商业银行授信审批与不动产抵押探究

2021-01-15李净河北南和农村商业银行股份有限公司

环球市场 2021年22期

李净河北南和农村商业银行股份有限公司

目前，我国的经济发展环境不断加快，互联网下滋生了不少数据化平台，云计算、金融等创新业务不断展现，其中金融业务也一改传统模式，新的信贷方案为银行提供双重保证，尤其是不动产抵押，在新形势下产生新的意义和性价比。在当前的经济背影下，关于商业银行授信审批与不动产抵押探究解析。

一、商业银行不动产抵押概念

抵押，按照《民法典》的解释为“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”。以不动产抵押为例，借款人如果贷款到期时没有及时结清贷款本息，那么债权人可以按照相关法律途径对不动产财产进行拍卖，以资抵债。按照不动产抵押的清晰性，商业银行在进行相关的借贷行为时，利用不动产抵押是相对有效的降低风险的方案和策略，不必再对风险做出相关的行为回应，商业银行会因为抵押品的稳定性而最大限度的挽救损失。当然，在相关数据展现下，不动产的变现程度也会有高低之分—具体是居住用房地产、商业房地产、居住用建设用地使用权、商用建设用地使用权、房产类在建工程等。根据房产抵押率来看，抵押率在70%，限度可以说相当之高，商业银行为了大大利用不动产抵押的利用率，鼓励债权人对于不动产债券依据的使用，尽管，不动产的利用率相对较高，稳定性也较大，但是不动产的质量也需要考量在内，毕竟也存在资产质量不足不足以抵债的情况。尤其是商业银行，为了避免出现这类情况，需要对于借款人的资产评定足够全面，从源头规避此类风险，减少经济损失和坏账。

二、商业银行授信审批与不动产抵押的隐患

（一）不动产抵押出现全部或部分损失

从银行相关抵押业务的范畴来看，大多还是以不动产抵押为主，作为银行用来抵押的重要途径。在损失的弥补和避免方面具有重大价值，那么不动产的情况虽然具备稳定性和价值性。但也不是一成不变的，商业银行授信审批中以不动产抵押为依据出现财产抵押全部或部分损失的情况也会出现，尤其是存在土地使用权变更的情况，时常在拆迁的房户中出现，这种情况的话，土地使用权已经出现变更的情况，或归为其他人、其他开发商所有，或归为国家所有，那么在这样的情况下，银行则面临两难的境地，授信途径断裂，不仅加剧问题的复杂性，银行还面临抵押物丧失的情况。如若出现以上提到的不可抗力因素之一，就会使得价值严重缩水，银行作为债权人在借贷人无法履行承诺的情况下，则无法以不动产抵押以资抵债，甚至出现灭失风险的严重情况。

（二）不动产抵押物超出范围

在不动产抵押物超出适用范围一般分为两种情况，一则不动产异地抵押，在不动产抵押中，如若出现土地使用权的抵押情况，那么其土地上的建筑物皆会在抵押的范围中，但有些不动产难以把控其价值，市场的可接收的情况不得知，就像相对偏远地区的不动产抵押物，属于异地不动产情况，在后期财产变现阶段则会导致银行存在一定的财产风险，二则出现转让方面的限制，各种不同地区存在不同的地区限制，分别为办公区域或出租，但是某些企业在接手不动产时会因为转让出现不同瓶颈，有些开发商在购入不动产时，设定旅游景点，但在合同声明上明确规定不得专做商用，直接导致转让时出现限制，出租或者转让时无法实现其应有的价值，并且涉及相关的税费问题，不动产的转化率大大降低，相关人员在进行相关转化时无法顺利进行。那么，银行在涉及长期不动产评估的情况，需要提早调查详细具体情况，避免假性高价值不动产的情况出现，以上就是不动产抵押超出范围的普遍情况，皆需要银行进行相关的风险设置，及时作出风险预防，确保增效应，将不动产价值最大化。

三、商业银行授信审批与不动产抵押的风险预防

（一）创新政策，银行需掌握主动权

商业银行授信审批的政策需要根据经济背景及时调整，根据行业的不同调整重视，当然以客户的第一还款来源为主要的利益点，加以重视，客户和现金还是要作为主题，那么在此基础上对应的额度和用途，银行更需要引起重视，务必要指定相关的规定并严格执行。要知道，无论情况如何，前提依然是操作重点，也是授信审批的基础方式，如果银行不进行相关重视那么无论抵押物的价值多高，其都仅仅为一种担保方式，都是一种风险防控策略。特别是在房地产市场过热的状况下，估值普遍比实际值高，难以依据抵押物估值而直接作出授信决策。更何况，各个行业存在差异性，从经济环境来看发，房地产行业相对火热，关于不动产的增值情况对于行业银行的风险评估十分有利，资本市场提供的各种直接性融资服务给银行的信贷业务带来了巨大压力，银行在面对优质客户时处于不利地位。这种情况下，银行应加强创新，在充分考量风险的状况下，审慎做出授信决策，对实质性风险进行严格把控。

