试论土地管理角度下房地产的健康发展

张雨燕 莒南县行政审批服务局

前言：随着经济的发展与社会的进步，人们的生活水平不断的提高，对房地产的需求也不断增高，近些年来，我国土地管理制度的不健全发展，导致我国的房地产业的泡沫成分越来越大，房价的逐步提升，使得房地产业出现了“买房的人不居住，需要房子的人群又买不起房”的奇怪现象，因此，管理者应该对土地管理制度进行改革与升级，健全土地管理制度要求，保证房地产业的可持续性发展，为人们的生产生活提供重要的依据与保障。

一、房地产价格现状及趋势

我国城市化发展不断加快，城市的人口数量不断增加，人们对房地产业的需求量越来越大。我国当前不完善的土地管理制度，导致我国城市的房价在飞速上涨，数据显示，现阶段我国房地产的价格的上涨趋势比前十年翻了数倍，尤其是一些高档的楼盘及学区房，其价格更是在翻倍的上涨。我国现阶段的房地产价格发展趋势引起了学术界以及产业界专家和学者的广泛关注，这种“泡沫现象”的出现，最主要的原因还是土地管理制度发展过程中存在的问题：圈地面积过大、房地产开发投资过于频繁等等，这些均使得房地产产业市场发展过程中容易出现波动，导致企业的资金链条发生损坏，加大房地产的投资风险，给房地产企业造成巨大的损失。

二、落后的土地管理制度对房地产业的影响

落后的土地管理制度导致我国的耕地资源与人口居住的资源不成正比，而且我国有限的耕地资源达不到世界水平的一半，大多数土地资源出现水土流失等现象，导致土地出现盐碱化不能很好的满足人们的生存需求，伴随着我国人口飞速的增长，土地资源与人们生活过程中所产生的矛盾也在不断加剧。我国当前还存在着许多土地不合法事件，土地制度存在着很多的弊端与漏洞，且还存在双城双轨制、地方政府对土地管理认识不足、土地储备操作不当及土地管理制度不规范等现象，使得我国土地管理制度趋于落后，并且由于土地储备操作的不当使地价在飞速上涨，并土地管理制度法律法规的不科学性，为房地产经济的“泡沫现象”起到了推波助澜的作用，使得房地产业的发展趋于恶性循环，阻碍了房地产业的良性循环及发展，因此，政府应该加强对土地管理制度的重视，保证房地产业的健康发展。

三、改善土地管理制度，促进房地产业健康发展的措施

（一）重构公有制体系，明确政府管理职责

政府管理者为了能够更好的改善土地的管理制度，保证房地产业的顺利经营与顺利发展，在进行房地产管理的过程中，需要对土地管理制度制定出多种多样的管理策略与管理方式，严格明确土地管理制度中集体所有制与产权性质的关系。

政府工作人员要根据细致化的管理策略，对发现的违法行为给予严重的惩罚与打击，有效保证人民的权利与利益，减少甚至避免政府官员出现以权谋私、权钱交易等行为，保证政府工作人员土地管理职责的科学性与明确性，每个环节都应有专门的管理人员进行负责，确保土地管理产权及监督和管理之间所存在的问题能得以解决，加强土地资源的使用与分配工作，为房地产的健康发展提供重要的依据，消除房地产业的“泡沫现象”，这将对房地产业的发展起到积极的促进作用。

（二）修改土地管理法，健全法律体系

我国《土地管理法》仍旧存在一定的问题，例如《土地管理法》注重土地的使用、土地的权益以及土地的利益等方面，然而对土地管理的利益方面存在很大的局限性与不平衡性。随着经济发展与社会进步，传统的《土地管理法》中，由于存在着许多传统、单一、守旧的理念，已经不能满足我国当代土地管理的需求与发展，而且传统的《土地管理法》中一些不公平的条约，很容易出现房地产业发展过程中的矛盾情况的出现。针对这一情况，政府应该加强对《土地管理法》的改变与升级，结合当前土地管理的情况及房地产发展的趋势，制定出科学合理的《土地管理法》，从而真正有效促进土地管理制度的健全与完善，推进房地产业管理者能够运用更科学的方式进行房地产业的建设和规划，有效保证房地产业的发展，为房地产业的导向提供重要的保障和依据。

（三）采取多元化的供房方式

根据法律，人们在进行自建房、合伙建房以及委托房地产开发商建房的过程中，为了满足多种多样的需求，要符合政府的需求，而政府也需要严格对房价进行科学控制，避免出现房地产业的“泡沫现象”，房地产企业的管理者在建房与售房的过程中，也要根据人们的不同需求以及经济情况来进行供房，并有效控制好每人所买房的数量，从而保证大多数居民能够满足基本的住房需求。此外，对于集体经营性建设用地入市这一问题，首先需要符合相关规划，确保其是工商业的经营用途，此外，必须依法进行登记，即便获得建设用地使用权后，也需按照之前的规划用途对土地进行使用。

结论：总的来说，土地管理制度发展的落后性，导致房地产企业中有着很大的泡沫性，使得房地产企业出现了恶性循环及发展的状况，针对这一情况，土地管理者需要对土地管理制度进行有效的改革与创新，突破传统改革与管理的模式，有效促进房地产业的良性循环及发展，为房地产业的健康发展确定良好的基础。