论“居住权”之定位与规范设计

柯思萌

(郑州大学，河南 郑州 450001)

房价高涨之势如破竹，市场竞争之烈日渐难息，无房可居之人愈来愈多，住房保障体系的不健全日益突显。呼之而出的是“居住权”之定位问题，该问题又关系到“居住权”这一概念是否应当成为入典制度又当属于何种制度的探讨。居住权制度的设立是为解决社会住房困境之现实难题，其将回应致力于向“住有所居”转变的时代需求。居住权制度确立以私人自治为核心的多元化价值基础，可以实现对居住权制度相关规定的补充和完善，使“居住权”立法最终走向统一。

一、问题缘起：理论尚空白与裁判不统一之矛盾

“居住权”这一概念至今未在我国相关民事立法中占据一席之地，甚至对于《民法典》是否应当吸收“居住权”也争议不断。《民法典物权编(草案二次审议稿)》(以下简称《二审稿》)专章规定的“居住权”内容尚不可援用为司法实务之裁判依据，但实践中以“居住权”为由进行的判决不在少数，且裁判规则不统一，同案不同判现象颇多，造成了司法适用与理论建设青黄不接的尴尬。法无明文且争议未平的情况下，“居住权”制度化之路尚远。

虽相关民事立法中并不存在“居住权”的相关规定，但实务中“居住权”在当事人的争讼诉求与法院的判决中频频出现，且适用案件类型、诉讼请求、裁判理由与判决结果不尽相同。在叶云与安徽广厦建筑股份有限公司民事纠纷案中，法院认为，对于《执行异议和复议规定》第二十九条中买受人没有其他可居住房屋，亦应考量个案情况进行综合判断。本案已查明，叶云名下虽登记有一套住房，但长期由其母亲居住，尚无法满足叶云及其母亲、儿子三代人正常的居住需求，对于公民居住权应当优先予以保障①。类似判决还有重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司与曾昌东民事纠纷案②、交通银行股份有限公司陕西省分行与支晓微申请执行人执行异议之诉案等③。在施咸达、何宪俐与施咸红用益物权纠纷案中，上诉人施咸达、何宪俐主张没有按照遗嘱判决房子“居住权归施咸达”，也没有按遗嘱判决“凌兆路房子居住权归孙女施欣”，与《中华人民共和国继承法》(以下简称《继承法》)第五条相背；系争房屋是遗嘱中设置了施咸达享有继续居住权利(即“用益物权”)的附有“他物权”性质的房产，施咸红获得的处分权利是受到限制的不完整的物权，因此其诉求属于《物权法》中“用益物权”的保护对象；《二审稿》在“用益物权”中专门增加了“居住权”一章，虽尚未公布，但该制度规定能保障老百姓“住有所居”的幸福生活，否则上诉人作为系争房屋居住权人的权益无法得到保障。法院认为，其一，我国人民法院案由规定中的确没有居住权案由，上诉人提到的规定居住权的制度是最近人大审议的《民法典(草案)》。其二，施咸达、何宪俐主张的居住权不属于法律规定的物权种类，其诉求缺乏法律依据，依法应裁定驳回起诉④。关于姜某与杨某离婚财产纠纷案，法院认为，离婚协议中约定姜某享有对房屋占有和使用的权利，其在一审反诉请求中亦表示其主张的居住权为占有权、使用权。姜某的上诉诉求体现出的对其居住房屋的保障需求，符合离婚协议约定，应予支持⑤。

综上，基于实务中涉及“居住权”相关案件的裁判乱象，对“居住权”问题进行探讨和思考极有必要。在实现住房保障体系健全化的关键时期，建立符合社会现实需要的住房制度势在必行，明确居住权制度在我国物权体系中的地位刻不容缓。

