物业公司营运资金控制

王中立

[提要] 作为服务型公司，物业公司有着非常重要的职责，其工作职责范围主要包括人们的衣食住行以及医疗、教育等多个范畴，旨在通过物业管理和服务工作为人民群众提供更加舒适、便捷、安全的工作环境和生活环境，因此做好物业公司的管理工作显得尤为重要。而公司财务能力是保证一个公司向前发展的重要经济保障，其中营运资金作为决定公司财务能力的主要因素，是当前物业公司在日益激烈的市场竞争中脱颖而出的重要法宝。营运资金的管理不仅能够使物业公司的资金循环流畅，也能够给物业公司带来比较小的资金压力，同时提升公司资金使用效率。因此，对物业公司营运资金的有效管理是十分有必要的。本文在分析当前物业公司营运资金控制现状的同时，提出未来物业公司营运资金控制策略，旨在提升物业公司核心竞争力。

关键词：物业公司;财务能力;营运资金

中图分类号：F27 文献标识码：A

收录日期：2020年8月27日

营运资金，顾名思义就是一个公司的运营资本，广义上主要是指一个企业放在流动资产上的总运营资本，这里的营运资金主要包括以下几种资本：现金、应收账款、存货以及有价证券等，而狭义上营运资金主要是指在一定时间内一个企业的流动资产与流动负债之间的差额，在这里它是指一种比较抽象的概念，它并不是公司某项特定的财产，此时营运资金的确定要靠公司一定时期内的经营情况和实际财务状况而定。在一定程度上，它可以判断和分析一个企业的流动资产运作情况和其可能存在的财务风险。营运资金与公司的营业活动紧密相连，如果一个公司不能很好地控制企业内部的营运资金，就会导致企业利润下降，利息支出增加，造成短期内公司资金周转不开，公司最后可能面临倒闭的困境。很多现实中的因为没有控制好营运资金而面临倒闭的公司实例让我们认识到，一个企业想要获得长期的发展，就必须充分做好财务管理工作，实现对营运资金的控制。因为，营运资金的管理是一个公司运营成败的关键，也是公司取得长期发展的重要推动力量。

一、新时期物业公司管理表现特征概述

随着经济的发展和科技的不断进步，当前的物业公司管理工作逐步呈现以下特征：（1）当前的物业公司管理已经逐渐市场化。随着我国社会的发展和经济实力的不断提升，物业公司由原来的后勤管理转到了现在的社会化管理，实现了转向市场成为了当前服务行业的重要支柱力量的愿望。（2）当前的物业公司更加接近专业化，为了顺应时代的发展，更好地服务于各个行业。当前的物业公司管理人员已经逐步掌握了经济学、心理学、植物学、工商管理以及互联网管理等方面的知识，实现了工作人员的专业化。（3）当前物业管理逐渐呈现出商业化管理模式，我们都知道最初的物业管理是从中国香港引进的，中国内地的第一家物业公司成立于深圳，而随着经济的发展、社会的进步，中国房地产行业逐渐兴起，这给中国的物业公司提供了发展的契机，同时又朝着更加商业化的方向发展，工作职责范围也从从前的保安、保洁、维保以及保绿转变更具商业化模式的楼盘的管理、前期介入、商业策划、办公优化等比较高级的工作范畴。（4）随着科技的不断进步，物业管理功作逐渐向网络化发展。互联网是当前我们生活中离不开的主要支柱力量，它同时成为了物业管理行业的主要热门话题之一，很多物业公司顺应时代的发展将互联网结合到日常工作中，创新了工作方式，促进了国家智慧战略实施的进程。（5）当今的物业公司管理更加趋向公益化模式，物业公司的工作职责关系到我国千家万户的幸福生活，他虽然属于服务行业，但是在服务人民完成自身的工作职责的同时更要履行国家赋予他们的光荣使命与职责。

物业公司要帮助政府部门完成人口普查、经济状况调查、人民代表选举、民意调查以及做好计划生育等各个方面的工作，完成与政府部门的有效沟通协调，履行好自身的职责。而面对这些工作，物业公司要做好公司内部的管理工作，首先要对人力资源管理进行整合，明确公司内部每一个员工的工作职责，让每一个员工在自身的工作岗位上发光发热。其次，提升员工的工资、福利待遇制度，激励员工在自身的工作岗位上将自身的优势发挥极致。再次，公司要加强公司培训，提升公司员工的业务能力，满足他们的职业发展需求。最后，要做好财务管理工作，控制公司的营运资金，物业公司对营运资金管理的主要内容是：（1）主要管理公司内部的流动资产和流动负债情况，属于营运资金管理对象。（2）企业主要集中针对营运资金的计划，配置以及考核等环节进行监控管理。（3）企业营运资金主要管理内容是企业内部的货币资金、存货以及应收账款等内容。

