中国大城市保障房住区的“适老性”及其空间优化研究*——以武汉市为例

赵 捷 李志刚 ZHAO Jie, LI Zhigang

0 引言

进入21世纪，我国老龄化趋势明显，老龄人口占比逐年递增。根据全国第六次人口普查数据，我国65岁及以上人口占比已超过8.87%。至2019年，我国65岁及以上人口占比达12.6%，已逼近“老龄社会”的老龄人占比（14%）。《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》认为，我国2020年老龄化水平将达到17.7%，进入加速老龄化阶段。

然而，我国城市建成环境建设规范中专门针对老年人的硬性规范、软性关怀均比较缺乏，老龄化人群的空间需求与城市养老环境供给之间的矛盾愈发凸显[1]。住区是老龄化人群活动频率最高、解决各项生活需求最多的空间单元[2]，其老龄化友好程度直接影响该问题的解决[3]。同时，由于我国机构化养老模式尚待完善，加上传统观念牵制及部分老年人经济实力有限，居家养老成为较普遍的养老方式[4]。因此，提升住区的“适老性”，为老龄人群提供更为安全、舒适、合理、适宜的住区空间，成为重要的研究主题[5-6]。

其中，大城市保障房住区的适老性问题更是亟待解决的难题。这些大型保障房住区多具有“建设年代早，选址偏远，低收入群体集聚，老龄化程度高”的特点，其建成年代多集中于1980年代，选址多位于城市近郊区，长期面临居住建筑老化、室内无障碍设计不佳、公共服务设施尤其是社区级医疗卫生设施缺乏、绿化及公共活动空间缺失、连续性步行环境较差、生活出行不便、居住区内适老性服务极度欠缺等问题。聚居其中的老龄化人群迁移可能性较低，在住区及周边短距离范围内的活动频率显著高于住区外，部分住区空巢老人问题明显，住区内适老性空间匮乏，老龄化群体对居住环境的诉求长期无法得到满足。这些都导致老龄化群体幸福感偏低、舒适感缺失、生活状态消极低迷等问题。

为此，本文以武汉为例，在深入考察大型保障房住区老龄化人群需求的基础上，从硬环境、软指标等方面入手，揭示住区居住空间的“适老性”现状及问题，为优化大型保障房住区“适老性”居住环境提供途径及方法，以此服务于我国城市的老年友好社区建设。本文首先对适老性居住空间的内涵和特征进行探讨。在此基础上结合国内外已有相关研究及其发展趋势，建立适老性居住空间的评价指标体系。文章将对案例地武汉的典型保障房住区及其适老性予以实证和评价。最后，得出大城市保障房住区空间的优化对策与结论。

1 适老性居住空间的内涵及特征

1.1 适老性居住空间的概念及内涵

世界卫生组织（WHO）在2007年发布的《全球老年友好型城市：指南》（Global Agefriendly Cities: A Guide）中定义了“老年友好城市”，强调此类城市应具备多样化、全覆盖的适老性居住空间[7]，并对老年友好城市的评价指标进行了详细划分，尤其关注室外空间与建筑空间指标[8-10]。其中，无障碍人行通道设计，公共交通、轨道交通全覆盖，社区公园老龄化设施完善，多层级医疗卫生服务设施构建等高频指标要素是建设老年友好城市的关键。

