民法典背景下建筑物空间权利研究——兼论《民法典：物权编》第三百四十五条、三百四十六条

冯宇雷

(桦南县人民法院，黑龙江 桦南 154400)

一、引言

随着人们对地下以及地上空间的不断开发利用，使得空间权这一新兴权利在法律上得到了越来越多的重视。《民法典：物权编》第三百四十五条延续了《物权法》第一百三十六条之内容，即规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立”。该规定简要说明了当前民事法律之中对空间权的定位，但仍不足以使空间权在现实社会中发挥其应有作用。本文将以《民法典：物权编》为背景，对于空间权的性质、特性以及适用方式进行较为细致的阐述。

二、空间权的法律属性

“空间权”是指公民、法人或其他组织利用土地地表上下一定范围内的空间，并排斥他人干涉的权利。空间权虽说是一种新兴权利，但在学界中，很早以前就开始对空间法律的相关研究，认为空间不是有形物，它难以被实际的控制或占有，但它仍然可以作为物权的客体而存在，这是因为它是客观存在的资源，可以为人类所支配和控制，并能够满足人类的需要[1]。

截至目前，对于空间权利属性的争论仍一直持续，但不论何种学说，均不约而同地将空间权界定在物权范围内，申言之，即承认空间可以作为一种物权客体，可以在空间上设立所有权、用益物权等物权权利。而我国作为公有制国家，私人所有的土地并不存在，因此对于以土地为基础的空间权而言，其所有权均属于国家或集体共同所有并无任何争议。同时，由于土地所有具有不可交易性，空间权就同样有着不可交易的法律属性。因此，在实际中广泛应用以及可能出现争议的权利实际为空间利用权，本文的研究对象也为空间使用权。

在我国学界，对空间权性质争议最大的就是其与《物权法》中所规定的建设用地使用权之间的关系应当如何界定。对于二者的关系，学界中主要有“分别说”以及“一体说”两种主张。以王利明为代表的部分学者主张“分别说”，认为空间权完全可以以一项独立的物权形态而存在于我国法律体系之内，同时主张应当将空间权与建设用地使用权分开，原因在于在建设用地使用权确定之后，国家可以基于公共利益的需要而利用或者许可他人利用其地上及地下的空间，使得建设用地使用权和空间权就会发生一定程度的分离[2]，以至于空间权的运用超出了建设用地使用权之范畴，不能完全被建设用地使用权包含在内。而支持“一体说”的学者认为，空间权能够包含在建设用地使用权之内，对空间的利用往往是以一定范围的土地为基准之上展开，与土地使用权密不可分，因此与地上权并无实质之区别[3]。以上两种观点均有一定道理，但立法者在制定法律时采用了“一体说”的思想，《民法典：物权编》延续了《物权法》中之规定，在第三百四十五条中列明“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立”。此规定直接表明了立法者当前对待空间权的态度，认为空间权与地上权并无本质区别，并且在法律中对空间权的利用限制于用益物权的范围之内。

笔者认为，立法者采纳“一体说”的主要原因有两个：第一，立法者在界定空间权时，对大陆法系国家有关地上权的立法予以借鉴。《德国民法典》第1012条规定：“土地得以此种方式(地上权方式)设定其他权利，使因设定权利而享受利益的人，享有在土地、地上或地下设置工作物的可转让或可继承的权利。”该规定明确表明在对地上权的范围进行划分时，应当包含地上、地表以及地下空间在内，对空间权进行了初步阐述。此后，德国在1919年颁布了《地上权条例》，将地上权进行细化，分普通地上权和空间地上权，以更加明晰空间权之内涵。所谓空间地上权，就是指以在他人土地表面、上空及地下空间拥有工作物为目的而使用他人土地及空间的权利。日本借鉴了德国民法之经验，在1966年《日本民法典》中增加了空间权之概念。《日本民法典》第269条之二款规定了空间权：“(一)地下或空间，因定上下及有工作物，可以以之作为地上权的标的。于此情形，为行使地上权，可以设定行为为对土地的使用加以限制。(二)前款的地上权，即使在第三人有土地使用或收益情形时，在得到该权利者或者以该权利为标的权利者全体承诺后，仍可予以设定。于此情形，有土地收益、使用权利者，不得妨碍前款地上权的行使。”该规定在明确空间权法律属性的同时，对该权利的设定方式和行使方式进行进一步阐述，使法律对空间权的规定更加丰满。受上述法律影响，我国立法者认为同样空间权并无必要与建设用地使用权进行分离，而可作为建设用地使用权的一部分，即便空间权确实存在一定的独立性，但与建设用地使用权并无本质差异。第二，在立法体例上，在我国当前物权法律体系中，用益物权是指以一定范围内的使用、收益为目的而在他人之物上设立的定限物权。目前，我国对用益物权的划分标准主要为土地之用途，主要包含建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权和地役权等四种，分类标准为用益目的的不同[4]。而在我国法律体系中，空间权的内容为对土地地表上下一定范围内空间的利用，与建筑用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权以及地役权的权利内容不符，有鉴于此，若在用益物权一章中为空间使用权专设一节，与用益物权按照用益目的不同而分类的立法体例不符，因此《民法典：物权编》将空间权纳入到建设用地使用权之中并无不当之处。

