房地产企业内部控制存在的问题及优化措施

陈贤达 张哲

摘 要：近年来，房地产行业受到诸多方面的影响，包括土地政策改革，不断变动的市场和宏观经济环境等，是我国宏观经济和社会生活的重要组成部分。房地产是典型的高风险、资本密集型行业，项目建设周期长且成本回收缓慢。受到国民经济蓬勃发展的影响，房地产业之间的竞争愈演愈烈，越来越多的房企领导层开始关注怎样通过加强内部控制的方法有效提高房地产企业的市场竞争力。

关键词：房地产企业;内部控制现状;优化

改进内部控制管理制度，对于提升内部控制的效果，提高企业市场的运作效率和绩效很有帮助。在政府政策，市场购买环境等外部条件的影响下，房地产企业要更加重视内部控制建设，以合理有效的管理手段、标准化的管理方式调控风险，提升效率，促进企业在当下竞争十分激烈的环境中得到充分发展。通过文献研究方法，本文对房地产企业的行业特征和内部控制特征进行分析，观察该行业内部控制中需要改进的不足，最后提出合理的建议。

1 内部控制相关概念

1.1 内部控制的界定

关于内部控制的定义，2008年颁布的《企业内部控制基本规范》表示，内部控制是指企业的董事会，监事会，管理人员和全体员工为执行内部控制的最终目标而制定的一系列程序的总称。内部控制的最终期望是切实保障合法合规管理经营企业，确保财产安全，完整而真实的编写财务报告并及时公示有关信息，提高经营效率和目标，有助于企业发展战略的早日实现。内部控制主要用于企业实现其业务目标，保障资金安全，确保准确及时的记录会计信息，并展开一些企业自身的限制调整，计划，评估或控制手段和方法。

1.2 房地产企业实施内部控制的必要性

房地产企业开展的业务多种多样，涉及的流程多且繁琐，风险势必会高于一般的经营业务。最近几年，国家对于房地产市场的控制加紧，持续要求限购、限价、限贷，同时房地产行业资本链、市场氛围、业务绩效也因为信贷、经济等方面的门槛不断提高而受到重大影响。面临内部和外部环境同时存在的挑战，企业经营和发展的正确选择就是建立内部控制体系，不断优化流程，同时确保管理运营的规范化、标准化。在一定程度上保证决策的合理性的同时，内部控制还可以保障企业前进的大方向符合战略目标，在一定程度上提高企业防范市场风险的能力。

1.2.1 内部需求

内部控制执行情况直接体现的是企业的经营管理水平。内部控制活动水平较高的情形下，企业各部门之间协调的效率能够得到保证，同时也能够提高部门的工作效率，推动各个部门工作活动的順利进行。建立和执行企业内部控制体系，需要贯穿决策、实施和监测的整个流程，适用于各个业务流程，整体把控，以贯彻落实各部门各岗位的内部控制职责，保证内部控制的标准化实施，并提高企业的生产效率和盈利能力，建立长效机制，在源头上优化企业的风险调控

能力。

1.2.2 外部要求

企业发展的内部要求需要执行内部控制，也是外部监管机构向公司特别是上市公司提出的要求。在《关于提高上市公司质量意见的通知》中，建议企业建立并不断优化内部控制体系，每隔一段时间及时进行自检和自评，并及时、真实地披露具体情况。为了适应大环境的步伐，企业必须借助先进的管理方式以及相应的方法对企业的经营发展进行有力的监督控制。我国政府取消了对房地产市场的直接调控，期望通过银行的利率和市场变化机制进行调节。在这一时期，房地产企业处于比较艰难的状态，只有加强内部控制，做好销售和成本的管控，才能够使企业生存下来。

2 房地产企业内部控制存在的主要问题

2.1 公司法人结构不合理

大部分房企股权结构设置不合理。控股股东持有大量股份，一定程度上控制了项目的主要投票权和决策权。这会影响中小股东的发展，同时他们的利益也无法得到确切的保证。间接上也使房地产企业自身的控制权、执行权和监督权得不到很好地实施。大股东具有人为控制董事会的权利，在公司重大决议时大概率会牺牲广大中小股东的利益。在这种情况下，内部控制制度容易失衡，不能有效发挥应有的作用。

2.2 管理层对内部控制重视不足

内部控制环境较为复杂、业务错综复杂、难以控制等是房企长期以来存在的问题。中小型民营公司是我国房地产开发行业的重要组成部分，成立时间相对不长，管理机制不够完善，大多数中小型企业都比较重视绩效的提高却对内部控制关注不足，普遍缺乏对内部控制的了解。