西方国家的老龄化进程较快，养老模式的社会化程度较高[11-12]。1960年代，美国尝试构建适老性住宅+配套社区的“可自理老人”社区养老模式[13-14]和“持续性照料退休社区”（CCRC，Continuing Care Retirement Communities） 等 养 老 模 式[15]。1970年 代中期，日本在CCRC的基础上，在社区内部积极引入年轻劳动力[16]，促进不同年龄段群体之间的交互式服务，以提升多代共生下的社区活力[17]723。1990年代，德国从护理理念、建筑设计理念和环境理念3个层面提出社区养老的“比勒费尔德”模式[18]，注重既有社区的改造完善[19]，为老年人居住社区提供系统化服务[20]和适宜性环境[21]。同一时期，美国退休者联盟（AARP: American Association of Retired Persons）、全国地区老年人联盟（N4A:National Association of Area Agencies on Aging）、家庭照顾政策研究中心（CHCPR:Center for Home Care Policy and Research）等机构都针对城市老龄化人群的需求展开过大量研究，形成了老年人需求和城市环境的互动评估导则。导则涵盖公共交通覆盖率、机动车驾停便利度、公共步行空间塑造；住宅、购物和休闲小空间补改；公共服务设施和管理服务完善等内容及要素。其中，致力于适老性社区建设的CHCPR提出的主要评估框架包括：老年人基本生理需求、老年人身心健康及幸福感、老年人的独立生活环境、老年人的社会活动及公众参与。2006年，澳大利亚地方政府联 盟（ALGA: Australian Local Government Association）发布了适老性城市环境建设的规划导则，主要强调老龄人的步行环境塑造和出行方式的多样，以及增加适老性住宅供给量，增强适老性住宅质量等。同时，英国的“终生社区”和法国的“健康老化”理念越来越深入人心，重点关注适老性社区中的社区服务及服务可达性[22]。在此基础上，学者们对老龄人生理、心理的变化进行了系统研究[23-24]，围绕社区居住环境设施、建筑平面布局和社区养老服务等各方面制定适老性标准，并在实践中予以修正，形成诸多“适老性”空间评价体系和空间改善模式[25]。其中，具有代表性的案例包括新加坡乐龄农庄、芬兰波蒂拉老年人与残疾人之家[26]、西班牙丰希罗拉老人住房[27]等。但是，大部分社区养老改造或提升集中在住宅建筑的无障碍设计、养老设施的短距离可达和养老服务运营等方面[28-29]，对社区居住空间环境的整体适老性规划及设计涉及较少[30]。同时，西方国家的养老模式往往与资本运作、商业机构挂钩，其养老模式和环境改造受到较多限制[17]724，[31]。

我国的适老性住区研究起步较晚。2016年住建部发布新的国家标准《老年人居住建筑设计规范GB50340-2016》，对老年人居住建筑及住区环境的各项设施进行了原则性规定，各省市在此基础上衍生出一系列养老设施专项规划。近年来，我国学者们从城乡规划学、社会学、心理学等领域对住区适老性空间开展了大量研究[32-33]。例如，有学者从环境行为学入手[34]，聚焦既有老旧小区的公共空间适老性改造，强调室内外建筑空间的精细化建设可以有效提升住区空间环境的适老性[35]618。也有学者构建了住区居住空间的适老性评价体系[36-37]，涵盖社区配套设施、社区公共环境、社区养老型住宅、社区养老服务、管理运营等一级指标分项，探讨了社区老年活动满意度、社区医疗机构方便程度、生活服务机构满足需要的程度和道路交通安全满意度等多方面问题，并采用了基于调研的指标相关性系数法和数据直接映射法互为补充[38-39]。目前国内多数已有研究主要聚焦于正常家庭或商品房住区中的老年群体[35]608，对低收入、边缘化老龄人口的关注仍显不足。现有实证研究包括，战越[40]对哈尔滨棚户区的适老性空间改造进行调查，从生理需求、心理需求和精神需求3个方面构建了需求层次下的老年人活动空间供给，朱小雷等[41]对深圳经适房的室内平面布局开展实证研究，详细设计适宜经适房的老龄化户型，吴晓萍[42]认为大规模郊区化的养老社区建设并不能解决老龄人口的养老问题等。总体上，已有文献对武汉等中部城市的深入研究偏少，对早期在大城市近郊区建设的大型保障房住区的关注不够，亟待对此类双重边缘化（老龄化、低收入群体聚居）空间予以更多关注[43]。因此，本文将聚焦大型保障房住区居住空间的“适老性”问题，探索其空间的优化对策及关键。

1.2 优化大规模保障房住区适老性的意义及重点

随着2008年国务院出台加大保障性住房建设力度的政策，我国已经全面进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障房建设初期解决了城市内大部分低收入居民的居住问题，但随着社会阶层分化和空间分异的加剧，已建成的保障房住区的空间问题正逐步凸显[44-45]，尤其是部分低收入群体的老龄化问题严重，生活习惯与需求的改变，以及住区建成环境已无法满足其需求。例如，“居家养老”模式需要较为完备的社区保障体系，包括满足老年人健身的活动场地、方便老年人看病并能提供日常医疗护理的社区医疗机构、提供临时照顾服务的托老所，以及提供日常餐饮和家政服务等。此外，大范围、高标准的保障房住区空间重建不切实际[46]。因此，大规模保障性住房居住空间的适老性优化意义显得尤为重要。第一，解决老龄化居民的居家养老需求。因大型保障房住区老龄化人群的流动性低，难以自主改变住区环境或提升住区养老品质，政府或规划、设计的直接干预对实现适老性具有重大意义。第二，探索“微改造”理念下的适老性改造。实现精细化的空间改造与提升，有层次、有步骤地提升居住空间适老性水平，满足弱势群体的空间需求。这已经成为保障房住区治理的重要组成部分。

