对房产税制度改革的研究与探讨

周景侠（连云港国惠税务师事务所有限公司）

■我国房产税政策发展历程及必要性

房产税的征税对象只是房屋，其征收范围仅限于城镇的经营性房屋，对于自用的按房屋的计税余值为计税依据进行征税，对于出租房屋的按房屋租金收入为依据进行征税，属于财产税中的个别财产税。房产税可以说是一个古老的税种，我国对房产税征收最早的记载是古籍《周礼》上所称的“廛布”，历史长河中的各个朝代也多有记载对房产税的征收，如唐代的间架税、清朝的房捐等。

新中国成立后，国家也相继出台房产税法律，1951年8月8日政务院公布《城市房地产税暂行条例》，1986年9月，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，但具体的房产税征收方案没有出台而无法有效全面实施。改革开放三十年来，我国的经济得到了快速发展，经济的增长同时也激发了我国房地产市场的飞跃发展，商品房的价格持续飙升，炒房已经成为当前首选的投资渠道，城市房地产的价格已经超过许多居民的承受能力，抑制房价迫在眉睫。这就要求必须有相关的法律来保障房地产市场的健康稳定持续发展，因此房产税制应尽快实施。

■房产税制试点成效不明显的原因

房产税作为一种新税种，要在全国推行的话，存在一定的难度，因此，我国首先从个别城市开始试点施行。2011年1月28日，我国在重庆、上海两地率先进行房产税试点工作。上海、重庆两地经过几年的试点改革，在调控房价、调节住房需求和成为地方主体税种等方面成效甚微，房产税的征收并没有达到预期的效果，其所占地方财政收入的比重很小，房产税政策的制定存有一定的不足，主要表现在：

（一）现行的征税依据没有体现财产税的特点

从目前试点的情况看，试点城市的房产税的征税对象主要是新购置的房屋，并以其购置的价格作为房产税的征税依据。如上海是以本市居民家庭在试点范围内新购的二套及以上住房，其新购住房不仅包括新建的住房也包括二手存量住房，以及非本市居民家庭在试点范围内新购住房。房产税应属于财产税，其征税的依据仅仅以购置房产的成交价作为征税依据不尽合理，没有体现房产的价值，从表现形式上看更符合流转税而非财产税，在税负上容易产生不公平，房产税的征收在一定程度上并不能抑制房价，而是直接转嫁到消费者。

（二）设计的征税范围小、税率低致使税收收入低，没有达到预期的效果

上海仅对增量住房征税，尚不涉及对存量住房征税；只对二套及以上的住房征税，对一套住房不征税；居民家庭不论是夫妻双方还是未成年子女购置的住房都在征税范围内，纳税人就是拥有住房产权的所有人，如果是未成年人购置的符合缴纳房产税的住房，就需要由其监护人代为缴纳，其征税额为住房交易成交价格的70%计算来缴纳，而适用税率暂定为0.6%，若是交易成效价格低于新建商品住房平均售价的2倍，适用税率就暂减为0.4%。重庆的设计征税范围时侧重于对高端住房征税，主要是高档公寓和独栋别墅，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。两城市试点的结果就是调控住房需求不明显、房产税收入规模小，不能成为地方主税种，改革的成效不显著。

■我国房产税制改革的设想

税收是一个国家财政收入的主要来源，税制的完善与税收的充足对于国民经济的发展起着十分重要的作用。同时，一个国家的税收对社会资源的分配也起着十分重要的调节作用。而我国现在的房地产税制成效不明显，还有许多不完善的地方，房产税制的改革势在必行，但房产税制改革不能照搬国外的做法，必须在学习他国经验中找出一部适合我国国情的房产税制度。

（一）完善统一的房地产税收法律

由全国人大及其常委会颁布统一的房地产税收法律，并授权省级人大制定实施细则，赋予地方一定程度的立法权，突出房产税作为财产税的类别，属于地方税。

（二）征收依据要体现财产税的特点，实行以房产评估价值作为征税依据

计税依据是计算应纳税额的根据，是课税对象量的表现。我国房产税的计税依据为房屋交易价格。这种以房屋交易价格为计税依据的方法虽然在一定程度上有利于平衡税收负担和简化征收手续。但不能客观、公正、及时的评估不动产的价值，新的房地产税制中，我们应当借鉴国际通行的做法—以房地产的评估价值为计税依据，这样既能体现房屋真实的市场价值又能适应市场供求关系的变化和房地产权利人的承受能力，优化资源配置更趋合理。但房产的评估价值如何确定，这就要求由专业的评估机构来操作，要具备一支专业化的纳税评估队伍，并要有一套完善并适合操作的房产评估体系，这就需要国家出台相关的具体措施予以规范，为政府有效征收房产税提供法律依据。对已办理的纳税评估案件，实施跟踪了解分析机制，做好事后监管工作，对评估案件进行抽样检查，审核其评估方法是否合理，征税金额是否准确、程序是否有效，避免出现违规违法行为。

（三）扩大房产税的征收范围

目前，我国房产税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，没有将农村纳入征税范围是考虑到农村经济较为薄弱。但是改革开放的三十年来，随着农村集体企业的快速发展，城乡一体化进程加快，农村经济有了很大的提高，城镇与农村的差距也越来越小，有些农村经济的发展甚至一度超过城市，完全有条件将征税范围扩大到经济达到一定条件的农村地区，城乡普遍开征房产税有利于均衡城乡税收负担水平，体现房产税制的完整性。

同时要实行房地产财产登记和公示制度，将房地产产权数据库与税务机关征管信息系统联网，确保房产税征收应收尽收，避免偷税漏税现象的发生。

（四）房产税征收的环节要从开发流通转移到保有环节上

目前我国房产税制的一个显著特点是在开发流通环节征收各种税种，在房产的保有环节上没有落实相应的征税措施，课税较少，致使偷税漏税现象较为普遍，从而导致的房产资源的闲置和浪费，因此要体现全面调节的原则，在房地产转让、保有、取得三个环节都课证税收；并且要加大保有环节的课税比重，体现重点调节。同时由于房产增值，政府也不能参与增值部门的再分配，无法对收入进行调节分配，拉大了贫富差距，因此，我国房产税制应当将征收的重点放在保有环节上，以促进房产的流动，扩大征收范围，增加财政收入。