房地产企业资金管理问题及对策

李燕如

（广州恒运企业集团股份有限公司，广东 广州 510730）

近年来我国政府为了使得房地产行业能够得到健康以及有序的发展，不断地实施调控政策，但是对于房地产企业而言，既是机遇同时也是挑战，在宏观政策的调控以及管制背景下，虽然我国各地的房价有所回落，但与此同时也给予房地产企业诸多发展的困扰，使得房地产企业面临资金短缺的困局，甚至出现了资金链断裂的现象。为此，在宏观政策的调控背景下，房地产企业如何做好资金管理工作，是保障房地产企业在激烈的市场竞争当中获得良性发展的关键所在。

一、房地产企业资金管理特点

1.资金需求量大

房产作为大宗商品，房地产项目的开发是一项大工程，而且房产开发属于先投入后获利的项目，单一栋楼的投入至少也在几十万元。具体从房地产开发项目建设各环节来看，前期投资时期，房地产企业在项目开发方案、土地竞买保证金等方面都需要投入费用，而这部分费用是不论最终能否中标都需要投入的。开发前期，房地产企业需要制定详细的设计方案，勘察、许可证办理收费等环节，需要投入资金；开发建设阶段是整个项目周期最长的环节，同时也是资金大量投入环节，包括工程成本、基础设施费、装修费用、管理费用等；后期销售阶段，也存在营销费用、管理费用等。一个工期建设中的投入少则几亿元，多则几十亿元、上百亿元不等，不论是在建设环节还是流通环节，都需要企业投入大量的资金。对资金的高需求，使得房地产企业较为依赖贷款，比如消费贷款、开发贷款、按揭贷款等等，房地产企业在资金管理时，需要注意融资问题，合理的融资才能降低企业融资成本，实现资金价值最大化发挥。

2.资金期限较长

一项房产项目从开发到销售获利，中途需要经过取得土地、具体施工以及竣工验收交付等流程，涉及政府部门、建筑施工企业、供货商等多个参与主体，过程繁琐复杂，一项工期短则三四年，长则八九年，企业投入的资金被占用时间较长，即资金回报周期较长，而在这期间，房地产企业其他日常业务、其他开发项目也在同步进行，较长的资金占用期限容易加大企业资金周转失灵风险。

3.资金变现难度比较大

房地产企业所开发的项目属于不动产，不论是房产还是土地，都有地域限制，变现难度较大，且由于这些不动产的价格受当地经济水平、人口等因素的影响较大，变现能力也不确定，有时房地产企业可以快速出售，有时可能多年无人问津，比如目前大多省份或多或少都有烂尾楼现象。然而房地产企业的大部分资金都投入到了不动产之中，一旦资金链发生断裂，房地产企业需要具备快速获得资金的能力，否则就会导致整体项目停工，使企业陷入运转难的境遇。

4.资金使用监管主体较多

房地产行业作为拉动我国国民经济的重要力量，是当前政府宏观调控经济的重点对象，而且随房地产行业进入“白银时代”，其投资收益和以往投资测算数据之间的差异较大，投资风险增加，政府对房地产企业的监管更加严格，政策变动较为频繁，房地产企业需要做好应对政策变严带来的冲击的准备。比如近几年国家针对房价攀升过快提出的“限购”“房产税”“三条红线”等政策，加大了房地产企业的融资难度和融资成本；部分融通的资金由于政策限定，被金融机构提前收回，给房地产企业带来突发的资金缺口。而且由于房地产企业融通的资金主要来自于银行、私募基金、信托等，使得房地产企业资金的使用也受到银保监会、证监会、央行等机构的监督，资金使用限制较强。

二、房地产企业资金管理存在的问题

1.没有建立完善的资金预算制度，盲目投资

资金管理作为财务管理的重要组成部分，一直是企业管理的重点，大部分房地产企业都有一套资金管理体系，但从现代企业管理的角度来看，目前多数房地产企业对资金管理的认识不够全面，对资金的管控方向主要在于保证资金的安全方面，提升资金效率的理念只存在于意识中，并未采取系统的手段来落实。实际上房地产企业对资金管理理念的认识不够全面，对资金的预算管理工作没有给予相应的重视，更加谈不上建立完善的房地产企业资金预算管理制度，使得房地产企业在进行项目的投资以及经营等环节时，没有对于企业资金做到高效率的管理，使得各个环节在实际的运作当中资源浪费，费用超支。并且，现阶段，房地产企业业财融合不够理想，财务人员未参与企业决策，在项目投资时，对市场环境以及宏观政策环境等的分析不够充分，没有深入地调研市场的消费情况，致使房地产市场的供求比例失衡，造成了房地产市场的销售进度与项目建设进度脱节的现象。房地产企业的盲目投资和扩张，使得房地产企业的投资很难得到回报，从而造成企业的资金困扰，甚至资金链断裂的现象。即使有的房地产企业建立了资金预算管理制度，但是在实际的运作当中，并不能够按照规范进行严格实施，为此，使得建立的资金预算管理制度流于形式，致使企业的资金预算与企业的实际运作相脱节，造成了企业的盲目投资。

