民营中小房地产企业内部环境浅议

程晓颖

摘要：房地产作为国家经济发展中的重要行业，对国民经济起着支柱性的作用，目前小城市地方政府财政收入的主要来源和房地产密切相关。作为民营中小房地产企业想要向外突破发展壮大，就要从自身内部做起，科学管理企业，做好内部控制管理。然而绝大多数中小房地产企业规模小，内控缺失，管理混乱，缺乏行业竞争力和持续发展力。企业内部环境是内部控制的基础，因此企业开展内部控制，就要有好的内部环境。文章通过分析民营中小房地产企业内部环境存在的问题，提出了完善的建议。

关键词：民营中小房地产企业;内部控制;内部环境

一、民营中小房地产企业内部环境概况

内部控制是由企业董事会、管理层和全体员工共同实施的旨在合理保证实现企业基本目标的系列控制活动。内部控制做好了才能合理保障企业经营合规合法，财产安全;提高企业经营效率、效果;能够真实完整地提供财务数据和相关信息;逐步实现企业的近、远期发展目标。企业内部控制的重要基础是内部环境，影响经营管理目标的制定和实施。

近两年，各省市相继出台楼市调控政策，因城施策对房地产行业进行调控。各地楼市成交量都有很大的下降，房地产企业竞争更加激烈。银行对房地产融资收紧和民间融资难度增大，民营中小房地产面临的财务困难加剧。民营中小房地产企业普遍规模小实力弱、品牌效应不强，产品市场占有率低，财务管理不完善、内控制度不健全或缺失，没有风险意识、缺乏风险应对措施。

如何帮助民营中小房地产企业改变这种状况，改变这种杂乱无章的企业管理。通过与房地产企业领导沟通发现，其实每一个企业都是希望步入正轨，用科学的管理方法实施内部控制，只是不知道如何下手，如何操作，如何管控。本文就所了解的情况，分析目前民营中小房地产企业在内部环境方面存在的几个问题，和如何解决这些问题，希望有利于改变目前一些企业的现状。

二、民营中小房地产企业内部环境存在的问题

（一）组织管理方面存在的问题

大多企业出资者主为企业是自己出资设立的，是个人财产，企业所有事物由自己做主，不执行股东（大）会、董事会、监事会的权利。股东担任法人、经理，集所有权利于一身。公司重大决策、重大事项、重大人事任免和大额资金支付，“三重一大”事项老板自己说了算，不进行事前调查分析和科学论证项目可行性，不集体决策和联签，造成老板头脑一热对企业一些重大事项做出不正确的决策，导致企业在经营上重大失误，无法继续经营，走向破产清算。

（二）企业战略和企业目标存在的问题

由于企业管理者主观认为，赚钱和盈利是企业一切行动的目标和出发点，不能正确制定公司未来发展方向和目标。如此观点导致企业只注重短期经济效益，项目投资不分析资金来源和投资成本，不考虑项目建设期和未来行业发展前景以及国家的宏观经济政策，几年以后企业可能存在项目无法进行下去，烂尾工程严重，导致企业不堪重负。

（三）人力资源方面存在的问题

人才是企业生存和发展的重要资源，企业整个经营过程离不开员工的劳动和智慧，人才难能可贵。目前许多民营中小房地产企业只注重开发项目的取得，重视商品房的市场营销和销售利润，不注重员工的选拔和留用，人员流动非常大，真正需要人才的时候没有可用之人，影响企业发展。

（四）社会责任方面存在的问题

没有社会责任的企业是没有希望和前途的公司。企业在经营发展过程中只注重企业短期经营利润，实现股东财富的增加，不了解和不履行自己的社会责任，安全事故频发，破坏环境，过度浪费资源，不注重员工利益、权益和社会就业问题，只关注本企业的利益，没有社会担当和使命感。长远来看隐患很大，缺乏长期发展的动力和保障。

（五）企业文化方面存在的问题

一个企业没有自己的文化，好比一个人没有灵魂。很多民营中小房地产企业没有自己的文化，缺乏诚信，为了利益欺骗消费者，忽视员工的素质和思想，整个企业一盘散沙，员工无组织无纪律，上班就是为了挣工资，对企业没有感情，没有希望。当企业遇到挫折和困难的时候一走了之。很多财务人员发现企业存在问题，不想办法解决问题，不向领导咨询和反映寻求解决问题的方法，不采取任何措施，怕责任缠身，到了不得已的时候，辞职不干，交接工作不做，后续工作不管。导致企业太多的问题前后不能衔接，相关人员联系不上。

三、民营中小房地产企业内部环境问题的解决措施

有一个企业的口号很不错：组织保障、梦想牵引、人才支撑、文化推动。简短却基本上概括了企业层面内控的重要性和作用。

（一）设置科学合理的组织机构，保证组织架构运行的效率

首先，依照国家有关的法律法规明确股东会、董事会、监事会和经理层的职责权限，各职权相分离形成制衡，杜绝职能集中、缺失、交叉。

其次，不相容职务相分离，对各机构的职能进行科学合理的分解，明确各个岗位的权限职责和相互关系。防治串通营私舞弊。有利于正确执行和完成企业的各项工作。

最后，企业“三重一大”问题要经过集体决策和联签，群策群力，通过集体的智慧做出正确的决定，避免某个人的局限性影响全局的发展，让企业始终在选择上不偏离，赢在起跑线。

（二）制定和实施有竞争优势的企业发展战略

首先，制定和实施发展目标要明确，不能过激偏离主业。分析企业所处的环境，明确自己的优势、劣势，目前的发展阶段，制定每个发展阶段的具体目标、发展规划和实施途径。

其次，设置发展战略所需的管理部门和人员，对企业的战略发展目标进行可行性研究和科学论证，保证战略的全局性、长期性和可行性。对企业战略的有效实施进行管理、監控、评价。