三、《民法典：物权编》中对空间权利规定之辨正

(一)我国空间利用现实状况分析

当前，随着全球经济的迅猛增长以及科学技术的不断提高，各个国家对土地的开发利用均渐渐不满足只限于地表层面，我国亦是如此。据统计，截至2019年，我国城镇化率已达到59.58%，2020年会突破60%，意味着我国需要更多土地资源用于承载城市建设以及人口增长，而仅对土地地表层面有限的开发利用已经无法满足城市与人口增长的需求。在此种情形之下，加强对地上以及地下空间的利用就成为我国城市化发展不可避免的趋势，而《民法典：物权编》第三百四十五条之规定，也在立法上明确了当前对土地的开发与利用已从二维模式转变为三维模式。在当下，我国对于地上空间的利用仍然较少，主要为广告牌以及高架桥梁等设施，而对地下空间的利用却极为丰富。目前，我国对地下空间的利用除了保证人防以外，更多地用于轨道交通、停车仓储、商业经营、市政办公等途径，极大地丰富了土地三维利用的形态。截至2020年1月，我国已有四十余个城市开通地下铁路，总里程长度居世界之首；多个城市已建成地下综合体，其中，武汉光谷地下综合体面积为亚洲之最；上海、南京等城市已建成地下隧道，以北京为代表的多个城市正积极筹建地下共同沟，地下商业以及停车场等基础设置在全国各个城市遍地开花……以上种种实例，均证明我国对地下空间的开发利用已经走上智慧化、绿色化、深层次、综合化的道路[5]。不仅如此，我国对地下空间的开发利用已经拓展至国际能源运输层面。2019年12月，我国与俄罗斯共同修建的中俄天然气运输管道一期项目正式完成，标志着我国对地下空间的利用迈向另一个新的层面。

(二)《民法典：物权编》第三百四十五条、三百四十六条规定之裨益

对空间的利用的增加就意味着需要在法律上给予保障，而《民法典：物权编》第三百四十五条之规定直接将同一块土地依照空间的差异分为三个部分，并且分别设立独立的物权。部分学者对此规定仍存在争议，认为该规定违反了传统物权法中的“一物一权”原则，实则不然。传统物权法上的一物一权原则，确实是指在同一客体之上只能设立一个建设用地使用权，但在同一块土地的地表、地上、地下分别成为“独立物”的情况下，并不妨碍建设用地使用权于地表、地上、地下分层设立。在此种建设用地使用权分层设立的情况下，各建设用地使用权的客体均限于设立时所确定的空间范围，各自具有独立性，这也是法律之所以要求建设用地使用权设立时应当明确建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间的原因。因此，后设立的建设用地使用权不得损害已经设立的用益物权。应当指出，这里的“已经设立的用益物权”，不仅包括建设用地使用权，还包括其他用益物权，如地役权、采矿权等[6]。换言之，就是《民法典》针对当前我国土地开发从二维地表转为三维空间的情况下，支持将同一块土地依照特定的途径，分为地上、地表以及地下三层，每一层均可以视为相对独立的物权客体，享有独立的物权，但同时我们也应当注意，《民法典：物权编》仍将空间使用权包含在建设用地使用权之内，并非将空间权在法律上列为一项脱离建设用地使用权的独立物权。

