房地产企业实施新收入准则的难点及对策

黎明梅 苏文萍（广西财经学院会计与审计学院）

房地产企业及新收入准则的实施

（一）房地产企业

所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产企业既进行房产的开发和销售，也提供包括物业管理等服务。房地产企业又有预售比例大、投资周期长、销售过程复杂、违约风险高、合同复杂等特点。其特点决定了企业的每个环节都和金钱息息相关。所以收入确认问题对于房地产企业来说尤为重要，特别是涉及合同方面的收入问题。

（二）新收入准则在房地产企业的应用

房地产企业运用新收入准则以后，企业确认收入的方法发生了改变。

1.五步法确认模式

房地产企业不再区分现行准则和建造合同准则，而是统一运用“五步法”收入确认模型来确认收入。其步骤是：一是识别与客户签订的合同，合同注重以商品的控制权转移作为收入确认的标准；二是辨别合同中的单项履约义务，识别收入是在某一时点确认收入还是在一段时间内确认收入；三是确定交易价格，考虑可变对价、重大融资成分、客户支付非现金对价等因素；四是将交易价格分担至各单项履约义务，在合同开始日，按照各项履约义务单独售价的相对比例，将交易价格分配；五是完成各单项履约义务时确认收入，收入在一段时间确认收入的，按照履约进度确认收入，收入在某一时点确认收入的，在控制权转移时确认收入。

2.收入确认时间的判断有改变

旧准则的收入确认时间通常是在某一个时间点确认，这就造成有好多业务无法准确确认收入。而在新准则中，已经明确规定企业是选择在一段时间内确认收入还是在某一个时间点内确认的一些关键考虑因素。当决定收入在一段时间内确认时，依照业务实行履约义务的进度来确认收入；当决定收入在某一时点确认时，企业要在客户获得商品的控制权时才可以确认收入。对于不能确定履约进度等例外情况，可以先按原准则的完工百分比法来确认收入，待到履约义务可以完全确定时，再重新运用新准则的规则来确认收入。

3.增加了会计科目

在2018 年企业的财务报表中，增加了合同资产、合同成本、合同负债等会计科目。在引入这几个会计科目以后，企业财务报表的部分科目的金额发生了一定的变化。可见在运用新准则以后，对于企业的运营效果和财务情况都有了一定的影响，但是并不都是不好的影响。在一定程度上，会计科目的增加，使得企业确认收入的过程更加细致、准确。

4.增加了财务报表附注的披露内容

根据新收入准则的规定，企业在资产负债表里运用合同资产或合同负债等科目，以记录企业发生的相关业务过程。企业的合同内容也会增加许多的补充条款，展示更多关于新准则的相关条款。同时，企业依据新收入准则的要求，对于企业的会计信息、交易明细等进行更多的披露，比如交易中相关的会计政策变更、企业的重大事件影响、与客户之间的交易信息以及合同条款方面的披露等，以适应新准则，增加企业的透明性。

新收入准则在房地产企业实施中存在的难点

（一）收入确认时点难以选择

在销售房屋时，合同里要如何选择收入确认时点，对于会计人员来说是一大难题。而房地产企业才实行一年多的时间，会计人员都是初次接触新收入准则，对于准则内容的了解程度有限，不能很好地运用新准则，所以在收入确认时点方面的判断难度就会非常大，当会计人员正好采用了相反的收入确认时点确认收入时，就会造成财务的混乱。其次在判断收入确认时点方面要考虑的因素也很多，会计人员要在一项业务中抓住关键的因素，也需要很强的功底，这对于刚实行新收入准则的企业会计人员来说可谓是难上加难。

（二）履约进度难以确认

当房地产企业选择在一段时间内确认收入时，有可能会造成和客户之间确定履约进度的程度不一致，这就会造成款项回收的不准时或者不准确，就不能及时入账，造成资产负债率的忽高忽低。利润的变化就会影响客户对于企业的信任，从而影响企业的经济利益。而在确认履约进度时，要考虑的因素很多。如果企业和客户在考虑的关键因素方面不一样，也会造成确定履约义务进度的不一致。

