商业市场中房屋租赁税收管理问题的研究

2021-01-16杨玉芹聊城市房屋征收与补偿服务中心

环球市场 2021年18期

杨玉芹聊城市房屋征收与补偿服务中心

随着城市化进程的发展，现阶段商业市场逐渐向着规模化、专业化的方向发展。商业市场中房屋租赁具有租赁形式多样化、数量较多及征管难度较大等等特点，导致一系列房屋租赁税收管理问题的出现，加上业主的纳税意识较差，缺乏相应的监督管理措施，导致商业市场中房屋租赁税收管理的难度不断增加。因此，有效的房屋租赁税收管理优化对策显得尤为重要。

一、商业市场中房屋租赁税收管理存在的问题

现阶段的商业市场的房屋租赁税收管理过程中由于各种因素的影响存在着较多的问题，主要表现为以下几个方面：（1）出租房依法纳税意识较低：多数业主缺乏自主纳税的意识，抱着侥幸的心理不主动纳税，且大多数出租人不会主动申报纳税，出租房不具备房产税缴纳的相关意识和积极性，影响了其自主纳税意识。（2）承租方配合意识较差：商业市场内，大部分商铺承租者是个体的商业户，需要按月定额缴税，并不是按账征收的形式，很大程度上影响了自主获取票据的积极性。如果是承租人坚持要求发票，出租人则会变相通过增加房租将税额进行“完美”转嫁，而面对这一情况大多数承租方也会选择“忍气吞声”。由于承租方不具备配合积极性，税务机关难以寻找到出租者，严重影响了税收的征管工作。（3）征管基础信息不对称：房产税的计税基础是以租金价格或房产原值决定的，但当地税部门向获取租金价格或房产原值时却会受到一定的阻碍。尤其是无法很好的张傲出租房的租金价格区间，还有部分纳税人会选择通过故意隐瞒出租房产的现象或提供虚假租赁合同、将税费向承租方转嫁等等，使得地税征管工作难以开展和实施。另外，因为商城内的商城和个体户的产权单位隶属于两个税务局，加大力度个体户租金支出、产权单位租金收入的对比分析工作难度，无法及时进行信息沟通，使得征管信息缺乏真实性。（4）相关部门沟通配合度较低：房产税的征管基础工作涉及的部门较多，单纯依靠地税部门的努力是很难开展相应的工作的。

虽然《征管法》内明文规定相应部门存在一定的义务和责任需要提供涉税信息给税务机关，但实际情况却无法建立健全和完善的部门之间的合作和信息共享机制，增加了地税部门获取房产出租、出售、登记和变动的真实水平。

二、商业市场中房屋租赁税收的优化管理对策

（一）完善及健全相关法律法规，建立个人诚信管理制度

在商业市场的房屋租赁税收管理的过程中应通过以票控税的管理制度、合同认证制度、房屋租赁许可证制度、个人纳税诚信制度、核定征收等等管理制度开展一系列的工作。通过以票控税能很好的保证税款征收按照相关标准和规范进行，能很好的对纳税人产生制约作用。对于租赁双方来说，合同认证的租赁合同存在强制性的作用，最大程度上保证合同的可靠性、真实性。房屋租赁许可证是要求承租人在其房屋所在地悬挂。个人纳税诚信制度，税务部门应构建个人纳税诚信度的管理，定期考量个人缴税的具体实施情况，并选择公开透明，以社会舆论的压力约束纳税人的纳税行为。最后，核定征收主要是由税务人员通过核定征收地理位置、房屋面积等实际情况的市场价值而定。

（二）构建房屋租赁税收管理的协税网络，强化管理的有效性

为了进一步完善房屋租赁的信息数据、市场租赁管理，相关部门可以通过建立“房屋租赁信息管理系统”为平台实施房屋租赁集散应用平台，有效的帮助承租人和商城产权单位解决信息无法及时沟通互动的问题。以互联网数据库为桥梁建立健全的房地产登记信息分享平台，通过定期调查摸底和日常监督管理机制及时对不准确的信息进行更正和完善，使得出租房屋税收征管工作步入全新的局面。还应在这一过程中更好的提高房屋租赁税收管理的有效性，相关部门还应联系社会各界的力量，从根本出发实施相应的管理和控制。

（三）强化监督管理的操作，强化税收征管的力度和强度

在管理的过程中应以构建“五项”管理机制对税收征管的质量进行优化。首先通过构建日常监督控制管理系统对工作中的薄弱环节进行强化管理，增进各部门之间的沟通互动，及时有效和真实的了解房屋出租税金情况，分别建立完善的房屋出租电子台账，以便更好的开展税款征收和缴纳工作。此外，还可以建立纳税评估系统，通过这一系统更好的了解各大商城从承租者租金支出的情况，测算每层每月每平米的平均租金金额，继而测算出全年的商城租金的总金额，最大程度上促进商业市场中房屋租赁税收管理有效性的提高。