我国品牌房地产企业市场与金融业协调发展问题探析

文/王爱卿 郑春海 （.重庆建筑科技职业学院；.华夏银行股份有限公司重庆分行）

我国自2004年全面实行经营性用地招拍挂制度以来，房地产市场经历了快速发展的黄金十五年。房地产市场作为中国经济的重要增长点，不仅对GDP增长产生了巨大的推动作用，促进了城市化进程，推动了上下游产业的共同发展，也在一定程度上影响了金融业的发展和稳定。从房地产行业发展特征来看，开发商通过资本金结构化融资、房地产开发贷款、房地产按揭贷款等金融产品嵌入开发的资金链条，高财务杠杆的行业特征凸显。同时，由于房地产行业快速发展，比较高的利润空间也使得金融行业房地产相关业务的利润水平，明显高于其他传统行业，促使金融行业中出现了房地产业务占比高、流动性差、风险高的特点。随着国家针对房地产行业调控政策出台，我国房地产业迎来第三轮调整小周期，各线城市房地产市场出现了周期性轮动效应。特别是2018年3月两会政府工作报告，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控，对房地产市场及金融行业都产生了不同程度的影响。因此，能否做到房地产行业与金融业务的协调发展，已成为经济整体稳定发展的关键。

一、房地产业与金融业的互生关系

（一）房地产业发展需要金融业的支持

1.对房地产开发商的资金支持

从对房地产开发商的资金支持层面看，主要体现在对项目用地的资本金配资及对项目开发建设的配套融资两个阶段。房地产业属于资金密集型产业，对开发企业的资金实力要求比较高。特别是近年来随着房地产市场价格上涨，土地出让收入已经成为各地政府的主要收入来源，从而导致各地“楼王”“地王”频现，土地成本增加，项目用地的资本金结构化融资成为了房地产开发商资金需求的新特征。在房地产开发阶段，金融机构通过房地产开发贷款、股权融资、信托贷款、供应链金融产品等融资模式支持开发企业。在房地产开发后续阶段，对于开发商自持物业资产，金融业机构又能够提供经营性物业抵押贷 款、ABS、ABN、CMBN、CMBS和REITs等产品在直接、间接融资市场上融资。可见，房地产业整个资金链条中都可能涉及融资产品嵌入，这与房地产行业属性也息息相关。房地产业的资金投入量大、周期短等行业特点，使得房地产项目开发离不开金融融资产品支持。

2.对购房者的资金支持

从消费者需求性质看，房地产市场的消费需求主要刚性需求、改善型需求及投资性需求三大类。由于房地产相对于绝大多数商品而言呈现单位价值大、金额高的特点，消费者一次性付款压力大，金融机构提供的房产按揭贷款极大的缓解了购房者资金压力问题。尤其是自1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》实行住房制度改革以来，房地产市场价格一路走高，消费者市场中的投资情绪高涨。根据消费者价格预期理论，在短期内当消费者预期价格上涨时会增加购买，从而导致市场供不应求，最终产品价格上涨。随着近年来房产价格上涨，按揭购房已经成为了消费者首选，金融机构通过采用开发商阶段性担保方式，在购房者与开发商签订购房合同后即可发放贷款资金，既缓解了购房者资金压力，也使房地产开发商提前实现收入，回笼现金流。

（二）房地产业务是金融业务的重要组成部分

1.房地产业务是金融业的主要利润来源

目前银行金融业利润构成主要包括利息收入、手续费收入、佣金收入、投资收入、汇兑收益、公允价值变动收益等，其中利息收入仍然在营业收入中占比最高。根据上市银行披露信息显示，2016-2018年我国A股上市银行营业收入中利息收入占比均高于70%。从银行等金融机构信贷业务构成情况看，由于近年来房地产行情呈现波动上升趋势，金融机构的房地产信贷业务占比也逐步上升，二者呈现高度正相关关系。根据2018年中、农、工、建、交等上市银行公布的数据，在贷款投向占比方面，大部分银行的传统制造业贷款投向占比持续下降，而投向房地产业的贷款占比则持续增长，部分股份制银行房地产业的贷款占比已到达20%以上，房地产业务已成为了银行业金融机构的主要利润来源。同时，根据用益信托网统计数据，截至2019年一季度末房地产信托募集资金1674.79亿元，同比上升25.71%；信托资金投向房地产占比35.76%、基础产业占比24.55%、金融类占比28.36%、工商企业及其他占比11.33%，从规模来看，房地产信托规模占据首位，房地产依然是信托业务的重要部分。可见，随着房地产市场价格逐步上升，房地产相关业务占比逐步提高，已经成为了金融业的主要利润来源。

