营改增对房地产开发企业税负及利润的影响研究

2021-01-17方玲斐杭州丰潭实业投资有限公司

环球市场 2021年4期

方玲斐杭州丰潭实业投资有限公司

在营改增背景下，要求各个行业都能够按照产品或服务的增值部分来进行纳税，从而有效地减少重复纳税的环节。在我国税制体系不断完善的过程当中，营改增经历了一定的发展，逐渐形成了覆盖全国各地各个行业的局面。从2016年5月1日起，我国将建筑业、房地产业以及生活服务业、金融业等都全部纳入营改增的试点范围内，在此之后，营业税在税收体系中已经不复存在，增值税的税收体系也相对应越来越完善。针对营改增政策对房地产开发企业税负及利润产生的影响进行研究，有利于帮助房地产行业更好地了解增值税税收体系。以下主要围绕着营改增政策在房地产开发企业中产生的税负变化情况展开分析。

一、营改增政策在房地产开发企业中产生的税负变化情况

在营改增政策实施之后，房地产开发企业在销售房产时原本需要缴纳的营业税变成了增值税。除此之外，房地产开发行业在税务缴纳过程当中，主要的税种包括房产税、土地使用税、土地增值税、企业所得税等仍然没有产生较大的变化。具体来说，在营改增政策落实之前，房地产开发企业需要将全部的房产销售营业额作为征税对象来征收营业税，其税率标准为5%，而在营改增政策落实之后，按项目《建筑工程施工许可证》2016年4月30日前划分为老项目，后为新项目，老项目可以选择按照5%的简易计税方式来征收税，新项目房地产开发行业中的具体项目按照一般纳税人计税方式来进行计税，增值税率为11%，这就表示房地产开发企业的增值税纳税流程在不断的变化，使其能够结合社会的发展以及房地产行业的客观需求。在营改增政策逐渐落实之后，房地产开发行业的实际税负方面的确存在一定的差异性。对于房地产开发企业来说，这种变化是减少了税负还是增加了税负仍然有待于思考，但是根据国家方面的领导人阐述，在营改增政策全面实施之后，对于企业所产生的税负会必然降低，因此在房地产开发企业未来的发展过程中，也必然会呈现这样的局势。2016年全面实施营改增之后，房地产开发企业的增值税税率还接受过调整。具体来说，2018年5月1日将房地产开发企业纳税人发生增值税应税销售行为税率调整为10%，2019年4月1日将纳税人发生增值税应税销售行为所征收的增值税调整为9%。相信在未来，增值税的税率仍然会进一步的调整，使其能够顺应房地产开发企业的发展[1]。

二、营改增对房地产开发企业税负及利润方面产生的重要影响

（一）营改增为房地产开发企业带来的积极影响

针对房地产开发企业来说，原本征收的营业税是一种价内税，在进行征收时可能会产生重复征收的问题。但是相比较而言，增值率则很好地解决了这个问题，在增值税的收取过程中能够有效地减少房地产开发企业的税收负担以及营业成本，防止重复问题的产生，这样能够帮助提高房地产开发企业的竞争优势。具体来说，原本的房地产开发企业在销售房地产存货时缴纳的一般是营业税，这是一种价内税，因此会包含在销售的房产总价款之中，与此同时，房地产开发企业销售房产存货时所核定的销售价格是基于其开发房地产时所发生的成本，在这个项目中就会包括较为丰富的内容，有房地产中的房屋存货在销售之前的安装成本和装修成本，对其中按照营业税的征收范围，安装和装修都属于应纳税范围内的劳务部分，这就表示在房地产的房屋存货销售之前，就已经缴纳了营业税部分，但是房地产开发企业拥有的房屋成本中仍然包括营业税，在销售房产时就会根据其核定的售价再重新缴纳一次营业税，这就导致房地产开发企业在整个生产到销售房产的过程中多次重复缴纳营业税，同时使房地产开发企业要出售的房产整体成本都变得更高，必然会使整体的销售价格提高，这对于整体房地产开发企业长期的发展来说并不十分有利[2]。

自从2016年5月1日起国家全面推进并落实营改增制度之后，这一项不合理的问题已经得到了有效的改善和解决，房地产开发企业在销售自身所产出的房产之前所进行的各种安装以及装修劳务部分，已经不再像以往一样缴纳营业税，而是缴纳增值税，这就导致房地产开发企业自身所承担的包括房产的安装以及装修等劳务部分的增值税额能够在其销售房产时作为具体的进项税额来抵扣，这在一定程度上帮助房地产开发企业减少了税收负担，也防止了税收体系的税额重复征收，有利于帮助促进房地产开发企业成本的降低，进而能够推动房地产开发企业长期的发展[3]。

