房地产信托投资基金融资动因及效果研究

陈 迪

（北京天鸿控股（集团）有限公司，北京 100125）

一、房地产信托投资基金概述

1.分类

房地产信托基金最早于20世纪60年代在美国成立，其定义是一种收益的凭证，隶属美国资本市场，处于核心发展地位。从本质上分析，房地产信托投资基金源于资产证券化的形式，代表其发展过程中的一种体现模式，将流通性低作为特点，促使非证券形式的房地产投资得以引入其中，在根本之上，将其引导至资本市场，形成金融交易。在资产证券化过程中，证劵的发行以企业股票基金为基本，根据发行权益类凭据的融资方式，让投资人的闲置不用资产在各种各样投资计划和专业投资机构的方式下开展归纳和商业化，根据房地产业获得收益并按投资者的信托基金比例分配投资的综合收益。房地产信托投资基金常见的分类方法有以下四种。

（1）根据组织形式分，可分为公司型以及契约型两种。其中公司型以公司法为依据，享有法人地位；契约型的资金使用按照信托契约规定，不享有法人地位。

（2）根据投资方式，可以分为权益型、抵押型与混合型。权益型直接投资房地产物业，抵押型项目投资房地产业抵押借款，复合型是权益型和抵押型的组成。

（3）依据运作方法分，能够分成开放型和封闭型。开放型的规模可调整，投资人可以视情况赎回；封闭型的规模固定，不可增募股票基金。

（4）依据股票基金募集方式的不一样，可分成公募与私募基金型。私募基金型并以公布方式向特殊投资者募集资产，募集目标是相应的，且不允许公布宣传策划；公募型以公开发行的方式向广大群众投资者募集信托资金[1]。

2.基本要素

在房地产信托投资基金股权融资的流程中，行为主体的数量较多，以相互对应的形式存在，主要涉及初始权益人、财产适用证劵持有人、管理人、托管人和基础资产，其相互对应存在。

原始权益人一般为资产证券化过程的发起者，是基础资产的拥有者并且转让的一方。原始权益人根据资产质量、规模和行业，主要有商业银行、房地产公司、证券公司、保险公司、运输公司等，其需要在分析自身融资需求的基础上选择确定用来证券化的资产，并出售给其他机构。原始权益人的目的主要是增强资产流动性，降低风险[2]。

资产支持证券持有人（投资者）是依据自己的状况，依照《认购条款》的承诺，以其已有资金选购财产适用证劵，依规享有专项计划收益，同时需要承担相应的成本，主体为相关投资者与人群。对于投资者而言，需要将资金与运营组织进行关联，以投放的形式存在，实现资金系统化运营的目的，保证获得收益，从而实现对独立个人投资风险性的有效降低。

对于管理人，以专项规划的内容为其主要任务，对整个方案的实施负有相关责任，达到对投资者申购资金的有效处置，因为投入与划分负责，集中体现为全权负责，更多体现为证券与基金管理公司。受托人一般指银行业组织，其主要任务是对专项资金进行有效计划，开展相关资产管理行为，对账户内资金进行维护，保证自觉性，提升。其安全系数，维护投资者的合法财产不会受到侵害。

基础资产需要满足相关法律法规的要求，以特定时间段为期间，实现对现金流的有效预测与分析，从而获取相关利益，达到对投资者财产与资产的有效分派。

二、房地产信托投资基金融资基本动因

1.应对资金需求

对于房地产开发企业而言，开发早期收购土地需要大量资金，出售商品房是回笼资金的主要方式。但是，近年来，国家对房地产行业的宏观调控，对房地产泡沫的抑止及其对楼价的管控，进一步压挤了领域盈利，加重了资金不足的难题。尤其是对大中小型房地产商来讲，他们的融资需求是灵敏的，需要选择适应期繁杂资产要求的融资手段。除此之外，随着经济结构的不断优化与完善，房产公司必须提升其营运资本。这代表对他们的资产获得方式的需求也会提升。

我国房地产公司的资金几乎一半来自银行贷款。目前，银行信贷体现政策收紧的状态，对财务状况更加关注，信贷情况审查更为严格。在小型企业发展过程中，要找到一个灵活且可以满足财务需求的银行贷款项目比较困难。除银行信贷外，还可以通过股权方式融资，但股权分散又可能给公司管理带来隐患。债券发行时间长，门槛高，对于急需筹集资金的公司来说是不便的。房地产信托投资基金的发行分类多样，可能成为房地产行业融资的新渠道，灵活的融资特点使得其能够实施的范围扩大，优化房地产企业的资金来源。

2.降低融资成本

房地产信托投资基金根据募集方式分为公募型和私募型两种。我国目前采用私募型，对投资者认购资格有一定要求，使融资方能在相对短的时间内获得必要的资金，从而节省公司的时间成本和财务成本。银行在抵押贷款过程中，一般按照总资产的价值取得50%～65%的资金，而通过信托方式所获得的资金比例要好于银行，在一定程度上控制了公司的融资成本。