2.房地产企业的融资途径单调，致使房地产企业资金运转困难

随我国经济发展，我国金融市场也在不断完善，金融工具种类逐渐多元化，企业融资渠道也多种多样，包括银行贷款、信托、发行股票、发行公司债等。但目前我国的大多数房地产企业的融资手段较为单一，基本是通过银行等金融机构的贷款来获得项目建设资金的，大量资金来源于某个金融机构，既不利于融资成本最低化，也不利于融资风险分散。一旦受政策或其他因素影响，金融机构提前收回资金，房地产企业短期内就会存在巨大的资金缺口，加大企业融资压力。过多的融资也会使得房地产企业的资产负债率过高，倘若后期经营性资金流入不理想，房地产企业将面临较大的偿债压力，陷入借新债偿旧债的困境，加大房地产企业的融资成本以及融资风险，导致企业面临破产危机。

3.落后的资金管理模式，致使房地产企业的资源的浪费

房地产企业在进行项目工程进度款拨付时不能够进行成本的有效控制，合理地安排款项的拨付时点，一个房地产企业会在不同的地点，或者同一地点拥有不同的在建设项目，而对于不同的在建设项目，房地产企业会给予这些项目设立相应的银行账户，这样会导致房地产企业的运转资金分散，使得企业的领导者不能够全面以及及时地了解在建设项目资金的使用情况，为此，这种落后的资金管理方法使得房地产企业的资金不能够得到很好的循环与利用[1]。

4.房地产企业没有深入的了解资金预算的执行情况，从而做不到对于项目资金使用情况的有效跟踪

很多的房地产企业没有全面地掌握项目预算资金的使用情况，不够重视对预算资金使用情况的追踪，对于房地产企业的应收和预付账款等往来账目不能够进行高效率的追踪，没有将项目承包人的绩效与项目款项管理工作相挂钩，并且没有制定相应的奖惩制度，来做好房地产企业资金的管理工作，最终没有对于项目的事前和事中做到有效控制。

三、房地产企业资金管理方法

1.房地产企业要重视资金预算管理工作，建立完善的资金预算管理制度

在房地产企业的资金管理工作当中首先需要做好资金预算工作，这是保证房地产企业资金良性循环的第一步，合理的资金预算计划能够使得房地产企业的资金得到最大化利用，为此需要房地产企业的各业务部门共同制定合理的全面资金预算方案，而房地产企业的资金预算方案内容是由资金预算的收入和支出两大主体组成，房地产企业的资金预算收入是指通过企业的经营活动所获得的利润，房地产企业的资金预算支出是经营活动所需要投入的资金。房地产企业的管理层需要重视企业的资金预算管理工作，建立合理的房地产企业的资金预算管理制度；引导以及督促项目的负责人能够对于资金预算方案做到全面的了解，并且给予项目负责人一定的管理权限，做好对于资金预算方案的执行工作。在执行资金预算方案时，需要资金预算管理工作的相关人员能够对资金在项目各个环节的使用情况进行全面的追踪以及检查，并且对于项目资金的使用情况与项目资金的预算进行差异的分析，并且对于发现的问题能够采取有效的方案进行及时改进，需要将资金的预算执行情况及时的上报给予房地产企业的资金预算管理部门。使得资金预算的管理部门能够针对于项目当中不合理的资金使用情况做到及时分析及修正，并且将预算外的资金支出纳入预算外支出，保证房地产企业的资金预算方案能够顺利实现，保证在建项目能够顺利完成。通过房地产企业的预算管理工作能够对房地产企业的在建项目使用资金做到合理规划，并且能够通过合理的预算流程对于项目资金的使用情况做到合理控制，使得企业的财务管理工作能够对于企业的业务活动做到及时了解，以及信息的及时掌握，最终通过对于业务信息的合理分析，从而实现对于业务活动的合理控制与计划，最终保证房地产企业项目的顺利完成，保证企业资金的高效率管理[2]。

