农村房地一体确权登记发证有关问题的相关探析

左美蓉 张教权（左美蓉，湖南工程职业技术学院；张教权，长沙市天心区城市人居环境局）

■前言

党的报告总给出，要想实现乡村与城市经济共同发展大目标，必须重视乡村和城市经济建设，尤其是经济发展相对缓慢的农村区域，必须进一步提升农村经济，倡导和践行振兴乡村发展之路，保证乡村和城市均衡发展，进一步促进三农的发展。需要注意的是乡村经济发展过程中，应重视农村地产权的登记工作，立足当下，结合以往发展进程，分析历史遗留问题，利用合理举措解决和发展乡村经济，利于促进我国经济的进一步发展，为乡村以及城市居民营造良好社会环境，为实现我国经济可持续发展作保障。

■农村房地一体确权登记发证目标

农村房地一体确权登记发证目标，应包括以下几个方面：其一，应尽可能的做到应保尽保，确保可以实现农村财产权益的最大化目标。尊重历史、结合实际、量力而行，结合农村房地一体确权登记发证不足，利用历史辩证方法去分析，科学处理历史遗留问题。力求在一户一宅以及面积指标、资格主体等政策方面，为群众谋取更多的利益，切实维护广大人民群众的利益。

其次，在农村房地一体确权登记发证目标制定过程中，也要尽可能做到应登尽登，力求实现登记发生比例的最大化。在登记期间，对各类可能出现问题，应依据一步到位的原则进行处理，如对于轻登记、偏调查、分隔登记问题、不发证等问题的处理，必须彻底，保证登记工作见底和清零，制定硬性考核指标，避免出现历史遗留问题[1]。

■农村房地一体确权登记发证政策底线

为了避免出现政策走偏问题，在登记期间必须明确价值取向，坚守政策口子以及政策底线应坚守的标准。

■农村房地一体确权登记发证存在不足

（一）缺少房地产权属的证明文件

导致房地产权属证明文件缺失的问题产生，主要是由于保管力度不足，如文件在自然灾害中出现损坏、文件在迁移中出现损坏。在权属法律以及法规建设方面，由于群众缺少法律观念，导致无法为房地产相关部门提供证明资料，因此，房地产的相关权益丢失。其次，在登记过程中，对于房地产合法权的归属不能自保，也影响农村房地一体确权登记发证。此外，导致房地产权属证明文件缺失问题产生，也受到政府方面影响。

（二）农村出现一户多宅现象

依据相关资料我们可以得出，农村村民所拥有的宅基地的数量是具有明确规定的，如，一处宅基地仅能被一户家庭所拥有。但是，由于社会的进一步发展，使得农村经济进一步发展，农民的收入以及生活水平得到提升，各村村民尝试利用不同方法，获取多处宅基地使用权以及拥有权，这样在农村也就出现了一户多宅的问题。一户多宅的体现为：新建设后未拆旧、受赠以及继承的方式。

■农村房地一体确权登记发证建议

（一）做好登记期间问题的处理

其一，村民可以假设能够自证继承房产的合法性，这样能够获得该房产的实际拥有权利，才能够进一步对产权登记并实施。但是，需要注意的是，损毁的房屋需要由政府组织来收回[3]。

其二，对于扩增面积的处理。扩增面积的处理应依据相关规范以及规定的面积作为标准，如假设扩增面积大于相关规定的面积，则不可确定权利以及登记发证，假设房屋面积小于规定面积，则可确定权利并允许登记和发证。此外，在信息备注期间，仅在产权证附记栏，对大规定的面积进行记录即可[4]。

其三，在规定面积范围之中，转让以及受赠所获得的房产，可以获取房屋所有权，并确认拥有房屋所有权和颁发房产证书。

其四，一户多宅问题的处理，可以利用如下举措。对于拥有两处及以上的宅基地的房产，仅对拥有者其中一套房产进行登记和颁发房屋不动产权证书。对于其余房产不可确权、不允许颁发房屋不动产权证书，仅可记录备案[5]。

（二）完善登记管理制度，预防各类新问题的出现

首先，应结合实际情况，完善宅基地的审批制度，创新审批机制。其次，应重视对房屋产权权属的登记与管理工作，加大宣传力度，深入到每个家庭中。最后，应提升乡镇机关工作人员工作能力、执法能力以及业务素质，保证人员配备的出行，确保可及时整改，并进一步落实各项工作，总结工作中不足，及时完善和解决问题，更加高效的去落实权属登记工作[6]。

在登记管理工作中，农村基层组织应大力应用信息技术，对农村地籍信息进行调查，建设电子档案数据信息库，依据农村地籍数据库建设标准，进一步推进农村集体的建设用地使用权以及宅基地的使用权确权工作。此外，也可通过房屋调查数据库建设，落实管理工作，实现确权登记以及发证管理信息化的目标，把不动产统一登记与信息化建设结合，实现农村房地一体确权登记发证信息化管理的目标，利于更加高效落实此项工作。

（三）发挥村民自治的作用，鼓励村集体组织参与到社会治理中

倡导农村的事情由农民办的理念，不以城市的眼光来解决农村的问题，重视农民的利益，并从农民的角度去思考问题。此外，也要探索并建设村民事物理事会，制定和完善人民调解等相关制度，对于那些没有归属来源以及建设时间不明确的房产，要进一步确认，明确房屋建设具体时间、申请人的身份以及分户等。此外，也要适当放权到基层，尝试通过街道办、村委会以及村民小组的模式来进行确权。这样利于把相关矛盾在乡村内部化解，利于提高各项工作的效率[7]。

（四）与城中村改造相关工作有效结合，利于带动城市经济发展

现阶段，我国大部分城市均处在变革发展时期，大力开展城中村建设工作。为了确保城中村改造有效开展，降低拆迁难度，避免增加成本支出，必须科学统筹、有效分析，做好城中村改造以及房地产权的确认和登记工作。如，在登记和产权确认过程中，对于那些列入到城中村改造计划以及范围的房屋，暂不统一开展登记工作。但是，对于那些自愿申请、条件满足登记要求的可以允许登记，可保证群众的依法登记权利[8]。

■结束语

综上所述，农村房地一体确权登记发证，应尽可能的做到应保尽保、应登尽登，力求实现登记发生比例的最大化，确保可以实现农村财产权益的最大化目标。此外，农村房地一体确权登记发证，也要坚守底线，对于一户一宅基本底线，对于那些禁止占用的耕地底线，也必须严格去遵守和执行，全面依据各目标，坚守底线，落实各项工作。与此同时，也要发挥村民自治的作用，与城中村改造相关工作有效结合，科学统筹，做好城中村改造以及房地产权的登记和确认工作，利于带动城市经济发展。最后，也要鼓励村集体组织参与到社会治理中，尝试通过街道办、村委会以及村民小组的模式来进行确权。并进一步完善登记管理制度，完善宅基地的审批制度，创新审批机制，引进信息化技术，建设地基登记管理信息化平台，利于预防各类新问题的出现，做好登记期间问题的处理，可有效避免出现政策走偏等问题。