《民法典：物权编》有关空间权之规定确实能够对空间的利用产生积极影响：

1.将空间规定为独立物权客体可以起到优化资源配置，促进土地空间利用之效果。土地资源的优化配置是指引入市场实现土地三维空间功能用途的最有效利用，通过土地资源利用内部结构的调整和交换，实现综合效益的最大化。随着我国人口数量的激增以及国民经济的高速发展。土地资源的稀缺性将会永久存在，并且愈演愈烈。在此种情况下，对土地的高效利用对我国而言也显得十分迫切，并且尤为重要。这就有必要加强对地下空间和地上空间的利用，对土地的平面利用也要逐步向立体利用发展[7]。除去对地表空间的利用，地上以及地下空间均是宝贵的可利用资源，可以被人们进行多样化利用。当前就地下空间来说，我国已形成地下交通、地下停车场、地下商业、地下仓储、地下市政、地下综合管廊等途径；而对于地上空间来说，除了设置广告牌以及架设高架桥梁以外，目前并无太多能够在大部分城市适用的途径，仍有待开发，但不可否认的是，正是因为有了法律的支持，才使得对地上及地下空间的开发得到了最为有效的利用。在对土地地上及地下空间的开发利用过程中，法律对空间产权的承认及保护使得资源价格体现其用途价值，并建立和培育市场，提高了空间资源利用效率，优化了土地空间的资源配置。

2.将空间规定为独立物权客体可以保障土地利用预期收益，提高对土地开发的积极性。在《民法典：物权编》的法律体系下，对土地三维空间的权益主要体现在对其开发和利用所产生的收益上，此种收益，不仅包括实际收益，还包括预期收益。对于实际收益来说，显然不必过多赘述，因此笔者在下文之中主要对预期收益展开研究。预期收益，是指开发者对地表、地上以及地下空间进行开发利用从而产生的经济效益。随着公众产权保护意识的增强，通过对地表、地下以及地上分别设立产权来确认权利与义务归属，调节现有冲突矛盾，预防潜在问题，激励对土地立体空间的开发。同时，将地表、地上以及地下空间分别设立产权，可以有效维护交易安全，保障空间使用者的合法权益，实现权益最大化。在土地三维空间分别可设立产权的情况下，各空间所产生的收益也当然地相对独立。在此种情形下，独立产生收益的空间即有了进入市场参与交易的资格，而空间权的交易实质上是由空间的利用及其产生的收益所引起的人与人之间的经济行为，其本质是以空间权利实际收益和预期收益为内容的交易[8]。《民法典：物权编》对空间权利体系的确定和运行，为以空间利用权作为对象的市场交易提供了基础性的法律保障，能够在一定程度上规避现有以及潜在的市场风险，维护空间使用权交易的稳定安全。

总的来说，《民法典：物权编》对于空间权的相关规定直接承认了空间的存在价值和经济意义。《民法典：物权编》基于对地上以及地下空间经济价值的认知，对建设用地使用权进行了分层赋权，直接将空间使用权纳入建设用地使用权的相关法律制度之中。在鼓励开发的同时，节省了法律成本，便于对地上及地下空间的管理。

(三)《民法典：物权编》第三百四十五条、三百四十六条规定之不足

任何法律皆有漏洞，系今日判例学说公认之事实[9]。虽然《民法典：物权编》对空间权的规定有着深远的积极影响，但是在笔者看来，《民法典：物权编》第三百四十五条仍存在一定不足。正如王利明所说，空间权是一种现代财产法中的新的权利形式，其产生的重要原因是土地资源的有限性和不可再生性。随着人类建筑水平的提高和土地立体利用能力的增强，人类已经能够形成对地表的高空和地下的空间的立体和有效率的利用，空间权也可能被作为财产独立地被利用，并有可能发生权益的转让[2]。因此，在对土地三维空间利用愈发普遍的整体趋势下，仅仅一条对地上及地下空间属性认定的法律显然不足以正确地指导复杂的空间开发实践。针对当前而言，笔者认为，《民法典：物权编》对空间权的规定主要存在以下不足：

1.从理论上来讲，《民法典：物权编》具体规定之中并未直接出现“空间权”一词，而是用“土地的地上、地表或地下”进行表述。显然，此种表述并非立法者的疏忽，而是有意为之。对此，笔者认为立法者在制定《民法典：物权编》时，对承担在法律上构建空间权力体系任务的准备，抑或是认为就目前阶段的立法而言，对空间权力体系的构建仍为时尚早，暂不成熟。在表述建设用地使用权分层设立时，立法者甚至没有使用“空间”这一概念，这导致空间丧失了独立的物权客体地位[10]。