最后，做好发展战略的宣传工作，通过会议和培训方式，将战略实施相关情况传递给内部各个管理层级和全体员工，让员工认同目标，树立个人目标和企业的一致，实现自我目标的同时为实现企业目标努力奋斗。

（三）解决人力资源方面存在的问题，发挥人才的创造力

企业硬实力和软实力凭的都是人才的实力，识才爱才敬才用才，企业才能创造更多的新成果，才能在发展壮大的路上有底气有实力。企业可以通过以下几个方面来改善人力资源的状况。

首先，引进和录用适合本企业的人才。破除“传统家族观、乡土情节、本土治企”的观念。“董、监、高”等高端人才面向全国招聘选拔，让带着先进管理理念和科学管理方法的人才帮助企业提升;部门后备人才走进大学校园，招聘有活力、有思想、有抱负的年轻人，培养新人，让整个企业在有朝气年轻人的影响下，发展壮大、有实力、有后劲。基层人才通过人力资源管理部门，以德为先，德才兼备的选拔标准进行招聘录用，保证企业所需人才有职业道德和岗位胜任能力，人员稳定，工作顺畅。

其次，注重人才的培养和岗位任用。员工通过参与本企业、行业先进企业、高端培训机构等各种培训活动，让企业所有人员在思想境界、专业技能、岗位职责方面得到提升。建立科学的岗位制度，实行竞岗制、评估制度、绩效考核制度，激发和提升人才的岗位胜任能力、爱岗敬业精神，构建科学的人才培养体系，更好的推动企业人才培养和发展。尊重人才人格，杜绝歧视，真正做到人才德以配位、行在轨上。

最后，企业推行与业绩相关的工资薪金制度，做到薪酬获取与个人能力、贡献相匹配，体现绩效优先，兼顾公平。企业按照有关法律法规的规定，结合本企业实际建立健全员工退出规定，明确退出的条件和程序，以保证员工退出制度得到有效实施。企业应当与相关退出员工依法约定保守关键技术、商业秘密、竞业限制的期限。关键岗位员工离职前应当执行退出规定，进行工作交接和离职后续事项办理。定期对企业年度人力资源计划执行情况进行评估，总结经验，分析存在的主要缺陷和不足，力争留住所需人才。避免员工规模离职，给社会造成负担。关心和帮助社会弱势群体，支持慈善事业。

（四）树立社会责任观，让企业更有担当和责任感

企业制定安全生产管理制度，并严格推行。重视安全施工投入，不得随意降低标准和要求，排除故障、避免安全事故的发生、减轻损失，保障员工的生命和企业的财产安全。贯彻预防为主、增强意识、重视岗位培训。重大生产安全事故应当启动应急预案，妥善处理。

严格执行国家和行业标准，保证企业开发商品房的质量，诚信经营。满足消费者的利益，避免因质量问题引起巨额赔偿。提升企业服务理念和水平，赢得客户认可和企业社会赞誉度，增强企业品牌的社会影响力，提升企业良好的社会形象。

企业在经营管理过程中，重视生态保护，实现清洁生產，注重开发项目区域内外环境建设，加大环境建设的投入。施工过程节约资源，低投入、低消耗、低排放和高效率。按照要求处理施工垃圾，按规定安排施工时间，减少对居民的噪音污染和对环境的污染，为人类创造绿色环保的生态环境尽到企业责任。

（五）解决企业文化方面的问题，让企业更加有凝聚力

建立本企业的文化体系，积极培育有自身特色的文化，企业管理层以在企业的影响力、认可度在文化建设中率先垂范，引导和带动员工，确保员工认可公司的价值理念文化理念，日常行为与公司文化建设一致。

对打造的企业文化进行宣传和贯彻，倡导积极向上的企业文化，增强员工的责任感和使命感，全体员工对企业核心价值的认同感。促进文化建设在内部各层级的有效沟通，确保全体员工共同遵守，企业经营管理行为与企业文化的一致性，促进和保障企业长远发展。

四、结语

以上论述借鉴高级会计师考试用书的部分内容并结合个人观点，就企业层面的内部环境做了分析。

作为国家社会经济中的一员，每一个企业都应该为国家、社会做贡献，以企业长期发展壮大为奋斗目标，实现企业价值最大化。民营中小房地产企业只有制定正确的发展战略目标，通过实施科学、全面、高效的内部控制，打造好的企业内部环境，才能合理保证目标的实现。

参考文献：

[1]于建龙.新形势下中小房地产公司内部控制问题及对策探讨[J].纳税，2019，13（15）：255-256+260.

[2]林永强.浅谈民营房地产企业内控制度存在的问题及对策[J].经贸实践，2018（04）：267-268.

（作者单位：河北恒通税务师事务所有限公司）