（二）营改增为房地产开发企业带来的消极影响

当营改增政策为房地产开发企业带来有利影响的同时也必然会存在一些客观的问题。针对房地产开发企业，营改增税制改革的落实和发展仍然处在起步阶段，导致相关的一些制度方面建设仍不完善。也就是说，增值税进项税额的抵扣方面仍然存在一些漏洞，包括可抵扣的进项税额凭证范围不够清晰等，可能会导致房地产开发企业在经营的过程当中难以按照相关规定来获得用于抵扣的增值税进项税额凭证。与此同时，房地产开发企业目前的增值税征收税率要比原本的营业税征收税率高的多，这就导致在营改增政策执行之后，一些房地产开发企业实际承担的税收额要比原本的营业税税收额更高，使其税负增加[4]。

实际上，营改增政策的落实过程当中，本身就体现出一些问题，导致对房地产开发企业在税负方面产生了负面效应，体现为房地产开发企业的税负加重、企业内部财务人员不熟悉增值税流程。目前，房地产开发企业开始执行增值税的时间仍然较短，而在此之前很长一段时间内他们都缴纳营业税，这就表示增值税这种税项对于房地产开发企业来说仍然不够熟悉，也不了解相关的业务流程，尤其是对于进项抵扣环节的内容，房地产开发企业仍然没有形成完整的进项税额抵扣认知，对行业税率的深入度不够，对于日常业务自身取得的合法、合理凭证没有进行有效的管理，导致在成本发生进项税额时，应进未进及发票管理不善，原本能够用来抵扣增值税销项的进项税额会计凭证遭受损坏，进而无法进行抵扣，使一些房地产开发企业要比原本缴纳的营业税额更高，加重房地产开发企业的税收负担，影响房地产开发企业经营的积极性[5]。

三、营改增政策下房地产开发企业发展的建议

（一）重视房地产开发企业内部税务会计人员的培训

长期以来，相关政策体系不断完善，应当充分了解营改增政策制度体系为企业带来的积极效应，充分利用增值税的进项税额抵扣政策来实现企业自身内部税负的减少。要做到这一点，就要求企业能够对内部的财务会计人员进行定期的培训，使企业的会计人员充分了解到增值税的相关业务流程，并且熟悉增值税税收程序，对具体的抵扣情况做一个充分的了解，熟悉，并能够整理和保管好在日常经营过程中所取得的增值税进项税额抵扣凭证，帮助房地产开发企业在增值税额的计算过程中，充分运用好增值税的进项抵扣部分[6]。

重视对行业内部财税专业人员的培养，不但能够帮助房地产开发企业有效地应用营改增税制变化所产生的积极效益，还能够帮助企业的税收管理人员充分了解增值税纳税流程，进而做好相对应的税收筹划工作，减轻房地产开发企业需要缴纳现金税额的税收负担，帮助企业保障日常经营的稳定性。因此，针对房地产开发企业来说，为了能够在营改增之后适应税收变化产生的变化，实现房地产开发企业长期的发展，需要重视对财会人员的培训，防止企业在营改增税制改革中被社会淘汰，限制房地产企业的长期性发展[7]。

（二）要求房地产开发企业的管理者具有长远的眼光，具有税收方面的思想认知

在房地产开发企业的发展过程中，不但需要重视对企业自身财务管理人员的培训，使其具有更专业的眼光和财税知识体系，还要结合房地产企业实际情况来分析对。具体来说，营改增政策中，企业的税收红利主要是在流转税缴纳环节产生的，但是当营改增政策实施之后，也会产生极大的负担问题，具体的变化情况目前来说仍然具有一定的争议性，也就是说，可能会比原本的营改增制度改革之前缴纳的税款多，但是这种情况并不是长期性的，主要是由于营改增政策在我国逐步推行和落实以来，一些实际操作性的问题仍然有待于去解决和完善，相关的政策仍然不够健全，直到后期营改增制度落实过程中，配套的制度完善并解决相关问题之后，营改增就会为房地产开发企业带来良好的税收优势。这就要求房地产开发企业的管理人员在企业进行企业管理的过程中，能够具有长远的发展眼光，并积极树立关于税收的战略思想认知，不要由于目前的营改增政策加重了企业的税收负担而采取消极的对待态度[8]。