二、居住权制度入典之合理性证成

居住权制度入典可弥补立法空白，使实务中对涉及居住权问题的处理更加统一和明确，达到法律规范设计与司法实务适用的高度链接。居住权制度之合理性证成应当从三个方面切入：其一，居住权制度是否应当入典，以证成居住权制度在《民法典》中应具之地位；其二，居住权制度之性质如何，以确定居住权之权能和特点，判断居住权人所享有的权利和应当承担的义务；其三，对现存相关法律规定和制度进行反思，考虑居住权制度是否具有被其他制度取代之可能，方能证成居住权制度于逻辑上应当入典之合理性。

(一)居住权制度应当入典

居住权制度入典之基在于其本身所具之正当性。立于物权法之精神角度考量，居住权制度入典是对物权法定主义之僵硬适用的软化，并能够最大程度发挥物之价值，丰富权利人行使物权权利之形式；立于社会住房保障角度考量，居住权制度入典是救住房保障体系于困境的最科学、最有益途径，既顺应社会发展之需，又顺应法治建设之潮。

1.居住权制度入典使“住有所居”成为现实

一方面，房屋销售市场沸腾，房价暴涨，而住房保障体系溃散。居住权制度入典则可化解住房困境者无房可居之矛盾，满足民众合理住房需求，保障特定群体生活水平，使得“住有所居”成为现实。另一方面，居住权制度存在的初衷是解决民众住房困境，其绝非止于解决父母老人、离婚者的生活困难问题[1]，还包括解决保姆等护理人员的生活保障问题。而且，房屋所有权人可以其房屋为无继承权人或继承顺位在后者设立居住权，以保障继承发生后无继承权人或继承顺位在后者之权利，减少不平衡状况，预防矛盾。另外，房屋所有权人若采用赠与房屋的方式对其亲友进行扶助，于房屋所有权人而言则付出过高，成本较大，执行有难度；若房屋所有权人采用租借方式，或将徒增履行不平衡问题[2]420-421。相比之下，设定居住权方为化解之道。居住权制度入典将产生帮扶弱势群体、化解住房保障困难之效[3]。面对住房保障之困，构建居住权制度不失为科学方案。

2.实现对房屋价值的最大化利用

当代社会，衡量财产最大价值的标准已不再是财产的归属问题，而是财产价值的最大化利用问题。居住权制度入典可以实现房屋所有权与使用权的分离，实现房屋权利形式的多样化，达到物尽其用之目的[4]。房屋所有权人得行使自由处分房屋的权利，如转让房屋，房屋所有权人可在转让所有权的同时与受让人约定保留所有权人对于房屋的居住权。在不影响受让人对于房屋享有所有权的同时保障出让人之住房需求，使房屋所有权主体和房屋居住权主体各自保有对房屋应享的权能，利于促进资金流通，减少对房屋产权的诉争。

3.居住权制度入典是对司法实践的正确引导

居住权制度入典将弥补法律漏洞，使实务中对于涉及“居住权”的案件处理有据可循，将利于法律制度对“居住权”案件裁判现状进行全面调整，将利于确立统一适用的规则，减少争讼。如前所述，“居住权”在制度上的空白与裁判不统一之矛盾现实有着密切联系。甚至部分法院会以解决租赁权纠纷的法律规范依据作为“居住权”案件的裁判规则，造成司法适用之混乱。如前文所提及的部分判决，其判决结果和援引依据的模式基本无章可循，妄想通过其他制度或规定替代解决以“居住权”为核心的案件问题有失偏颇，任何制度的存在都是为解现实问题之困境，但绝非任何制度都具有普适性，法律规范无依据而另寻他法的做法违背了科学立法之精神。若居住权制度入典必将从根本上解决实务之困境，实现裁判规则的统一。