2.房地产业务是银行业的主要负债业务

根据用益信托网数据显示，2018年全国房地产企业用于项目开发的新增资金20.3万亿。从具体项目上看，融资规模从大到小的依次是个人住房金融市场40%、银行贷款24%、应付款融资18%、非标融资12%、国内证券市场4%、海外融资2%。可见在房地产市场融资过程中，以银行为代表的间接融资占比依然很高。对于银行金融机构而言，存款业务是主要负责业务，也是银行开展资产业务、中间业务的基础，具有稳定性强、成本低的特点，能够实现短、中、长期贷款的期限错配，是银行信贷资金和利润的主要来源，也是支撑和开展中间业务的前提和基础。由于房地产项目主要以房产销售回款作为融资的还款来源，相关信贷业务通常采取项目用地抵押、阶段性担保方式实现项目封闭管理，即在银行信贷投放时通常需要将项目用地使用权进行抵押，开发企业在达到预售进度时，需向银行申请土地解押办理房产预售许可证，房产预售资金需归集到银行指定账户进行监管使用。银行通过房地产业务封闭管理，既能降低信贷风险，也能提供存款来源，进而通过存款派生效应放大财务杠杆，提高利润水平。

3.房地产业务能够带动零售业务发展

房地产业的市场需求者主要为居民个体，由于房地产业产品具有单位价值大、投资回收期长等特点，导致消费者的信贷资金市场需求旺盛，从而促进了房地产按揭信贷业务的发展。从目前国内的消费习惯看，中国房地产市场消费者的购房需求主要以刚需为主，房产是大部分消费者的主要资产，也是生活品质的象征，相对市场违约率较低，能够为银行业金融持有创造利润收入。对于银行业金融机构而言，个人消费者的增加并不只是增加了个人贷款业务的增长，而是给银行带来了稳定的客户群体。银行业金融机构通过按揭客群也能够批量推广信用卡、个人理财产品、综合消费贷款等业务，从而促进个人业务联动发展。

（三）房地产业与金融业风险高度相关

1.信用风险层面

信用风险主要是指在信用活动中存在的不确定性而导致遭受损失的可能性，在银行业金融机构中信用风险主要是由信贷客户违约而导致信贷资产损失的风险。近年来随着房地产价格逐步攀升，房地产行业利润空间增加，导致各行业企业经营者纷纷转型房地产，通过银行信贷放大财务杠杆的方式进行房地产开发，从而出现了房地产开发商素质参差不齐的情况，导致银行业金融机构贷款风险扩大，信用风险频发。尤其是行业经验欠缺、资金实力弱的民营开发企业，风险承受能力弱，信用违约概率大，对金融业的信贷资产质量影响较大。

2.政策风险层面

政策风险是指政府有关房地产市场的政策发生变化，引起市场的波动带来的风险。在市场经济条件下，由于受价值规律和竞争机制的影响，各企业争夺市场资源，都希望获得更大的活动空间，因而可能会触犯国家的有关政策，而国家政策又对企业的行为具有强制约束力。尤其是在房地产市场，房地产行业在一定程度上不仅影响着GDP增量，更在很大程度上关系民生安定。因此，国家为控制房地产市场健康发展需不断对市场进行政策性的控制和调整，从而会导致房地产市场出现波动。由于房地产市场开发资金的高杠杆性，政策风险会通过房地产开发商传到给金融机构，形成金融机构的信贷风险，二者存在高度正相关性。