2.创建多样式的融资渠道，通过对比，选择资金成本最低的最优融资方案，降低资金使用成本，提高资金使用效率

目前我国的大部分房地产企业都是采取银行贷款来获得企业的项目建设资金，为此我国的房地产企业与银行存在长期依存的关系。首先，需要房地产企业对于自己的建设项目特点能够做到充分了解，对银行的信贷政策能够做到及时的分析了解，从而能够维护好与银行之间的关系，使得房地产企业最主要融资渠道得到有效的保障[3]。同时企业应保持良好的信用等级，通过多家银行方案对比，选择最低资金成本合作方。其次，房地产企业可以与其他公司进行合作，共同进行项目的建设，这样能够更快速吸收充足的资金进行项目的建设。再次，房地产企业也可以多种工程款支付方式，如商业承兑汇票、云信支付等，降低资金占用成本；或在总承包施工合同中约定付款节点，尽量延后资金支付时点，由供应商或施工单位进行垫资，这样就能够使得房地产企业延迟资金的流出，从而扩展融资渠道。

3.制定合理的开发方案

根据房地产项目的规模情况，通过多种方案测算，合理分期开发，确定最优的开发方案，建立完善房地产经营商业模式，提高资金运作管理水平，使房地产企业的资金链得到良性循环。

房地产企业对产业的销售是回笼资金的最佳途径，如果房地产产业销售情况良好，那么房地产企业的资金链就能够得到良性循环，但是随着房地产市场的发展，人们对于生活品质要求的提高，对于房地产项目的品质也提出了更高的要求。不仅要求房地产项目的外部环境优美，同时也需要配备相应的完善设施，做到房地产项目质量过硬，风格与品味符合大众需求，为此需要房地产企业能够提高项目的设计以及开发能力，从而能够建设出更加符合市场需求的房地产项目，提高服务质量，从而实现房地产项目的快速销售，使得企业的投入资金能够做到快速回笼，并实现项目利润最大化。

对于规模较大的项目，可采用分期开发，利用前一期的销售资金回笼滚动开发后期工程。一般来讲，首期开发应选择建设期限最短、投资最少的工程范围。如无地下室或地下室面积最小、无不可售的公建配套等，以实现最快速地回笼资金。销售定价方面，一般前期销售单价较低，以促进销售，后期再慢慢提升售价。因此，同个项目地理位置较优定价较高的产品可在后期开发。

4.强化房地产企业全员的资金管理意识，提高房地产企业资金管理工作质量

房地产企业的管理层能够意识到房地产企业资金管理工作的重要性，并且能够明白资金管理对房地产企业生死存亡的意义，将房地产企业的资金管理工作作为企业管理工作的核心内容，做好对房地产企业资金支出的管理工作，从而有效地控制资金的支出。同时，需要房地产企业的管理层引导房地产企业的全体员工意识到资金管理的重要性，生产活动当中要有资金管理意识，从而对房地产企业的生产经营活动能够做到全方位的成本控制，使得房地产企业的资金能够得到合理的应用，避免财务风险。房地产企业可以建立信息化管理平台，对于资金进行有效的管控，通过信息管理平台能够了解企业资金的流向，并且对于房地产企业在进行项目建设时，对于资金使用情况存在的问题能够得到及时发现以及解决，避免在进行项目的建设时造成资金浪费，从而给房地产企业造成财务风险，使得房地产在建项目在进行资金的使用时能够站在房地产企业的整体利益角度，做到对资金的高效率使用。

5.做好房地产企业内部的审计工作，对于房地产企业资金能够做到全方位的监控

企业应该按计划对于在建设项目的资金使用情况进行及时的调查以及监督。房地产企业可以通过报表来了解资金的使用情况，也可以设立专项检查小组来发现在建项目对于资金预算的执行情况，特别是对于应收款项和预付款项账目能够做到全面的了解以及追踪，将房地产工作人员的绩效或者项目负责人的绩效与项目应收款项的回笼情况进行相挂钩，并且建立相应的奖惩制度，尽量减少企业的资金损失，避免坏账情况的出现。此外，房地产企业还应该做好项目的资金监控工作，做到对于项目资金使用前的预控和资金使用期间的监控，对于资金使用前的预控是为了对于房地产企业资金的流向以及流量能够做到合理预测。房地产企业可以根据实际发展的需要编制不同时间段的资金收支计划，从而对企业在建项目的资金投入以及收入情况做到合理的管理与分析[4]。

四、结语

综上所述，房地产企业想要在竞争激烈的房地产市场当中获得良性发展，那么就需要做好企业的资金管理工作。在进行企业资金管理工作时，首先需要做好企业资金的预算管理工作，建立完善的资金预算管理制度；同时还需要拓展企业的融资渠道，保障企业资金链的良性循环；还需要合理确定项目开发方案，建立完善房地产经营商业模式，提高资金运作管理水平；最后房地产企业的全体员工拥有资金管理意识，强化企业内部资金管理工作，做到对房地产企业资金的全方位管理。从而在节约成本的同时，使得企业资金能够做到最大化利用，给予房地产企业创造更多的利润，使得房地产企业能够获得良性以及可持续性的发展。