3.控制融资风险

房地产融资基金投资的收益一般根据房地产业财产的新项目升值，其在企业融资风险方面的操作性更为显著。股票收益需要将企业的盈利能力作为基础，因而融资模式非常容易遭受企业盈亏的危害[3]。假如一家集团公司的盈利能力不稳定，那么该公司的盈利就会起伏，风险也会增加。房地产信托投资基金能防止股票收益随公司盈亏造成大幅度起伏，达到对债券低收益问题的有效应对，公司对其产生较大兴趣。房地产融资基金投资的融资风险一般处于个股和债券中间，主要将物业管理资产作为基础，通常形式多样，常见的如商业房产与办公楼等，能够带来较为稳定的房租收益，潜力较大。一些物业管理资产所属的地理环境优异，而且在市场中有着较高的升值室内空间，能够在一定水平上降低为公司融资的风险。

4.提升资产周转率

对于房产而言，其主要存在于两种形式，也就是存货与固定资产，经营具有长期性的特征，流动性匮乏，变现能力不弱，使得资金回报周期较长，现金流承压较大。房地产信托投资基金可以依靠优质房地产，将收益权转换为流动性较高的收益凭证，既能提前收回资金，还能够对冲通胀，某种程度上实现了轻资产战略模式的创新和转型，最终改善、提升企业的盈利能力。同时，拓宽了公司融资渠道，降低了通过传统模式融资带来的风险。

因而，房地产企业能够在充分考虑本身特性的基础上，积极开展信托基金的融资活动。

三、信托投资基金对房地产企业应对管控红线的时代价值

首先，在新时代，房地产企业应对三条红线、信贷管控，使用信托的独特价值。2020年8月监管部门为了降低房地产公司财务杠杆，防止高负债率，应对房地产公司资金链断裂而引发金融风险设置了“三道红线”，即去除预收款后的资产负债率超过70%、净负债率超过100%、现钱短债比低于1倍。并且按照是否超出标准数量设置了“红橙黄绿”四档。此项政策出台后，房地产企业面临着诸多挑战，企业融资难度升级，融资方案创新尤为重要。建议利用房地产投资信托方式降低财务杠杆，优化财务报表，降低资本在运作中遇到的风险，确保企业在建设中的资金充足。

其次，房地产行业具有短期内资本投资增加和融资结构单一且受政策影响较大的特征。针对金融市场与房地产行业的发展，前者是否能够为后者提供有效的融资产品，同时凸显多元化的特征，保证与房地产行业的适应性，这些因素都将对公司发展具有至关重要的作用。因而，对于当前房地产行业的发展，要更加快捷的获取合理股权融资，这也成为行业关注的热点。立足宏观背景下，房地产行业寻求快速转型，多元化、集团化成为趋势，面对复杂的股权架构，导入信托资源、并利用好信托投资基金，也是一种很好的选择。

四、房地产信托投资基金融资动因及效果研究

1.满足企业资金需求

以大型房地产企业为例，由于其庞大的规模和丰富的房地产产品，在开发和运营的每个阶段都需要很多资金，因而规定房地产业企业必须扩大业务范围并保持竞争优势，同时保证资金链的完整性。房地产企业需要结合经营环境，根据其资本状况确定预计的融资额度，并找到合适的融资方式。

从销售模块来看，资金的收回的规模有所上升，但如果同时段还致力于新项目的开发，回收很多土地资源，资金的流失比较严重，意见反馈到财务报表上能够看得出企业的经营性现金流为负，这表明该企业资金的排出额度极大。对于早期投放量很大的房地产业，这类形势下预估将来短时间企业建设中的项目的支出工作压力很大，将在日后的一段时间内面临经营性现金流不稳定不确定性难题。从而能够看得出，目前该企业依然面临很大的资金空缺，企业的发展趋势仍需很多资金。依据现金流基础理论，房地产融资基金投资隶属股权融资范畴，发挥工具的价值，满足企业资金筹措的需求，协助企业解决资金匮乏的问题。

2.优化融资方式需求

将银行借款作为研究的立足点，面对繁杂的宏观和领域自然环境，积极主动与世界各国金融机构创建了长久稳定性的战略合作伙伴关联。在融资层面，一直以来借助银行贷款，并且有大量的借贷。房地产行业得以存在的重要原因来自银行贷款的支持。也就是说，银行贷款是房地产企业进行资金筹措的重要渠道。但是对于银行借款而言，其占比较大，成为借款的重要组成部分。依托传统化的银行借款，实现筹措资金的目的，促使以“现钱为王”的房地产企业在解决房地产业由迅速发展趋势转到稳定快速发展的现状下融资模式略显单一。

从债券融资方面进行分析。对于大中型房地产企业而言，债券融资作用突出，成为影响其生存与发展的关键性因素。在融资方面，房地产企业选择债券融资作为主要手段，代表核心融资模式，努力筹集资金并发行多次债券。上市企业对债务融资的依赖性更强，对于传统融资渠道而言，针对在新形势下大型房地产公司来说显得过于单一，同时，负债融资的额度有限，主要针对目的性企业，与银行贷款具有相似之处，并且对企业提出更高要求，审核流程也更复杂。发行债券后，房地产公司不仅必须等待较长时间，而且还必须在债务到期后偿还本金和利息。因此，在发行很多债务来筹集资金的情形下，有必要找寻别的有助于在营运环节中得到足够资产的融资方法。