2.《民法典：物权编》所规定的对象仅为城市建设用地使用权，换言之，该条文仅对城市建设用地空间的多层开发进行规定，对集体建设用地，农村宅基地等其他类型的土地开发上，仍旧没有法律保障。随着我国经济的发展，对土地的开发利用必然不会满足于国有土地范围之内。就农村集体土地之上的空间而言，其本身有着极大发展潜力，若加以妥善利用，会创造极大的经济价值。就目前来看，设立户外广告牌、建设高架铁路、桥梁等设施、修建地下建筑物等对集体土地的应用已经变得越发广泛，因此，集体土地空间的利用将变得越发重要。

3.《民法典：物权编》并未规定土地空间的范围以及划分方式。申言之，即在实践中，应当以何种标准划分土地的地表、地上以及地下空间。对于土地建设用地使用权的三维空间划分，不仅需要考虑土地表增建筑本身所占空间，还要考虑三维空间实体与地表土地权属之间的关系，进行区别确定[11]。而作为法律，《民法典：物权编》理应对空间划分的方式进行规定，以保障土地空间使用人能够在统一的标准下对其享有利用权的空间进行开发使用。由于法律规定的空白，使得土地空间利用者无法明确自身所享有空间的范围以及划分标准，极易导致因对土地空间利用范围缺乏划分标准或划分标准不一纠纷的出现。

4.《民法典：物权编》缺乏对空间权登记的规定。诚然，在过去《物权法》实施时，对地表空间的开发程度较低，因此即使不设立空间权利登记制度也不会有过多问题。随着我国对地下以及地上空间开发利用的频繁，空间权利登记缺失所导致的问题也就逐渐暴露出来。原因在于，在对土地进行多维度开发利用的过程中，必然会出现同一块土地的不同空间分别归不同权利人的所属情况。登记制度的缺失，极易导致各权利人对自己所享有空间的体积等内容的争议。而对空间使用权归属以及范围的不明确，极易产生空间权利纠纷，导致权利人合法权益受到损害，从而降低开发地下空间的积极性，造成地下空间的无序开发与浪费。

5.《民法典：物权编》缺乏对空间权利用的限制规定。就目前而言，《民法典：物权编》中并无对空间权利行使的专门限制规定，仅在第三百四十六条说明“设立建设用地使用权不得损害已设立的用益物权”，但是何种行为可以认定为“损害”，何种程度的行为可以允许，法律均未作出说明；同时，上述条文表述的内容，实为作为土地所有人的国家的权利，并未解决土地使用权人究竟可以享有多大空间权的问题。而作为建设用地使用权制度所要解决的空间权问题恰恰就是土地使用权人的空间权大小问题，或者说土地使用权内含的空间权大小问题[12]。在此种情形下，若一直缺乏对空间权利用的限制的法律规定，极易导致在对土地空间进行开发利用时新设权力与已有权利之间矛盾的激化，势必影响对土地空间开发的积极性。

四、《民法典：物权编》有待对空间权规定进行完善

所谓法律之设，目的在规范社会生活，但因社会生活不断发展变化而法律条文有限，欲以此立法而解决所有法律问题，实属不能[13]。当前我国对土地空间权的利用越发普遍，而《民法典：物权编》对空间权的相关规定确实存在一定不足有待完善。因此为了使空间权真正得到有序的使用与保护，笔者建议应当在后续的司法解释之中对空间权利用的相关规定进行如下完善：

(一)确定空间权的范围

依照《民法典：物权编》规定，土地上新设立的空间权不得损害在土地上原有的用益物权，其核心之处在于新设立的空间权应当被限制在一定范围内，而不能够超出自己的空间范围，以影响其他空间内的权利。在此种情形下，对空间权的范围划分就显得尤为重要。为实现空间的特定化，管理部门和地方政府均尝试给出解决方案。这些解决方案均以测绘环节的技术标准作为核心依据，只是不同地方的方案存在细微的要素差别。概言之，地方在认定地上与地下空间范围时，主要有两种方案：一是垂直投影模式，核心要素包括垂直投影、建筑面积和起止深度(高程)；二是水平投影模式，核心要素包括水平投影范围、建筑面积和起止深度[4]。笔者认为，在对空间权范围划分的具体操作上，可以参考《上海市地下建设用地使用权出让规定》中的规定，以水平投影最大占地范围、起止深度和建筑面积为核心要素，划分地上以及地下建筑物、构筑物外围所及的范围，以确定空间权的范围，在便于相关部门对空间管理的同时，减少因空间范围问题而产生的纠纷。

