新时期中小型房地产企业风险及应对

2021-01-02王兴亮

全国流通经济 2021年11期

王兴亮

（临沂慧谷置业有限公司，山东临沂 276000）

近年来，新的税收政策频出，国家针对房地产的调控政策不断推出，工商登记改革后市场掀起创业热潮，市场主体迅猛增长，互联网和信息技术的发展给工作和生活带来便利的同时也带来了安全隐患，各地失败、烂尾的项目也时有出现。中小房地产企业在此背景下面临各种新的风险和挑战。本文以山东临沂和青岛两地为例，浅谈中小型房地产企业面临的风险及应对措施。

一、新时期新环境中小型房地产企业的主要风险类型

1.对税收法规把握不准带来的纳税风险

（1）取得的建筑业发票备注栏不规范，导致土地增值税无法扣除的风险。实务中常见施工方提供的建筑业发票备注栏填写的是“工程地址、工程名称”，并且有的项目名称随意使用简称或有别字，也有个别施工单位漏填备注栏。实际文件规定要求备注栏应填写“建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称”，国家税务总局（以下简称“总局”）公告2016 年第70 号第五条规定，应在“发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额”。

（2）定金、订金、认筹金、诚意金区分不清带来的纳税风险。很多中小房地产企业存在“定金”误记其他应付款，少预缴增值税的情况。“定金”具有法律上的担保作用，需作为预收款，“订金、认筹金、诚意金”则不具有法律上的担保作用，不作为预收款。总局公告2016 年第18 号规定，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。2016 年山东省国家税务局《全面推开营改增试点政策指引（六）》规定：“四、关于房地产开发企业预收款范围问题：房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款定金。”

2.对增值税原理理解不透彻导致成本增加的风险

（1）当前部分中小房地产企业存在对增值税抵扣机制理解不透彻的问题，不当比价导致成本增加。

一般纳税人增值税基本计算公式是“销项税－进项税”，于是在比较选择供应商时，很多会计人员、成本采购人员认为同等质量条件下（以下均按此假设），从财务角度应该选择提供发票税率高的供应商，放弃提供发票税率低的供应商，认为取得的进项税多就可以多抵扣销项税，从而可以少缴增值税。实际上述观点是错误的，在供应商选择时会带来成本增加的风险。下面举例说明：

公司采购办公用品，甲供应商报价11413 元,其中不含税价10100 元、增值税1313 元，税率13%；乙供应商报价10300 元，其中不含税价10000 元、增值税300 元，税率3%。比较进项税，甲比乙多1013 元（1313－300），表面看选择甲供应商可以多抵扣1013 元进项税，进而少缴1013 元的增值税。而采购成本（不含税价）甲比乙仅仅多了100 元，所以很多财会人员、成本采购人员做出选择甲供应商的决策。

事实上选择甲供应商是错误的，错误的原因在于并未从公司全局整体出发，而只着眼于某一点。将甲、乙供应商的报价进行价税分离后分析，不含税价可以看做是支付给供货方的“采购成本”，增值税（进项税）实际也是需要采购方支付对价才能取得的，姑且称作“购进的进项税”，前述选择错误就是忽略了这一点。支付给甲供应商的进项税1313 元，比支付给乙供应商的进项税300 元多1013 元，该金额与前述少缴的增值税金额一致，由此可以看出，该例选择甲供应商增值税纳税环节的“少缴”，是因为采购环节的“多付”。项目的销项税是固定的,公司支付“购进的进项税”与计算缴纳的增值税之和也是固定的，两因素是此消彼长的关系。该结论也可以从增值税计算的基本公式推导出来。基本公式为“应纳增值税=销项税-进项税”，该等式变形后为“进项税+应纳增值税=销项税”。

可见采购比价时，进行财务决策的依据只有一个，那就是“不含税价孰低”。错误的选择依据会带来成本增加的风险。

（2）对营改增后的工程计价依据把握不准导致成本增加。营改增后的工程计价依据有重大调整，适用一般计税方法的建设工程执行“价税分离”计价规则。鲁建办字〔2016〕20 号第四条第（六）款规定：“税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税（可抵扣进项税额）的价格计算。”实务中财务、造价、采购人员对此了解较少，如有“费用项目”采用了含税价格，造价人员对增值税不了解，财务人员对工程造价不关心，则不合理地增加了工程造价，提高了成本。