3.操作风险层面

操作风险是指由于客户、设计不当的控制体系、控制系统失灵及不可控事件导致的各类风险。对于金融机构而言，房地产业的操作风险主要体现在贷前尽职调查的真实性、授信审批及投放的合规性、授信后管理的全面性等层面。其中贷前尽职调查中的操作风险主要体现在信贷调查人员可能会出现因提升业绩等原因不准确反映项目风险、故意隐瞒不报、与企业沟通篡改信贷资料等风险。授信审批及投放环节的操作风险主要体现授信资料合规性审查及投放合同完整性、真实性把控，若出现合规性资料欠缺、法律文本签署瑕疵、抵押登记手续瑕疵等问题，则会直接导致信贷风险。授信后管理环节的操作风险，主要体现在房产销售资金监管使用方面。房地产信贷业务的还款来源主要依赖于房产销售回笼的资金，中间涉及项目用地使用权的阶段性抵押与解押，容易产生抵押物悬空，以及无法控制销售资金回笼等风险。另外，我国房地产业金融融资的担保方式主要为房产抵押，由于金融机构的抵押物价值评估大部分采取委托第三方机构方式，可能会出现抵押委托人和评估机构串通高估抵押物价值情况，最终形成信贷风险。

二、房地产市场与金融业相互影响的路径

（一）信贷资金路径

房地产业务是金融业的主要利润来源，房地产开发贷款和按揭贷款是金融机构房地产业务的主要方式，房产、土地使用权抵押是主要的担保方式。因此，房地产市场与金融业也主要是通过信贷资金的路径相互影响，房地产业发展情况与金融机构信贷政策宽松程度呈高度相关关系，即：金融机构适度宽松政策会导致流向房地产业资金量增加，会促进房地产业发展，上游供应商及时回款，产业协调发展；金融政策紧缩会导致房地产开发融资受阻，会出现开发进度缓慢，拖欠工程款、材料款、劳务款等情况出现，产业结构失调。同时，房地产市场供求变化也会导致抵押物价值和房产销售价格发生变化，导致金融机构抵押担保方式弱化，销售回笼资金减少，给金融机构带来市场风险和信用风险。

（二）市场供求路径

房地产业和金融业可以通过市场路径相互影响。从目前金融业监管政策看，虽然银行类金融机构禁止投资非自用性房地产，但是随着各地总部基地、金融中心的兴建，各金融机构投资自用房地产趋势明显，从而在一定程度上促进了商业地产及金融机构配套地产业务的发展。同时，金融机构可以通过成立资金管理公司的方式，采取直接控股、间接控股或者签署协议等方式进入地产行业，增强市场需求。并且，随着技术进步和金融的不断创新，金融机构可以通过提供信息咨询、融资租赁、资产管理、提供证券买卖平台等方式获取手续费和佣金所占的收入比例也日益增加，进而影响市场供求。

（三）市场信息路径

目前我国房地产业和金融业信息与市场消费者仍然存在不对称性，尤其是金融业的房地产政策变化、利率水平变化等信息市场消费者无法准确预测，在市场传导机制上存在一定的滞后性，从而会引起金融机构的挤兑效应。当房地产政策剧烈变化时，房价波动，会导致金融机构信用和市场风险，金融机构有可能会出现流动性风险，一旦出现金融机构无法按时兑付存款时，市场恐慌情绪蔓延，将会出现挤兑现象，影响经济稳定发展。

三、房地产业与金融业协调发展的对策建议

（一）通过建立房地产长效调控机制稳定消费者预期

房地产同时具有资本品与消费品的双重属性，而且消费品属性应当远大于资本品属性。然而，由于缺乏政策制定的短期性和市场行为的同质性，过去很长一段时间内住房都被视作投机炒作与赚钱谋利的工具。房地产业与金融业存在高度正相关性，并且与经济稳定发展存在正相关关系，行业政策宏观调整力度的平稳性对二者协调发展起着至关重要的作用。从目前房地产和金融业运营情况看，由于近年来房价上涨带来的超额利润预期使得大量民间资本涌入房地产行业，通过借助金融业融资产品放大财务杠杆，行业系统性风险已初步显现，若行业政策剧烈变动势必会导致产业链的连锁反应，最终出现系统风险。根据现行房地产调控政策，建议从多重政策压制下的“稳定”逐步过渡到相对自然状态下的稳定，可以从增加土地供给以及增加廉租房、公租房、经济适用房、棚户区改造安置房、共有产权房为主体的住房保障体系等方式增加市场供给，针对年轻消费群体推行政府补贴和个人付费方式的长租公寓等方式来改善市场供求。另外，通过商品房最高限价、房产税推行、利率差别定价、首付比例差别化等方式抑制市场投资性需求，促使市场实现均衡。但是对房地产政策应给予一定的过渡转换期，避免一刀切，实现调控的长效机制。再者，应逐步改变地方政府财政收入结构，降低土地出让金占比，抑制土地供给价格，降低行业利润预期，促进房地产供给市场的健康发展。