例如银行在数据分析时需要一套完整的数据体系进行支撑，利用大数据时代下的精准监控，将客户信息导入并及时核对，相关人员不定期督查，尽量将误差值减小到最低，避免导致银行在进行数据分析的时候产生误差，丧失主动权的情况。实际上对于客户的资料，银行方无法做到全面细致的掌握，保持和客户之间的密切交流，当然在选择抵押物的时候要尽可能的谨慎和细致。同时银行需要设置监控机制在抵押程序之前，根据相关人员进行的调查工作进行系统的方案整合，确保抵押物的价值具备稳定性，最终实现价值变现，尽量避免估值偏离事实的现象发生。

（二）详细熟悉不动产抵押物背景，从源头规避风险

商业银行授信审批与不动产抵押的风险对于抵押背景的熟悉是非常重要的，商业银行需要对抵押方的关联性质、控制方、责任保证说明、担保人背景等进行全面且细致的考量和调查。在此需要深入了解的是担保人的背景细致化。不少商业银行对于担保人的审核并不严格，甚至没有引起重视，审核条件泛泛而谈，设定的要求条件相对较低。在这样的情况下无法及时有效的进行规范防范，尤其是在抵押物背景的不够明朗的情况下，商业银行并未设立专业的人员进行审查，在某些新成立的中小企业的用款条件上，审核不够明确，授信审核背景的设置不全面，没有一套相对完全的理论支持，对于发生重大经营变化后，银行不具备主动权会第一时间丧失灵活性，银行为避免这类风险的存在，应该从源头规避风险，在授信方案的设置中，给予客户一套相对灵活的权限，让客户和银行的权责得到明确，尤其是客户需要对提供的抵押物真实性负责，银行也要风险的评估进行控制，而且在要求之内的相关政策必须具有实施性，不能出现临时申改的情况，导致丧失良机。

例如商业银行丧失灵活性和主动权的关键点往往在于源头的控制，在针对抵押物审查需要建立完善的机制，新企业成立遇用款情况的现象相对多见，银行大多数对于其资产的评定无完善系统，尤其是对新企业的评定没有相关的制度说明，银行通过对新企业的第一还款能力进行评估，可以为该企业是否达到授信条件提供一定的保障，从而有效避免信贷风险危机的出现。这样看来，银行在审查监管需建立精细的机制，并且让政策触发实时性，及时推进风险评估。

（三）落实信贷条件，明确监督管理机制

在信贷审核的过程中，银行在信息审核和监督的情况中存在两个细节的纰漏，一方面，大多数银行没有设立相应的责任部门，尤其是在信息的细致化上没有落实报告制度，当然，数据的跟进也不是特别及时。上报和备案存在时效性，这样的情况很容易造成审批的不确定。在大多数审核中，诸如此类的情况无法进行跟进，但面对不动产抵押的情况中，需要纳入检查范围并进行不定期检查，相关人员需要进行回访和盘查，尤其是银行相关部门负责人，更要设置相关计划，责任到人。另一方面就是监管力度的加强，有些银行虽然有相关部门的设立，但监管力度不够，相关人员对于自身职责的核定不够明确，对贷前调查不实、审批把关不严、不落实审批条件或擅自变更审批条件等造成风险损失的责任人，要进行严肃的责任追究和处罚，以切实防范操作风险和道德风险。在审批过程中，涉及评审的核算，在授信范围内需要将审查项目精细化，并根据客户的抵押物进行全面评价，及时调整，尤其是不动产抵押，在各类抵押中，不动产抵押具备稳定性和价值性，但是一旦出现无法履行的情况，银行将面临较大的损失。

例如评审部门监督力度不够，监管人员对职权不明确，甚至滥用职权，对借款方的可控和风险无法做出准确的数据和方案支持，造成超范围抵押物的存在，会给银行造成极大损失，银行个别客户经理在处理业务时不按照基础规则执行，当借款人因自身不够达标而无法借款，客户经理甚至会不顾规则和原则想方设法为借款人“另辟蹊径”。在不动产的担保中，钻银行规定的空子，向审批部门进行相关承诺，甚至随意寻找担保人，最后借款人因私人原因无法履行承诺，无法实现还款承诺，导致借款合同成为“废纸”银行也没有有效的制约手段，从而造成资产损失，无法变现。审查部门是风险干预的稳定性支撑，存在具备相对特殊的意义，评审职责更要分配明确，提高审批质量和效率，加大监管力度。