3.供应商选择风险

分包商专业技术能力差，容易造成质量事故和重复施工返工的风险，给房地产企业带来巨大经济损失。工商登记改革后，“宽进严出”的市场环境下大量新兴市场主体涌现，以前一些专业性行业的配套施工逐步开放市场，需防范新入行企业专业性不强的风险。临沂行业内有新成立电力配套施工企业承包工程后，因专业技术不过关无法通过验收，开发企业另行组织电力配套施工企业进行电力配套施工、更换配电设备，重复投资造成损失的情况。

4.金融政策风险

2020 年8 月，住建部、央行出台的 “三道红线”：“剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1 倍。”2020 年12 月31 日，央行、银保监会公布“两道红线”：分档设置了金融机构房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。“三道红线”限制房企的高负债、高杠杆，提高了对房企自有资金的要求。“两道红线”限制各级银行业金融机构流向房地产的资金比例，未来中小房企的融资会越来越难。以临沂、青岛两地房企的开发贷为例，两地工农中建四大银行一般要求是多与国内知名、排名靠前的大型房企、上市房企合作，或者与当地有实力的开发商合作，中小型房企获得开发贷有很大难度。

5.项目及产品定位风险

产品定位不准导致销售困难，进而引起资金不能及时回收甚至烂尾的风险。住宅、商业、办公等不同产品业态，去化周期各不相同，项目和产品定位应做好调研和分析。随着电子商务的兴起，淘宝、京东的商业模式，对线下的实体商业形成一定冲击，商业销售相比住宅要困难的多。据青岛锐理发布的《2020年青岛房地产市场总结报告》，截至2020 年年末，商品住宅存量为2113 万平方米，去化周期17 个月，商业库存656 万平方米，去化周期95 个月，办公库存330 万平方米，去化周期67 个月[1]。

6.新时期的信息安全风险

现代企业办公和业务已经离不开互联网，信息技术发展既带来了便利，也带来了安全隐患。安全防范意识薄弱，在中小房地产企业普遍存在。安全防范不到位就会有信息系统被攻击的风险。青岛部分酒店2019 年发生了遭受境外黑客攻击、业务系统服务器数据被劫持、数据丢失、遭黑客勒索比特币的事件。

二、房地产风险的来源

1.房地产商品的内在特性

房地产商品有别于其他行业的商品，其独特性导致其风险存在必然性。

（1）位置固定。房地产商品相较于其他行业的商品，最大的特点在于其所处位置固定不变，同时此位置也会在一定程度上受地域影响而具有不同的价值以及成本。交通、教育、商业、生活等周边配套对住宅项目有着很大的影响。

（2）投资高、回收期长。房地产企业在开发过程中，需要高额的资金来保障其经营的连续性，主要原因在于房地产项目建设周期较长。房地产企业主要融资渠道是商业银行贷款，因此，商业银行也会面临并承担着较大的经济风险，同时受国家宏观政策的调控和监督。现如今，我国土地资源极为稀缺，这使得房地产企业土地使用权获得难度也在一定程度上有了增加，因此，更需大量资金。此现象在一线城市更为明显，建设周期长、前期投资大，倘若后期销售回款未达到预期，前期投资无法收回，企业将面临极大的经营风险。

2.环境因素

当前房地产行业还存在着一定程度市场化水平不足的状况，国家宏观政策的落实是保障房地产行业公平有序格局的重要手段。影响房地产企业经营发展的风险有政治因素，如社会不安定、战乱等，同时还有金融、市场以及行业政策等因素。倘若企业面临政治方面的因素或者大的政策调整，则极易产生较大的风险与影响。

3.企业因素

（1）管理层能力。房地产企业项目建设周期较长，在经营中又有着十分复杂的管理流程，因此对于管理层的综合素质提出了更高的要求。管理层在企业的经营管理过程中，必须具备良好的判断及分析能力，能够在众多的时机以及时间点上，抓住有利于企业发展的机遇，规避其中的风险。在看到高收益的同时洞悉其中所潜藏的风险，是维持房地产企业实现稳定发展的内在动力。