4.软化僵硬的物权法定主义

以权利为基础进行规范体系的构造方为法律[5]139。物权法定主义恰是以法律规定为基础确定是否存在某种权利。物权法定主义的封闭性和狭隘性使物权客体的使用价值受到限制，因此其历来多为学者所诟病。其一，居住权制度入典是要对“居住权”本身进行更加精致的设计，“居住权”的产生是因为社会的发展和相关矛盾的产生，而非因为《二审稿》进行了相关规定后才将其运用至司法实务中。其二，《民法典》吸收居住权制度后，将会对物权法定主义进行缓和[6]。在房屋所有权人享有房屋所有权的同时，居住权制度可为其设计更多房屋利用方式，保证其对房屋的最大化利用，能够通过更灵活的方式处分其物权权利。实际上，即使是反对居住权入典的学者也主张可以通过习惯或者特别立法的形式对“居住权”加以确认[7]。既如此，不如借助《民法典》对居住权制度进行规范设计与安排，将居住权制度确定为一项法定制度，以发挥其最大效用。

综上，居住权制度入典之合理性显然。从学说理论角度看，居住权制度入典能够缓和物权法定主义，极大发挥房屋之价值，丰富房屋利用方式，提高其效能；从司法实践看，居住权制度入典是对司法实务进行裁判的指引和确认，使法院对相关案件的处理更具科学性和准确性；从社会功能看，居住权制度入典是解决市场经济环境下住房困难问题最好的、最科学的途径，居住权制度对于缓解特定人“住无所居”困境之意义将是无法替代的。

(二)居住权是用益物权中的人役权

前文已肯认居住权制度入典，至于其该处于何处乃由其性质决定。目前，《二审稿》第十四章是居住权为物权之规范设计的体现，据《民法典》将其纳入物权编可见居住权为物权之大势已被肯认。

首先，居住权当是物权。第一，立足于域外法视角，居住权之源在罗马法，其属于人役权之一种。所谓“人役权”，专为特定人而设，意即使部分家庭成员基于遗赠而取得一种供养[8]98。大陆法系国家民法多将使用权和居住权作为独立的役权进行分别规定。《法国民法典》规定，房屋居住权人可在房屋内居住，基于居住权是具有人身属性的物权，其居住权不得让与和出租[9]362。《德国民法典》规定，排除房屋所有权人之居住权，居住权人之家属或服务护理人员可居住在房屋内⑥。综上，在域外法领域，居住权不但属于物权，且是一种人役权。无疑，域外法对于居住权制度的相关规定是对居住权制度进行设计和规范的参考，具有借鉴意义。第二，理论界不乏认为居住权是非物权之观点。一是根据严格物权法定主义，物权之种类必须基于法律规定而生。《物权法》中并不存在设计规范居住权的相关条款，物权法定更无从说起，所以居住权不是物权。二是《二审稿》之三百六十六条规定，居住权基于合同而生，易使人误解居住权是一种债权，这实际上是逻辑的混乱(后文详述)。三是部分学者认为，居住权通常以附条件赠与的方式作出，其是一种对物进行用益的用益债权。房屋所有权人欲将房屋转让时，需通过赠与合同的撤销，使所有权让与不破用益债权，为房屋居住权人提供保障[10]193-194。实际上，关于居住权属于债权的观点不攻自破。若认为居住权实为债权，则其不具有对抗效力，无法对抗第三人对房屋主张物权之情形，也无法阻止第三人对房屋实施不法侵害，而居住权之本旨在于保证非房屋所有权人的居住权利，势必应当具有对抗第三人实施不法侵害或主张权利之效力[11]。当房屋居住权人不能对抗第三人对房屋之物权时，其只能放弃对房屋的占有，居住权人之居住权便无从保障，明显不符合居住权设立之初衷。

其次，居住权当是用益物权。居住权人占有和使用房屋，满足生活住房需要，排除第三人对房屋主张权利或实施妨害。居住权主要可以满足房屋所有权人对居住权人进行赡养或扶养之需要，但居住权人不具有处分房屋的权利。《物权法》中的用益物权之权能恰为占有、使用和收益。基于此，居住权应当属于用益物权，具有实现权利人生活保障之功能，这为居住权制度进入《民法典物权编》奠定了基础。