就关注要点而言，其改造重点主要包括以下几个方面：第一，满足弱势老龄人群的“最优先需求”。弱势老龄化人群的生活需求不尽相同，居住空间供给及设施配置无法做到“面面俱到”，因而必须“重点突出”，在不同层面满足弱势老龄人群的“最优先需求”。第二，探索大型保障房住区居家养老模式创新。部分大型保障房区位条件有限，但租金低廉，住区环境简单，物业管理自治，邻里交往相对紧密，可积极尝试引入“代际互助”的养老模式，将其融入社区治理，探索养老新模式，并以此改善养老环境。

2 保障房住区的适老性评价指标体系

2.1 评价指标体系与指标选取

基于大规模保障房住区的建设特点（偏远）和居民特性（流动性差），一级评价指标以住区空间环境及配套设施为主，兼顾养老型住宅的建筑和养老管理与服务。各一级指标被划分为多个模块，表征老龄群体的多重需求。为实现分层次、分阶段、紧扣重点的适老性改造策略，将空间环境、配套设施和住宅建筑等硬环境分为安全模块、健康模块、舒适模块、可达模块和便利模块等方面，将养老服务分为治理模块和配套模块。在明确一级指标的基础上，综合国内外已有评价指标、法规及文献资料，进一步确定二级指标[47]。

具体而言：

（1）住区空间环境：包括住区内外的道路交通体系、公共活动空间、景观环境、内部及周边商业设施、医疗卫生设施、生活服务设施、文化休闲体育设施、教育设施、养老福利设施等方面。

（2）住区养老建筑：包括住宅套内空间适老性设计、建筑热舒适性、通风采光、日照隔音、住宅公共空间无障碍设计、住宅伤害防控设计及设备配置等方面。

（3）住区养老服务：包括社区业主自治的老年服务、社区中心管理和社区志愿者服务，以及街道及社区老年服务机构、医疗服务机构和物业管理机构等方面的管理与服务水平。

在此基础上，确定三级指标，对住区适老性的规划设计和管理服务等具体方面进行全面覆盖（见图1）。

2.2 评价方法

围绕住区适老性问题展开调研，具体涵盖3方面问题: 首先是个体特征，如年龄、性别、婚姻状况、收入、健康状况、养老模式等；其次是老龄化群体对当前居住环境的主观评价。调研采用10分制评分标准，1分为“环境极差”和“根本不需要”，10分为“环境极佳”和“最为需要”。调研对象主要针对大型保障房住区内60岁以上的居民展开。在获得问卷调查回复后，整理无效调研问卷，通过SPSS 对调研数据进行统计分析，包括描述性分析（中心势测量）、相关系数分析和非参数检验。采用相关系数分析明确住区养老与各一级指标模块间是否相关，相关度如何；并进行非参数检验，通过Kolmogorov-Smirnov检验评估分数是否遵循正态分布，以确定被调查者的住房环境评分是否因年龄和性别等变量而存在差异。

3 武汉市典型保障房住区适老性居住空间评价

3.1 典型住区的选取

武汉市于1994年开始兴建保障房，通过分析住区空间分布的“隔离系数”，可见其发展经历了微隔离（1994—2006年）、加速隔离（2006—2010年）和缓速融合（2010年至今）3个阶段。近期新开展的保障房住区选址和建设进行了一定程度的调整，降低了大规模边缘化集聚的问题。近10年的武汉市保障性住房建设可进一步分为两个阶段。第一阶段（2010—2015年），武汉市保障性住房建设以小规模分散化模式为主，单个项目建设规模超过1 000套的保障性住房比例低于34%，超过2 000套的比例低于15%。第二阶段（2015年至今），超过1 000套的比例下降至25%，超过2 000套的比例低于10%。其中，2010—2015年，武汉市保障性住房一环线内建设占比约为8.34%，一环线至三环线内占比为57.93%，三环线沿线及三环线外保障房建设占比为33.73%。2015年后，由于大部分保障性住房为棚户区改造，一环至三环线间的保障房建设占比大幅增加至73.29%，三环外新建保障性住房占比减至22.91%。由此可见，近年来武汉市保障性住房区位分布以二环线沿线及二环线三环线内为主，主要建设区域以洪山区、江岸区、硚口区为主（见图2）。