（2）融资能力。在房地产企业项目建设过程中，需大量的资金投入，因此，房地产企业自身融资能力是不容忽视的。企业可以通过合理的手段，拓宽自身融资渠道，提升自身资金筹措能力。倘若企业缺乏足够的资金，则极易导致项目无法顺利开展，管理成本也会随之上升，项目若无法按期交工，则很可能因工期延误而赔偿巨额的违约金。

三、新时期中小型房地产企业风险应对措施

1.深入学习税法相关知识，做到准确把握、严格落实

在实际的工作落实过程中，房地产企业应当进一步规范发票备注栏填写要求，按税法规定，编写本公司规范统一的开票信息和要求，提供施工方，开票要求中明确“建筑服务发生地：某某县（区）,项目名称：某某项目（政府主管部门批准文件上的项目名）”，或者在在双方合同中明确约定发票的具体要求，对不规范的发票拒收退回。对于定金、订金、认筹金、诚意金相关概念混淆，应当加强对会计人员专业能力以及综合素质的培训，加强对法规文件的学习，深入理解不同收款用词的法律内涵，依据文件明确预缴增值税范围，规范会计核算和纳税申报。

2.提升员工专业能力，强化成本风险管控

中小型房地产企业在实际的经营管理过程中，应当深入分析增值税原理，对财务会计、成本采购等部门进行专业知识培训，提出和落实正确的比价指导原则，即“同等质量条件下，不含税价孰低”原则，强化营改增后工程计价文件的学习和落实。

3.重视和落实供应商考察工作

中小型房地产企业应当重视供应商背景调查工作，对供应商实力、垫资能力、专业资质、历史业绩做好充分全面的了解。确保采购工作的合法合理，帮助房地产企业实现成本降低，提升经济效益。同时对供应商做出合理的评估，专业性强的分包比如电力配套、消防、电梯等项目要首选行业内成熟的、历史业绩优良的专业企业，规避新入行、无经验、无业绩的企业。

4.扩宽融资渠道，规避政策风险

中小房地产企业在当前政策环境之下，如要实现资金经营管理水平提升，保证项目所需资金，规避风险，应当对企业的内外部环境进行充分、深入的分析调查，根据不同情况做出相应的风险应对策略。首先对项目各重要节点的资金需求做好充分的分析，做出项目全周期的资金预算，各重要节点确保有足够的资金来源。项目全周期的资金预算要具体到开发周期的每个月份，资金来源有保障，资金运用要合理。如果各重要节点有可靠的资金来源保证，则可采取多种渠道、多种形式筹措资金；如能够与有实力的大型房企合作，则可采取合作开发；如各重要节点没有可靠的资金来源保证，也不能与有实力的大型房企合作，企业应当及时止损，放弃该项目或转型[2]。

关于扩宽企业融资渠道，企业首先应当利用留存收益、股东投入；选择有实力的总承包商、分包商，可以选择能垫资到主体封顶的实力总承包商，门窗、外墙保温、消防等大项分包合同的重要付款节点，控制在开盘回款时间后；缩短销售回款时间，做好充分的市场调查，设计市场畅销的产品和户型，提前积累足量客户，做到开盘即能实现大部分销售；与有额度的各类银行积极争取合作；信托、小额贷等多渠道融资。

5.准确定位项目及产品

对当地的住宅、商业、办公等不同业态做好充分的调研，开发市场需求旺盛的产品，规避市场滞销的产品。项目的选址、销售群体的定位、产品户型的定位需要做专业和细致的市场调查，经过充分的分析论证，做出科学的可行性分析报告，依据报告决策。

6.提升信息化建设水平，落实风险管控

企业首先应当从思想上重视信息安全，树立“数据无价”的观念，大力引进先进的信息化管理系统，针对实际工作开展需求，对相关功能及模块进行调试与优化，配备专业的网管人员，建立完善的信息安全管理制度，安装硬件防火墙。企业局域网内安装防火墙软件和杀毒软件，安装可即时备份的NAS 备份系统，重要数据异地、多重备份。强化全员风险防控意识，合理保存信息化管理系统的相关账号以及密码，避免在房地产企业内部产生信息数据泄露的状况，影响企业的稳定发展。进一步提升复合型人才储备，大力引进高素质人才，定期开展有针对性的教育培训工作，切实提升员工综合素质，为房地产企业风险防控工作的顺利推进，奠定良好的基础。