最后，居住权当是具有人身属性的人役权。第一，享有居住权之主体具有特定性。居住权并非适用于所有民事主体，因其具有较强人生属性，只能由特定人享有[12]223。尤其在发生离婚和继承行为之时，居住权制度为没有房屋可居住或没有生存能力的人设置了生活保障。第二，居住权具有永久性。居住权为保障居住权人之“住有所居”而存在，居住权应当以居住权人的生命为期限，为居住权人终身永久享有，且不因房屋所有权人对房屋的出租、转让等处分行为而变化[13]177-178。居住权人死亡，住房需求消失，居住权消灭。第三，居住权具有无偿性。如前所述，居住权是人役权，依附于特定人，因特定情感关系而设立，一般为无偿[14]。可见，参考域外法相关规定，对我国居住权制度进行思考，认为居住权属于债权，是狭隘于居住权设立人与居住权人之间合同相对关系限制的体现，居住权之人役权属性决定了居住权只为特定人享有，此特定人并不等同于债权合同特定相对当事人。居住权是用益物权，其占有、使用、收益之权能不可忽视。

(三)居住权制度之不可替

若现存相关法律制度可以替代居住权制度，便无讨论居住权制度是否入典之必要，但显然，现存相关规定不能从根本上解决我国在住房问题方面面对的困境，居住权制度不能被替代，否则便不会产生前述问题。

一是附义务的遗嘱、遗赠及赠与不能替代居住权制度。第一，附义务的遗嘱、遗赠及赠与是一种民事法律行为，产生民事法律关系，从而受到民事法律关系性质的限制；居住权是非房屋所有权人享有的一项权利，若成体系，其将是一种制度。第二，如前文提及，实务中“居住权”问题多发生于离婚或继承案件中，若发生继承后，房屋所有权人附义务赠与当事人之房屋居住权，根据合同相对性，则该居住权只能由该赠与合同相对人享有，该合同仅对相对人发生效力，不具有对抗第三人之效力，否则即是违背合同法原则；居住权没有合同性质方面的限制，房屋所有权人在设定居住权之后仍可将房屋出卖或出租[15]。

而且，居住权制度不可混淆为承租权。其一，承租权的产生以合同关系为前提，一方当事人交付房屋赋予对方当事人居住使用权利，但承租人需要交付租金，是有偿的；居住权不以交付居住资金为前提。其二，承租权是债权，不具有对抗效力[17]1，前已提及，此处不再赘述。

总而言之，居住权制度入典是必要的，现存一些既有规定或制度也无需通过各种方式企图取而代之，居住权制度之内容完全符合党中央指导精神，顺应社会发展需要，其内容和相关规定将是独一无二的。对居住权制度进行规范设计，尚需要以《二审稿》相关内容为基础进行思考和补充，方能保证居住权制度的体系化和科学性。

三、《二审稿》第十四章之反思与修正

毋庸置疑，“居住权”演变为居住权制度将是一个从无到有的制度创设过程，其中不乏立法成本的巨大投入。居住权制度若仅在某项传统功能的接受和放弃之间游离，而不能反映社会需要，在转变为制度之路上也必将充满质疑和阻碍。因此，对于居住权进行定位尚需要立足社会现实，并在此基础上进行规范构造设计，方为正确立法之道。反观《二审稿》之居住权相关内容，颇有疑惑。

(一)《二审稿》第三百六十六条内容之瑕疵及补正

《二审稿》第三百六十六条之规定对居住权之产生方式进行了明确，但不少学者对“按照合同约定”颇有疑惑并进行了违背逻辑的解读。该条对居住权之权能也进行了限制性安排，后文将论及居住权人是否应当具有收益权。另外，对于居住权之客体范围也需重新考量和限定。