图1 大型保障房住区居住空间适老性评价指标Fig.1 The "elderly friendly" evaluation index for large scale affordable housing estates

图2 2010—2019年武汉市保障性住房空间分布（单位：套）Fig.2 The spatial distribution of affordable housing in Wuhan from 2010 to 2019（units）

通过“社区网格人口普查数据”可初步估算各住区的老龄化人口规模。相对而言，经济适用房和动迁安置房中的老龄化人群占比较高。因此，本文选取建成于近10年，位于武汉市三环沿线或三环以外，建成套数超过2 000套，老龄化人口比例超过15%，住区内外环境明显具备近郊大规模保障性住房特点的典型社区“青菱城市花园”和“七星天兴花园”为研究对象（见图3），对居住其内的老龄化人群展开问卷调研、访谈，以及实地调查。

3.2 适老性评价

图3 青菱城市花园及七星天兴花园区位图Fig.3 Location of two large scale affordable housing estates, Qingling City Garden and Qixing Tianxing Garden

本次调研共发放问卷300份，其中有效问卷268份。经统计可知，本次调研老年人口样本中60—65岁的老龄人口占比最高，达57%，80岁及以上的老龄人口占比最低，为4%；收入低于1 000元/月的老龄人口占比约为40%，1 000—2 000元/月的占比约为53%；独居老龄人口占比为34%，与配偶同居老龄人口占比为47%，与子女共同居住老龄人口占比为19%。其中，70岁以上老年人由于健康状况不佳，非必要性出门意愿降低，更希望能与子女共同生活。样本中需要长期服药的慢性病（如高血压、冠心病、糖尿病等）老龄人口占比为86.8%，47.4%的老年人的行动需借助外力帮助（如轮椅、拐杖或搀扶）；因急病入院治疗小于等于1次/年的老龄人口占比为73.1%，2—3次/年的老龄人口占比为25.7%（见图4）。

表1 大规模保障房住区“适老”环境需求与一级指标相关系数Tab.1 The correlation coefficient between the environmental demand of large scale affordable housing estates and the first-class index

图4 老龄人口样本结构分析图Fig.4 Analysis of the sample aging population structure

统计大规模保障房住区适老性评价指标体系中的相关数据，建立数据库并采用SPSS软件进行相关分析（见表1）。结果显示，各项一级指标与住区环境“适老”需求的相关性均为显著；住区空间环境中的健康模块和可达模块，以及住区养老建筑中的安全模块对住区环境“适老”的总体影响最大，需求度最高；养老服务中的两大模块则对住区“适老”环境的影响较小。

在二级准则层指标中，与住区环境“适老”需求相关系数最高的要素为：无障碍设计、住区医疗服务及设施、卫生服务设施可达性、交通及消防安全、医疗服务机构、室内无障碍设计、生活服务设施可达性、设施安全等（见表2）。

由主观评价得到的三级指标准则层要素评分可知：住区空间环境方面，样本认为住区附近医疗设施缺失严重，可达性较差；出行不便，无障碍人行道路缺乏，人车分流道路系统不健全，步行范围内公共交通站点设置有限，私家车占道严重，住区出入口较少，部分人行出入口为闭锁状态，导致生活便利性大幅降低；住区内集聚场所较少且与车行道相接，大部分集聚场所淹没在建筑阴影中，日照时间不足，社交舒适度低；相较于住区外的零售商店和食品店，老龄人对住区内部的小卖部和小餐馆使用频率更高，但选择多样性较差，部分生活设施缺乏。养老住宅方面，一方面部分低层住宅没有安装电梯，导致上下楼不便，楼道内照明不足，且有住户在楼道内堆放杂物，增加了上下楼梯的危险；另一方面，养老住宅内部分浴室的淋浴空间狭小（＜4 m²），对行动迟缓、身体状况不佳的老年人而言危险系数极高。软性环境方面，住区医疗机构和志愿者服务的缺失是老年人最不满意的因素。