（二）通过加强金融业监管控制房地产信贷风险

由于房地产业融资渠道不断创新，银行表外业务及非银行金融机构的夹层融资、产品多次嵌套，监管难度较大，因此有效提升监管水平是有效控制房地产信贷风险的关键所在。首先，在宏观货币政策的制定和实施方面要充分考虑房地产周期性波动和政策时滞性的影响，在房地产的繁荣期和调整期应分别推出紧缩或宽松性的货币政策，建立长效监管机制。其次，通过立法规定混业经营的金融监管模式，改变我国目前分散监管、重复监管和监管程序混乱的现状，可以设立明确的法规条例提高监管机构之间的信息披露程度，如中央银行应定期向证监会、银监会、保监会通报已经实行的货币政策，监管机构应定期报告市场违规案例、风险评估报告等。立法限定房地产市场的资金来源渠道，谨防股市、债市等违规资本过多进入房地产市场。再者，通过对企业征信系统、信用系统、被执行人信息系统、金融机构表内外融资披露数据的完善，提高信息对称性，特别是针对企业民间借贷出台相关法律规范及信息保障平台，例如民间借贷额度、期限、利率、公式程度与法律保护程度挂钩，通过提高民间借贷及各项融资的信息对称性来提高金融机构自身对房地产信贷风险的把控能力。最后，针对目前影子银行过度创新、杠杆操作、期限错配等现象，监管机构可以建立房地产信贷风险预警体系进行动态监控，结合定量、定性分析进行合理风险预测，从而达到控制行业信贷风险效果。

（三）适度鼓励拓宽房地产业务融资渠道

目前直接融资市场对房地产企业资质要求条件比较高，中小房地产业企业，尤其是中小型民营房地产企业的融资模式主要依赖于银行信贷，渠道比较单一，风险集中度较高。因此，应拓宽房地产市场的直接融资方渠道，通过渠道多样方法式缓释信贷风险。首先，资本市场融资是较好的方式之一，尤其是目前全球流动性过剩，证券市场一片繁荣的状况下，通过非公开增发注入股东的优质资产，通过增发和配股在资本市场融资，并迅速扩大公司规模。其次，可以选择房地产信托、房地产股权基金、跨境融资等方式增加来源渠道，针对单一企业信用资质不足的情况，可以借鉴中小企业集合票据方式，通过两个以上的企业或项目在资本市场以统一的产品设计、统一券种冠名、统一信用增信、统一注册共同发行，按项目监管还款的方式进行融资，利用这种产品灵活的设计既能够满足不同地产项目对资金的需求，降低房地产开发公司整体融资成本，节约财务费用，也有利于地产公司持续发展，优化公司财务结构。再者，通过整合房地产消费者购房尾款、自持物业的租金应收款等稳定现金流，针对房地产业上游企业开发房地产供应链金融产品，通过商票质押融资、应收账款池融资、保理融资以及大网区块链技术等创新型产品拓宽融资渠道。也可以引入保理公司、融资租赁公司等，通过将各家供应商和建筑商对于地产项目公司的应收款进行收购或回购，再将保理款出让给资产支持专项计划，进行资产证券化融资，拓宽房地产市场融资渠道。

四、结论

综上所述，随着经济的发展我国房地产业与金融业的关系已密不可分，协调好双方关系，如何有效促进房地产业和金融业的融合既是降低行业风险的重要手段，也是国民经济稳定发展的基础。只有积极探索房地产业和金融业的融合途径，才能降低房地产业的集中风险暴露程度，促进房地产业健康发展，避免房地产泡沫，从而保障国民经济的稳定发展。