1.“按照合同约定”定位之偏差

《二审稿》第三百六十六条规定，居住权人可以按照合同的约定，对房屋进行占有和使用。根据该条规定或可认为居住权是基于房屋所有权人与居住权人之间的契约关系而产生。实际上，这无疑是一种误解和混淆。该条规定的是房屋所有权人与居住权人可以依据契约关系决定对房屋的使用方式，主要是以契约关系明确居住权人对他人房屋进行占有和使用的权利，明确居住权人对房屋进行使用的规则，而非证成居住权非为物权之理由。而且，如前所述，居住权是物权，是用益物权之人役权，其不可能因为契约关系而设立、变更和消失。

2.用益物权权能之限制

《二审稿》第三百六十六条所规定的居住权是居住权人对他人房屋享有的占有和使用之用益物权。用益物权具有占有、使用和收益的权能。《二审稿》之规定既已承认居住权是一种用益物权，只确认居住权人对他人房屋的占有和使用权利似有不妥之处。同为用益物权，居住权和一般用益物权有何不同至于进行逻辑不一之规定？收益之权能应否予以明确规定和肯认？按照文义解释来理解，《二审稿》明确规定居住权为用益物权，前文也已证成居住权之用益物权定位，但居住权却不具备用益物权所具有的收益权能，是存有逻辑矛盾之嫌的。而且，前文提及居住权为人役权，其具有人身属性，且不可转让和继承[18]。若因不能转让和继承而否认居住权人享有的收益权，存在以小否大之嫌。相对来说，获得收益之方式诸多，仅因其人身属性否认收益权能不具有逻辑上的说服力。

水利是农业的命脉。在人民公社化时期，国家修建了大量水利设施，而这些设施，大部分都是从各个生产队抽调人员进行建设的。由于这些劳力从事的工作与生产队的农业生产并没有直接关联，所以有学者称之为“无效劳动”[注]张江华：《工分制下的劳动激励与集体行动的效率》，《社会学研究》2007年第5期。 。正是这些“无效劳动”极大稀释了生产队工分的含金量。

当然，《二审稿》尚未明确规定居住权之收益权能，实则是为防止房屋居住权人被赋予收益权后与所有权人之所有权发生抵触。居住权人出卖、转让、出租甚至赠与房屋都可能获得收益。若允许居住权人获取收益，等于承认居住权人可以行使与所有权人之所有权相抵触的处分行为，实际上违背了“居住权”之本质，也有失妥当。但因此对收益权能进行否认，也不是保全所有权的万全之策，且对于居住权制度设计的严谨性和科学性也有影响。基于此，对该条进行修正极为必要。

第一，赋予居住权人之收益权，但当有所限制。由于居住权制度适用于特定人，该特定人与房屋所有权人具有一定的特殊关系。按照《二审稿》第三百六十六条之“生活需要”的规定，若居住权人为满足其基本生活需要而进行收益应当允许。如居住权人收取房屋所有权人之果树上的果实属于一种收益，此行为不妨碍房屋所有权人对房屋所享有的权利，应当被肯认。

第二，部分居住权人极可能是老人，其房屋居住空间充足，面积较大，应当允许其将部分房屋进行出租，获得经济收益以满足以房养老之需要。可见，设定居住权的房屋仍可以进行出租使用，《二审稿》第三百六十九条之不得出租的规定有失偏颇，补充规定当事人约定之情形确有必要。

可见，对于居住权之收益权能应当规定，但允许存在范围的限制。若居住权人为满足基本生活需要，如摘取果实或者以房养老等情形下，收益之权能应当被承认，而不应当进行全面限制。

3.居住权客体限于“住宅”之偏颇

第一，所谓“住宅”并不等于“房屋”。一般情况下，居住权基于他人房屋而设[19]296。居住权客体之“房屋”当是他人所有之物。房屋若为自己所有，便可基于所有权进行居住，自然不具备提供居住权的条件。自己的物不可能为自己提供服务[20]295。按照《二审稿》第三百六十六条之规定，“住宅”即为居住权之客体，但“住宅”之范围尚不清晰，易生误解。

