聚焦民法典之居住权

民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权。其实，在全国人大常委会三次审议后形成的物权法草案四审稿中，就曾专章规定了居住权，但因争议较大且当时认为适用范围不大，故2007年物权法并没有将此纳入其中。民法典重新将居住权作为第二编物权第十四章纳入到了物权法体系中，是本次立法新增的民事法律权利，也是对我国物权法体系的一次重要改革。

◆ 背景杂谈

有房可住，是人们能够安心居家过日子的心理及物质保障。在民法典颁布前，我国合法使用住房的方式主要有两种，第一从物权法角度，通过购买房屋的产权成为房屋所有人；第二从债权的角度，通过付费签订租赁协议获得房屋一段时期的使用权。

然而随着社会发展，人们对居住的需求也开始变得多元化。例如，晚辈让无房的长辈住自己的房屋，夫妻离婚后无房的一方暂时居住在另一方的房屋内，在外求学或工作的年轻人借住在亲戚名下的房屋内，老年人以房养老等等类似的需求，已无法简单地通过购买房屋产权或付费租赁来实现合法的有保障居住形式。

此时，新增居住权，虽然无法做到让“居者有其屋”，但可以解决一部分人“住有所居”的需求，部分立法专家认为这是法律顺应党和国家政策及时代发展的一种表现，可以充分实现房屋的作用，迎合多元化市场的需求。

◆ 民法典中居住权的主要特点

居住权原则上具有无偿性

民法典第三百六十八条前半段规定：“居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外”。从立法目的来看，居住权最初是为了便于房屋所有权人为与其有特定人身关系的人设立，一般情况下带有扶助、友善、帮助的性质，为了满足生活居住，而非生产经营。而房屋租赁属于债权，设立租赁权的目的就是为了获得有偿对价。

虽然居住权在我国民事法律体系中是新设的事项，但在世界法律历史的长河中，“居住权”其实是一项古老的权利类型，在罗马法时代便已经存在，属于人役权的范围。例如罗马法就曾规定，居住权是在一所房子里居住和出租它的权利，享有居住权的人可以出租房子，但无权让人免费享用它。

而民法典虽然强调了居住权的无偿性，但也留下了一个“口子”——“当事人另有约定的除外”，即房屋所有权人与居住权人也可以约定一部分的费用。因此，无偿性是居住权制度的特征之一，但不是强制规定。

居住权必须登记备案

民法典第三百六十八条后半段规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。我国物权制度有“登记生效”与“登记对抗”两种物权变动模式。对居住权的设立，采用登记生效的物权变动模式。鉴于居住权属于用益物权，一旦在不动产上设立，该权利即具有物权中的对世性、绝对性、直接支配性等，任何人不得侵犯，设立后可以有效保护居住权人权利的实现及房屋交易安全。因此，居住权是必须要登记的，未登记不得对抗其他人。而租赁是一种债权关系，具有合同的相对性，租赁权人只能对抗特定的债务人，租赁合同并不需要登记，现有的关于租赁合同的登记制度是行政机关对人口管理的一种备案登记制度，并不对租赁的性质产生影响。

居住权不得转让、继承，但可以通过遗嘱的方式设立

民法典第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承”。第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”。依据居住权无偿性的原则，一般情况下居住权使用人不得利用房屋获取经济利益，因此被设立了居住权的使用人是不能再次将该居住权转让或作为继承财产进行转移的。但是，住宅所有权人可以在自己的遗嘱里明确为他人设立居住权。居住权使用人可以在遗嘱生效后，持遗嘱到不动产登记中心，单方申请登记备案后即可生效。

◆ 生活案例

2006年9月4日，张大伯与王阿姨签订《婚前协议书》，明确张大伯与王阿姨婚前房屋及一切家产归各自所有，互不侵占，由各自子女继承或赠送指定人。并约定如张大伯先去世，王阿姨在张大伯房屋内可以继续居住，但在3年以内搬出（居住期间的一切水、电、电视费均由王阿姨负责），房子移交张大伯子女继承；如王阿姨先去世，张大伯居住自己的房子。2006年9月6日，张大伯与王阿姨再婚，婚内未生育子女。2008年张大伯去世，去世之前留有遗嘱，遗嘱载明王阿姨有权居住本案诉争房屋，不受婚前协议书3年时间的限制，具体住多长时间由王阿姨决定，张大伯子女无权以任何理由让王阿姨搬走。之后张大伯的4个子女将王阿姨告上法庭，要求确认对房屋的继承并要求王阿姨搬离张大伯的房子。一审法院支持了4个原告的起诉请求；王阿姨上诉至昆明市中级人民法院，二审法院认为该房屋虽然由被上诉人共同继承所有，但需保障上诉人王阿姨生存期间对该房屋享有居住权。

简评：

张大伯作为房屋的产权人，有权以遗嘱的形式在自己所有的房屋上为其配偶王阿姨设定居住权。王阿姨所享有的居住权，即占有、使用的权利，是物权法所保护的对象。虽然该案发生时，民法典尚未颁布生效，但二审法院根据物权法、继承法等法律规定作出判决，与居住权的立法精神是一致的。

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