3.降低传统负债率需求

对于大型房地产企业，债务总额可能相对较大。企业使用借来的资金来投资生产和运营过程。如果企业存在债务融资严重的现象，那么就可以实现少量的资本获取更大的总资产。在我国金融“去杠杆”的背景下，大型房地产企业承担着响应国家的号召，承担社会责任和降低杠杆率的任务。他们需要保持房地产市场的稳定健康发展。因此，有必要创新融资方式并减少传统债务的水平[4]，例如银行借款，而又不影响正常业务活动的发展和运作。现阶段资产负债率较高，但已经处于下降趋势，依托较低的资产负债率，实现降低财务风险的目的。同时，充分尊重房地产信托投资基金融资方式的特征，企业可以减少对传统负债的依赖。

4.融资效果分析

（1）增加现金流。根据现金流理论，房地产公司的领域特性规定其务必遵循“现金为王”的观念理念。在运营全过程中务必确保有足够的资产，以确保企业在开发设计，运营和市场销售过程中资本链的完整性。引入房地产信托投资基金后，企业目前的现金流量压力有所缓解，可以将资金投资于当前需要的领域。不可否认，房地产信托投资基金为稳定现金流和缓解资金压力作出了一些贡献。

（2）有助于降低传统负债水平。在过去的几年中，房地产企业主要依靠传统的银行借款和债券融资，这导致较高的资产负债率，需要改善对传统负债的依赖。房地产信托投资基金实施后，企业在实现现金的回笼。针对财产与负债的相关项目，尽管总额没有发生变化，但是代表了全新的融资手段，依托信托投资基金，要减少企业贷款银行，减少对传统负债的依赖。所以说，在实施房地产信托投资基金等金融手段进行创新融资后，在一定程度上可以降低传统债务水平，强化资产负债率的有效提升。

（3）扩张企业品牌影响力。通过引入房地产信托投资基金，使得房地产企业以物业管理为手段，依靠房租收益，获取财产升值权益权，实现打包出售的目的。在操作流程中，专业的组织不可或缺，强化对盈利出售以及取回实现精细化管控的目的。在这种环境下，企业更加重视自身的发展，对本身项目经营进行系统化管控，完善相关管理体制，全面提高管理收益，尤其将企业知名度放在首要地位，实现品牌影响力的增强。一方面，结合房地产融资基金投资发展的各个阶段，正确认识企业发展实际，重视与相关主体的交流与洽谈，以便实现吸引社会眼球的作用，获取社会更多关注，达到提升知名度的目的。另一方面，针对物业管理财产的租赁以及相关管控，如果市场将室内装修品质与设计风格作为发展方向，同时关注监督的作用，就能够获取访客较高的评估。首先，依靠对企业的印象，构建潜在性隐形的结构，促使企业在行业中获得竞争优势。知名品牌的升值空间促使其获得长期发展优势。其次，物业管理财产的租赁可以作为线下发展对象。如果在运转实际中落实了多元化的发展方式，就能够促使自身的特色得以呈现，适应当前发展的信息化与数字化服务平台需求，实现线上与线下推广模式的有机结合，企业声誉得以扩展，社会知名度更高。

5.发展房地产投资信托基金退出机制

投资人预期收益率与私募基金花费之和，这类方法规定具有完善的出让销售市场。房地产投资信托基金进行对工程的投资后，有效的退出方式是确保其盈利。在我国，通过研究信托对投资私募基金资金退出产生的影响，能够实现对资金退出途径的有效弥补，强化资金退出体制的优化与完善，大力维护投资者本钱，保证贷款利息的安全性。房地产信托基金退出可以从下列两个层面入手。

（1）根据约定回购收益权，信托公司要求房地产开发商在商业信托计划存续期内或到期时，一旦获取项目销售收入，需要尊重事先承诺，对收益前进行回购。在回购价里之中，需要融入多方面内容，主要涉及信托本金以及相关花费，预期收益也涵盖其中。对于信托公司而言，此方法是风险最小的方法。

（2）转让特殊资产收益权，信托公司能够依据私募基金本年度转让所有或一部分特殊资产受益权，将所得的收入分配给收益人，迁移的受益权的股权溢价不得少于投资者的预期收入和信托费的总和。这种方法的应用离不开较为完善全面的转让市场的支撑。

五、结语

房地产信托投资基金代表融资方式的创新与发展，是一种能使企业获得现金流、减少对传统式债务依靠的可行融资模式。房地产信托投资基金尊重参与行为主体的多元化特点，具备较为完善的操作流程，运营模式较为科学，整体运营更加顺畅，实现现金流的有效提升，在一定水平上减轻股权融资窘境。除此之外，房地产信托投资基金的引入使房地产业公司可以优化其管理模式，专注于其运营和管理，获得品牌效应并支撑其可持续发展。