第二，如若按照规定，居住权客体设定为他人之住宅，尚需要考量在发生农村房屋与宅基地使用权收回、城市房屋建设用地使用权到期的情况下，居住权当如何自处的问题。但实际上，对于“居住权”之设立并非使居住权人成为宅基地使用权人或建设用地使用权人，只是为了满足特定人的居住权。

第三，居住权客体之范围也不可仅限于他人房屋。首先，一物一权原则要求一房屋之上只能成立一个所有权[21]212-213，房屋之构成部分不可单独成立所有权[22]94。但是，极可能发生房屋所有权人自己居住在房屋中并为特定人设立居住权情形。此时，居住权的成立仅针对的是房屋之某一构成部分。可见，房屋之构成部分也可成为居住权客体，在一个房屋之上便可能成立数个居住权。

第四，因居住权的设立是为了满足特定人之生活需要，居住权的行使必将产生对房屋附属设施(家具、电器、相关设备等)的使用，所以不能否认居住权人对于房屋附属设施的使用权。可见，居住权的客体应界定为房屋及其附属设施。

总之，对于《二审稿》第三百六十六条之规定涉及的居住权定位偏差、权能限制及客体不明确等问题仍需考量，《民法典》之居住权制度的设计应当立足于现实，全面系统地把握用益物权之特性，进行具有逻辑性和科学性的规范设计。

(二)《二审稿》第三百七十条内容之瑕疵及补正

第一，居住权期限之设定必须以充分保障居住权人居住权益为前提。该条规定居住权消灭事由为期限届至或居住权人死亡。居住权之人役性特点决定居住权因居住权人死亡而消灭为必然。对于居住权因期限届至而消灭的情形中，所谓“期限”应当如何理解？该期限是由当事人自由约定还是依据相关法律的规定进行确定？依照居住权设立之宗旨，此“期限”不应为法定，而应当充分考虑居住权人之需求和意愿，对该期限进行自由约定必须以充分保证居住权人之居住权为前提条件，否则居住权的消灭只得基于一个原因，即居住权人之死亡。

第二，除期限届至或居住权人死亡之外，还存在其他居住权消灭事由，应当至少包含三种情况：其一，居住权转变为所有权。居住权人具备充足经济条件后，购买其行使居住权的房屋，房屋为居住权人所有，而居住权的设立应以他人房屋为基础，此时居住权应当消灭。其二，居住权人自由决定放弃居住权。居住权人选择居住权的放弃，不为任何因素可阻碍，是其自由意志之体现。其三，房屋灭失。房屋因客观情况而发生灭失，其作为居住权之客体的消灭，使居住权本身也消灭。

(三)《二审稿》第三百七十一条内容之瑕疵及补正

该条明确规定居住权以遗嘱方式设立，也参照第十四章的规定。居住权之设立采取要式主义，经过登记方产生效力，居住权之合同效力不影响居住权关系的状态。根据《物权法》第二十九条之规定，若物权的取得是因遗嘱方式，无须登记，遗嘱开始时产生物权变动之效力。可见，该条之规定前后逻辑不具连贯性，应当肯认遗嘱开始时所设立居住权之效力，但需明确未经登记的不能对抗善意第三人，否则易造成法律规范前后矛盾。

《二审稿》中居住权制度的其余规定较为完善。《二审稿》第三百六十七条规定了居住权的设立，并涵盖了居住权合同的内容，以便于了解居住权的权利主体和客体情况，明确居住权人的权利义务关系。

《二审稿》第三百六十八条对于居住权经登记设立的规定，说明居住权的设立采取要式主义，使得对房屋的使用权也具有对抗第三人的效力，与《物权法》关于建设用地使用权和地役权合同的设立方式一样，利于形成统一的物权设立规则。另外，第三百六十八条虽规定居住权应当以无偿方式设立，但补充规定了当事人约定之情形，使得居住权权利主体更为宽泛，去除了居住权主体范围的限制。