(二)设立较为完善的空间登记制度

与建设用地使用权相同，空间权的产权在当前情形下也应当进行登记，原因在于：第一，对空间权进行登记能够明确产权归属。在当前社会下，由于产权归属不明所导致的纠纷比比皆是，而我国对空间权的使用也逐渐呈现大幅增长之势，因此在不久的将来一定会出现在同一块土地的不同空间存在多个相对独立权利的情形，此时若对每个空间的权利进行登记，各个权利的归属以及范围就极易明确，从而避免纠纷。第二，设立空间权登记制度能够便于权利人行使权利。在空间登记制度的前提下，每个空间的享有人应当在自己的权力范围内对地表、地上以及地下空间进行开发利用，进而避免因对超出自身范围空间的使用为侵犯其他空间利用人的权利。第三，设立空间权利登记制度有利于法院裁判，节省法律成本。在空间权等级的前提下，当发生因空间权利归属抑或是使用而产生的纠纷时，法院即可以登记为标准，划分空间权利归属，省去了调查空间权利归属的实际情况，以快速解决纠纷，节约法律成本。第四，在登记形式上，笔者建议应当参考不动产登记方式，设立空间产权登记制度。申言之，应当由土地登记部门向权利人出具空间产权证明，并在该证明中表明产权归属以及空间范围。

(三)补充对空间权适用的限制规定

当前，我国正鼓励对土地立体空间的开发利用，但鼓励开发并不等于放任自流，法律仍应当对一些对空间过度开发或违规利用的行为加以限制。空间权利人在对空间进行开发利用以获取经济利益时，应当按照一定的用途和目的去利用空间，不得擅自更改空间的用途与目的；不仅如此，对空间权利的限制也应当体现在转让行为之上，法律应当规定空间使用权人不能擅自转让权利，其转让行为只有在土地所有人或土地使用人同意后才发生法律效力。具体而言，笔者认为当前以及今后一段时间内，对空间的利用应当受到以下限制：第一，空间权的使用应当受到法律法规的限制，当前，我国有许多法律法规对土地地上空间以及地下空间都进行了限制，如《航空法》；第二，对空间权的使用应受到城市规划的限制，对土地三维空间的开发与利用，应当符合城市总体的性质、规模以及发展方向，以便协调好与周边空间的关系，以便最大限度地发挥空间的潜力，当对空间的开发超出了城市规划所能承受的范围，原则上应当构成越权；第三，对空间权的使用应当受到合同的限制，当依托于建设用地使用权的空间权与土地所有权发生分离，变成独立产权时，对空间权的利用范围以及目的就应当受到建设用地使用权出让合同和空间权设立合同的限制。

五、结语

就当前我国对空间开发的发展进程而言，《民法典：物权编》对空间权的属性认定及适用方式确实能够在大体上对空间权利的行使起到指导作用。《民法典：物权编》第三百四十五条体现了空间权这一物权性权利在我国民事法律之中的法律属性以及应当如何合法合理地对空间进行开发利用，在一定程度上促进民事主体对空间开发的积极性，同时也便于对地上及地下空间的管理。我们也应当清醒地认识到，《民法典：物权编》第三百四十五条以及三百四十六条对空间权利的规定上仍存在些许不足，如未能具体界定空间权力的适用范围，缺乏相关的配套登记制度以及在对空间权力使用的限制性规定方面仍有待改进。因此，在我国对土地空间开发愈加重视的实际情况下，《民法典：物权编》理应对上述条文进行更为具体的规定，抑或是出台相关司法解释予以进行说明并加以配套，以避免民事主体在对空间权的理解上存在误区，无法对土地空间进行高效、有序的开发利用；同时也便于司法审判人员在处理与空间权利相关的民事纠纷上做到有法可依，避免同案不同判现象的出现。