与西方学者的研究发现不同，武汉市大型保障房住区内的老年人群体并不认为所在住区安全有很大问题；样本对住区空气质量、白天的交通噪音和街道噪音的意见也不大，部分老年人甚至认为这些声音丰富生活。同时，样本均表现出较强的社交意愿，认为住区缺乏高质量的户外或室内社交场所。

在硬性环境方面，连贯的无障碍人行通道、人车分行道路系统和卫生服务设施可达性的改善需求最为突出，而休憩及社交场所的可达性则紧随其后。样本群体大都希望进一步加强住区周边或住区内药店、美容美发和餐馆等生活设施配置；在建筑方面，老年人最希望改善的是楼道照明，加设电梯和轮椅专用无障碍通道，其次是加大浴室面积并改变布置方式。在软性环境方面，样本希望增加医疗服务机构、老年服务型机构。

对以上结果进行小结：

（1）样本对住区空间环境的满意度较低，但对住宅自身的适老性要求不高；

（2）身体状况较好、行动能力较强的独居/伴居老年人对社交需求较高，住户间互相熟识，出户活动频率较高。户外社交活动（聊天、下棋、晒太阳等）加强了彼此关照、彼此交流的机会，凸显社交对老龄人健康的促进作用。

表2 大型保障房住区适老性居住空间二级准则层指标权重系数Tab.2 Index weight coefficient of the second level criterion layer for the elderly-friendly living space of large affordable housing estates

（3）样本对住区内人车混行的道路系统的改善需求较大，超过对住区周边医疗卫生服务设施的改善需求，凸显出行安全和出行环境适宜性的重要性。

（4）相比大型医疗机构，样本对基础医疗服务（如药店和社区卫生服务）的获取更为关注。

4 结论与结语

大型保障房住区的“适老性”优化将是一个系统、复杂、长期、循序渐进的过程。通过本文分析可知，大型保障房住区的老龄人口对住区内居住空间环境的适老性满意度最低，其中安全模块中的道路及交通安全，可达模块中的各项生活服务设施，尤其是医疗卫生设施的健全和舒适模块中的社交及休憩场所舒适度改善是老龄人群较为显著和优先的诉求。在社区微改造的大背景下，居住空间的适老性优化需要在明确老龄人群首要需求的基础上，不断总结经验、逐步推进，并以此服务住区的规划创新和优化改造。因此，本文的研究结论包括：

（1） 明确住区类型，精准提升与治理住区空间环境

大型保障房住区中，目前老龄化程度较为严重的主要是经济适用房和还建安置房。这两类住区老年人的身体状况、经济实力、养老需求、生活方式、社交频率均与其他类型住区有所不同，对所处居住空间的适老环境要求也不一样。因此，应避免“一刀切”式的住区适老性居住环境提升，对住区进行详细分类，深入挖掘各类住区不同老年人的生理、心理差异，从而精准推进住区空间环境的适老化改造。

（2） 紧扣需求模块，实现重点突破

通过住区适老性评价指标体系的模块化分析，能在明确大型保障房住区老龄人口核心需求要素（如出行安全、医疗服务可达和社交舒适度等）的基础上，系统权衡如何逐步提升住区的适老性居住空间，避免改造完善过程中的空间碎片化和零散化，在住区适老性居住空间的优化过程中实现紧扣需求、因势利导、逐一突破的目标，打造资金投入高效、品质提升过硬、使用频率较高的老龄人群生活空间。

（3） 硬性环境提升为主，软性环境优化为辅

随着各地对养老住区、养老设施和老年建筑等相关设计标准的重视，城市中老年人的生活环境和质量正在不断提高。其中，大型保障房住区的适老性优化仍应以硬性环境提升为主，注重经济性、实用性和有效性，力争实现“性价比”最高的微改造；在优化住区软性环境如社区服务、志愿者服务、养老设施管理及运营等方面，可借鉴国外养老模式中的经验，实现部分服务内容社会化、志愿者化，吸引年轻人群入驻，通过社会资本提升老年人的居住软性环境。

总体而言，大型保障性住房适老性居住空间的优化应建立在系统分类、量化分析、需求具象、实操强化的基础上，明确弱势老年群体生活环境优化的工作要点、建设途径和改造方式，最终实现老有所居、老有所养、老有所为、老有所乐的人居环境。