企业高层管理人员掌管着企业绝对的经营管理权，在企业正常运转中占据举足轻重的作用，他们对内部控制的认识直接决定了内部控制能否在企业日常经营中的正常运行。部分房企管理者非常重视业务评估和绩效，而忽视了对内部控制的认识，倾向于维持已有的管理体系，并没有从内部控制不足的层面考虑公司日常运营面临的问题和风险。内部控制无法得到高效执行的关键原因之一就是管理者对内部控制的

忽视。

2.3 信息与沟通存在障碍

房地产开发公司涉及许多部门，业务繁多。从外部角度来看，有许多企业，政府部门，媒体和其他组织需要联系，保持沟通渠道通畅可以提升公司工作效率，同时降低工作中的错误发生率。但一些房地产开发公司对建立信息和沟通渠道的重视不足，导致内部控制力下降，严重影响了公司的综合管理能力。

一些房地产开发公司忽视了内部信息的获取，内部信息管理不全面，无法形成高效采集、解决和反馈的完整程序，不能给予企业运营所需的、准确有效的信息。领导与普通职员合理的沟通渠道较少，无法建立积极、高效和互动的上下级关系。

2.4 内部控制缺乏针对性的流程设计

在宽松的宏观经济周期中，房地产公司主要关注房产的开发与销售上，以获取更多收入，从而忽视内部控制的重要性。一些企业甚至会盲目照搬其他企业的内部控制制度，与其自身情况不符，缺乏针对性的流程设计。一些系统的制定和审核不全面，且没有形成完整且结构良好的内部控制管理制度，所以无法从业务发展的角度进行梳理，发现内部控制的不足，无法及时分析评价，不能确保内部控制的完整性。

3 房地产企业内部控制优化措施

3.1 优化公司治理结构

鉴于房企所有权过度集中，公司要合理发挥董事会与监事会的作用，实行独立的董事制度，以免大股东损害小股东权益，同时防止大股东在公司決议中的舞弊情况。在此基础上，《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》于2001年8月应运而生，对于独立董事制度的建立有了明确的规定。

我国地产行业的范围越来越大，许多公司的业务范围遍布全国省市，不断向集团化转变，多元化发展也是管理方式不断进步的方向。

摆脱集团直接管理的限制，地方分公司的独立性越来越高。这时，建立业务授权制度，完善内部控制体系会慢慢成为房地产企业前进的方向标。地方分公司的独立性增强可在一定程度上避免大股东过度集权，有利于内部控制工作的开展。

3.2 重视内部控制，完善控制环境

公司领导者必须在法律允许的范围内密切监督内部控制体系。尽管业务扩展能够提高早期利润，但可持续发展必须依托制度。

企业应该高度关注内部控制的设计与施行，以确保每项交易和步骤都能按规定的流程处理，并将内部控制制度的建设作为一项长期的任务。除此之外，企业应该注重提高员工的综合素质和核心竞争力。企业应当在此基础上设立独立的内部审计部门，监督审核日常经营活动及管理层的工作安排，并保证其合理的审计范围及有力的审计权利，为内部控制的良好施行提供坚固的基石。

3.3 建立有效的信息管理系统

公司必须建立畅通无阻的信息交流渠道，高效传递，减少复杂的交流方式所引起的负面影响。接下来需要升级信息系统，把产品销售，生产资料的购买，付款和财务核算等不同的板块集成到一个有机的整体中。让其能在系统中实现信息的共享。在执行过程中表现的问题要及时反馈、交流，保证执行信息为各个部门所知，并严格根据计划设定进行后续工作。

建立有效的信息管理系统，能够将可能需要的会计信息、管理信息及时提供到位。企业应该建立以项目管理为基础的信息化管理，改进开发项目业务的流程，使之更加系统化、标准化。管理过程中成功的经验要随时积累备用，不成功的例子要加以分析，及时修正改进。

3.4 完善内部控制流程

必须兼顾交易的特征以及内部控制规定，把每个部门或分支机构的工作责任落实，并将权利和职责落实到每个下级部门。第一，编制内部控制手册，规范业务流程，细化机构设置、明确工作岗位职责、交易过程等，保证企业的每一环节都做到有依有据。第二，持续优化业务流程，合理协调各部门的关系与职责，防止发生工作内容的重叠和相关制度的不足等情况。避免保守陈旧。第三，要紧跟战略发展的目标，将企业各部门联系起来，使其成为一个有机整体，进而提高企业内部控制全过程的连续性。

4 结语

内部控制的情况直接影响企业未来发展的层次，对房地产企业来讲，建立并完善内部控制是企业建设工作的重要组成部分，持续时间长且头绪众多，离不开各方的共同努力，需要各部门积极配合。

一方面，企业管理人员和员工要充分理解内部控制，提高重视程度;另一方面，企业自身要改进内部控制制度，细化机构构成，能够明确职责，使交易的流程更加清晰化、信息沟通的渠道更高效，进而持续优化企业内部控制制度，帮助房地产企业向着更好的方向持续发展，使公司的整体水平不断提高。

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