（三）合同的拟定不好规范

随着房地产行业的发展，合同制定的条款越来越复杂，在拟定合同的过程中要考虑的条件就会变得越来越多，这就会增加企业的财务风险。运用新准则以后，在选择一段时间内确认收入时，要考虑的因素就会变多。企业更加难以确定履约进度，也很难计算出对应的收入，这就会造成在拟定合同过程中要考虑的因素多。合同的复杂性给予企业的是更多的工作量，会计人员在拟定过程中可能就会有钻牛角尖的时候，增加时间成本，给企业添加许多不必要的经济影响。

（四）存在的舞弊风险高

虽然在新准则的作用下，在一段时间内确认收入时可以有效预防利润的大起大落，但也存在还没有权利确认收入时，有可能会提早确认收入的时点，从而存在操控利润的风险。虽然现在房地产企业还没有出现舞弊的情况，但也存在一定的财务风险。所以存在的舞弊风险也是一个潜在的问题，房地产企业一旦不留意，就有可能会被有心之人趁虚而入，给企业造成不可挽回的损失。

（五）企业内部监督制度还不够完善

企业内部监督机制和奖惩机制还不够完善，造成了一些专业人员在新准则的应用方面还不够认真仔细，有可能会造成一些钻空子的现象。监督不够也有可能造成一些舞弊行为的产生，这将会给企业造成不可挽回的局面。而相应的奖惩机制也是一个激励员工的方式，没有好的奖惩机制，会使员工怠慢，从而使其处理业务的效率下降，增加一些不必要的成本。

新收入准则实施的对策

（一）提高会计人员的职业技能

新收入准则增加了在某一时间段内确认收入的方式，这就要求会计人员要根据合同的性质，去选择收入确认方式。因此，对于会计人员的职业判断能力要求就会比较高。

新准则的应用不仅影响企业会计人员的专业判断，同时还影响那些监管机构以及其他行业的专业人员的判断能力。因此企业可以采取以下方法：一是邀请专业人员到公司给员工培训；二是和高校或培训机构合作，开设一些课程来教会计人员如何辨别合同性质等。以此来激励财务人员学习新准则的相关内容，从而可以更好地运用新准则，为企业中实际存在的问题进行纠正。

（二）加强协调合作

新收入准则是以合同收入作为收入确认标准的。而合同的拟定不仅仅涉及财务部门，还会涉及业务部门、法务部门、销售部门等。因此，就要求企业要加强部门之间的沟通交流，尽快找出各部门之间的矛盾点和吻合点，这样才可以更好地拟定合同。

企业可以发挥部门之间的联动性，比如：法务部门要协助财务部门，了解相关法律条款以及判断合同的实质；信息部门要对信息管理系统进行升级，并指导会计人员熟悉操作流程等；同时企业还可以与各利益相关者设立良好的沟通机制，使得利益相关者更好地了解新收入准则在企业中应用的情况，也可以使得企业财务人员深度了解客户的需求所在，这样才可以在确定履约进度等方面达到一致。

（三）加强合同管理

新收入准则的实施，使得企业在拟定合同时有了很大程度的“自主性”。同时受房地产行业预售制度的影响，企业的合同有更多的复杂性。而且合同管理也是控制风险和降低企业成本的有效途径。因此，企业加强合同管理是很有必要的。

在拟定合同之前，财务部门可以与公司其他部门，如法务部门、业务部门等一同进行商议，了解相关法律条款以及客户需求。然后企业在拟定合同时，在不违反法律的基础上，可以通过在合同里增加补充条款的方式，来进一步明确合同双方各自的权利与义务，使得合同更加透明清晰。最后在合同执行过程中，根据完工进度，财务人员按照合同确认当前履约进度，并对企业的收入进行确认。依据以上措施，贯穿合同拟定的一系列流程，来增加合同拟定的规范性。

（四）完善企业内部监督制度

随着新收入准则的引入，原有的财务系统和内部处理业务的流程已经不能适应市场的需求，所以企业要不断更新升级企业的财务管理系统。同时企业也可以呼吁全体员工共同参与监督，监督企业运用新准则的过程。

要完善企业的监督机制，不仅仅要从企业财务系统入手，也要结合外部监督一起。企业可以结合审计局、财政部、税务局等机构的审查结果，以此结果来监督企业本身。在审查过程中，企业可以要求外部监督机构特别重视关于新收入准则运用方面的相关内容，可以让监督机构多举证观察，这才会有利于企业多了解新准则应用后企业的实际情况。而且外部监督机构的介入可以更有效的预防企业“钻空子”。