给水工程（生活给水、消防给水、绿化给水）、污水工程、雨水工程、供电工程（强电工程、弱电工程）、供热工程、供气工程等，既包括用地范围内的管网工程，又要包括用地范围外与市政管网的接引工程。用地范围内的管网工程，要根据设计方案进行测算;用地范围外的管网工程的测算，必须场地踏勘，实地了解各种市政公共管网的接引位置和距离，必要时要征询市政管线单位的意见，尽可能的提高接引距离的准确性。土方工程，首先尽可能在场地内进行土方平衡，在此基础上再进行运进或运出土方的计算，若有石方还要分别进行工程量的测算，这就需要有场地地质勘察报告的文本资料支持。对于用地面积较小、地形起伏不大的场地，要根据场地地形图、场地设计标高、周围道路标高进行测算;对于面积较大、地形复杂场地的土方工程测算，宜采用工程软件进行计算。挡土墙工程量计算，先确定挡土墙选用的类型，再确定断面面积、挡土墙长度，然后进行计算。

房屋建筑的单价指标要根据确定的装修标准进行确定，装修标准有相关标准的要按照标准要求去确定，并和建设单位进行深入的沟通，估算指标不能高估冒算，要参考当地同类工程的概算、预算指标并结合本工程的实际进行综合考虑。管线工程要根据管材、管径、施工场地条件综合考虑单价指标。建筑安装工程投资估算的关键是首先要确保工程建设内容齐全不漏项，其次要使测算的工程量尽可能的准确，最后要采用合理的单价指标，三者缺一不可。

2、设备工器具购置费投资估算

设备工器具购置费投资估算的前提是根据方案设计和项目实际使用要求，确定设备的种类及相应的数量。一般项目设备可能涉及到给水加压泵、供热加压泵、潜污泵、消防水泵;电梯、安全监控设备、门禁系统、变配电设备、太阳能热水设备等，一些项目可能涉及到特殊污水处理设备、换热站设备、空调机组、充电桩等。这些设备的负荷都要经过严密的计算，计算要有科学的指标体系，既不能无原则的过于扩大化，造成空载率高、投资大、维修运行费用高的不良后果，也不要负荷计算过于紧凑不能满足未来发展需要，要在满足当前使用要求的基础上考虑一定的富余，为未来发展和改扩建留下空间。多数设备的数量满足正常情况下的使用要求即可，一些特殊设备重要设备的数量还要满足长时间工作、特殊工作条件、非常规条件下的备用要求、应急要求。数量多投资大的设备投资要通过多厂家比选、多方案比较，可采用全寿命期费用成本进行分析比对，设备投资不仅要考虑一次性投资的成本，同时要考虑设备运行期内的能耗成本。此外，对于一些满足特殊使用要求的具有特殊功能的专用设备，如数据中心的软硬件专用设备、剧场专用设备，投资额大且没有确定的设备方案设计，在可研阶段很难把握专用设备的投资，可以与建设单位沟通协商，在可研阶段投资估算中暂不计取专用设备投资，在后期通过专项采购的方式予以解决。

3、工程建设其他费投资估算

工程建设其他费分为三类：土地使用费及补偿费，与工程建设有关的费用，与工程未来生产经营有关的费用。政府投资项目的其他费用主要是与工程建设有关的费用。工程建设其他费种类多，投资估算要做到不缺项、理由充足、符合项目实际情况、符合项目建设所在地实际情况。项目可行性研究费、招标代理费、工程监理费、勘察费、工程设计费、工程量清单及招标控制价编制费以前均有国家行业收费标准，但现在已经全部实行市场价，对于这部分费用，投资估算编制单位可根据项目具体情况、项目所在地情况、相关的中介服务单位的竞争程度和当地市场价格水平综合权衡后进行估算，也可在参考原收费标准的基础上考虑适当的费率后进行估算。建設单位管理费、场地准备及临时设施费、基础设施配套费、人防易地建设费、特殊设备安全监督检验费要按相关取费标准进行计算，并要优先参照地方标准。绿建咨询费、绿建检测费要根据项目绿建等级进行市场价取费。一些重大项目可能还要考虑高可靠性供电费、节能评估咨询费、建筑信息模型（BIM）技术应用服务费、重要工程施工图专家论证费，这些费用也要根据项目实际情况予以合理计取。

4、基本预备费

基本预备费又称为不可预见费，是指在工程实施过程中可能发生的难以预料、需要预留的费用，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。基本预备费在可行性研究阶段投资估算的取费范围为8%至12%。规模不大、中小型项目可取8%;大型项目可取10%。

政府审批项目的投资估算是一项非常科学严谨的实务工作，要求编制者要有严肃认真的工作态度、扎实的专业基础知识、丰富的实践经验和积累、熟悉建设领域相关文件、掌握造价行业取费标准、深刻了解当地中介服务市场价格水平，才能编制出有质量、有深度、符合审批要求的投资估算，真正为政府投资决策提供技术经济分析支撑，进而促进项目顺利推进。

参考文献

[1]《现代咨询方法与实务》，中国统计出版社，2019年.

[2]《现代决策分析与评价》，中国统计出版社，2019年.

[3]《建筑与房地产经济》，中国人事出版社，2020年：74-77.

作者简介：王学明，大学本科学历，咨询工程师，2000年参加工作后在晋城市建筑设计院从事工程咨询工作，后在院下属单位晋城市科达工程咨询有限公司从事工程咨询工作。