《二审稿》第三百六十九条对居住权的人役性进行了确认，规定居住权人之居住权不得转让、继承，补充规定了当事人约定情形之例外。其一，居住权人不得转让居住权，一为防止居住权人处分房屋与所有权人之所有权发生矛盾，二因居住权人不可利用房屋进行收益。其二，居住权之人役性，居住权人死亡后，居住权即消灭，居住权不得继承也具有合理性。对于不得出租设定居住权之房屋，却需进一步考量，前文已提及，此处不再赘述。

四、居住权制度遗漏规范之补缺

前文已论及民法典物权编居住权制度相关规定尚存在瑕疵与矛盾，并进行了相应补正，但对于居住权的行使之房屋发生毁损或灭失之情形，房屋所有权人与居住权人又当如何行使权利和承担义务尚需进行补充讨论。

(一)客体毁损后居住权人之修缮义务

对于居住权客体之房屋若于居住权人居住期间发生毁损情形，居住权人是否需要对房屋的修缮工作承担相应责任问题，也值得补充规定。其一，若房屋只是存在较小范围内的日常损坏问题，居住权人对该损毁具有日常修缮之义务。基于其对房屋之使用权，可认定居住权人对于该损毁具有责任。另外，对于房屋之修缮费用可由居住权人与所有权人共同承担。因为所有权人为居住权人提供住房本身就是一种成本付出，若额外强加修缮费用有失公平。其二，若房屋发生重大毁损情形，修缮责任以所有权人承担为原则；居住权人对毁损的发生有过错时，应当与所有权人共同担责；同时若具有其他客观情形，还需进行责任的额外分配。

(二)客体灭失后居住权人权利之保障

前文提及，居住权消灭之事由还可是设立居住权之房屋的灭失。对于居住权客体之房屋灭失后居住权人之利益如何保障问题，尚待考虑。首先，若房屋所有权人对于房屋的灭失具有过错，居住权人因此丧失对房屋的居住权时，居住权不应当消灭，而且房屋所有权人应当承担相应赔偿责任。其次，若房屋所有权人对房屋的灭失具有主观过失，其也应当在过失范围内承担相应责任。最后，若房屋的灭失为纯粹意外事件，居住权人之居住权只得消灭。

“居住权”定位于用益物权范围而入典，其产生至消灭整个过程中的权利义务关系可以参照用益物权相关特征进行规范。面对社会住房体系的崩塌，居住权制度的科学化构建不失为化解该困境的可行性路径。对于《二审稿》之相关规定，尚需要进行部分修正与完善，方可真正实现居住权制度设计的科学性。

注释：

①参见“叶云、安徽广厦建筑(集团)股份有限公司案”，中华人民共和国最高人民法院(2019)最高法民再255号再审民事判决书。

②参见“兴农投小额贷款有限公司与曾昌东再审纠纷案”，中华人民共和国最高人民法院(2019)最高法民申766号再审审查与审判监督民事裁定书。

③参见“交通银行股份有限公司陕西省分行与支晓微案”，(2018)最高法民申4875号再审审查与审判监督民事裁定书。

④参加“施咸达、何宪俐与施咸红用益物权纠纷案”，上海市第二中级人民法院(2019)沪02民终6726号民事判决书。

⑤参见“姜某与杨某离婚后财产纠纷案”，北京市第一中级人民法院(2017)京01民终7668号民事判决书。

⑥德国民法更明确地将居住权定位为具有限制性的人役权，它只能在不动产上设立，而且只能为特定人设立，不得转让并不得继承。依据《德国民法典》第1093条规定，排除所有权人将建筑物或者建筑物的一部分作为住房使用的权利，也可以作为限制的人役权加以设定；权利人有权在住房中接纳其家属以及与其地位相当的服务和护理人员。可见，《德国民法典》中的居住权是对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利。它也是人役权的一种类型。