当前，物业公司财务工作管理工作呈现比较薄弱特征：一是物业公司没有一个健全的财务制度;二是公司员工整体素质不高，一部分原因来自于企业的工资制度、福利待遇制度还不够完善;三是目前没有做好公司财务预算，预算编制略显简单，预算如同虚设等问题;四是公司财务部门对整个公司的资金活动管控较松散，资金调度呈现不合理特征，这些问题会使物业公司很快进入财务困境中;五是当前物业公司忽视信息化建设，整个公司缺少智能化、合理的沟通机制，造成了与业主的敌对现状，而且管控机制缺位;六是物业公司内部人力资源管理比较混乱，很多员工工作职责不清晰，工作中常常出现多种矛盾，使得物业公司工作开展不顺利。面对这种情况，公司要加强对营运资金管理方面的工作，促进公司的未来发展。

二、新时期物业公司营运资金控制现状分析

（一）人员素质待提高。当前想要做好公司内部营运资金控制，物业公司需要拥有一批综合素质较高、具有牢固法律意识，知法守法以及能够及时处理收费等财务问题的财务工作人员，目前物业公司忽视对公司内部财务工作人员的培养，因此，很多物业公司内部财务人员的整体素质不高，导致物业公司营运资金结构不合理的现象。加上物业公司大多数属于建筑公司的从属公司，其公司內部很多员工都是从建筑公司中分离出来的闲置人员或者部分亲戚，他们的综合素质较低，文化程度以及专业知识水平无法做好当前物业公司财务工作。这种财务工作人员整体素质不高的现象，给公司的营运资金的有效控制带来了一定的困难，造成公司营运资金不合理的现状。如果公司流动资产过多，虽然能够保证公司正常运营，但是在一定程度上会影响公司获取利润的可能性;而如果公司流动资产过少，就会增加企业运营的风险，有可能会导致企业出现资不抵债的情况，加大公司面临破产的可能性。因此，培养一批具有高素质的业务人员，使营运资金达到平衡是公司发展过程中十分有必要的。

（二）坏账风险待规避。物业公司的主要工作职责包括收取物业费、缴纳水电费以及小区各种设施使用费用等。相对于别的工作来说，物业公司工作人员收取费用工作难度较大，容易出现一些不可避免的困难，这是因为所要收取的费用项目较多，小区业主零散并且流动性较大，同时业主的个人素质参差不齐，这给物业公司费用收取工作带来了不小的困难，这是当前众多物业公司共同面临的问题，也是物业公司工作中常有的普遍现象。很多小区内的业主觉得物业公司的服务型行业，他们有偿购买房子并住在这里，因此享受物业服务是理所应当的，而且不少业主认为物业公司的服务与收取的费用之间存在不合理、不透明的现象，他们觉得物业公司存在乱收费、高收费的现象，这给物业公司的收费工作带来了一定的难度，有时他们会为了收取很低额的费用与业主产生矛盾，有时还会诉诸法律的程序，但是也不足以支付诉讼费用，不仅导致欠款没有追回，还损失了一笔诉讼费用，造成坏账现象。因此，物业公司营运资金的控制要最大限度地规避坏账风险，不仅要提高相关一线业务人员的认识，同时也要明确收费标准、规范收费程序，提高收费工作效率。

（三）监督管理待加强。目前，物业公司内部还没有更新之前的服务行业理念，他们迄今还认为物业公司只要做好服务业主的工作就行，公司内部的财务工作只是集中在收收账、记录日常收支情况而已，这样的工作理念导致领导阶层对物业公司财务工作不太重视，公司财务管理环节比较薄弱，很多公司至今没有比较明确的财务管理制度，对营运资金控制力度不够。目前，很多物业公司流动资金支付审批主要靠一把手，内部没有形成良好的授权审批手段，这是因为公司领导对公司内部财务工作不重视，在他们看来，物业公司经营范围不大，内部组织机构很简单，工作涉及的金额也不大，因此没有必要专设专门的财务审批部门，遇到有资金需求时领导自己就做主了。另外，物业公司内缺少有丰富工作经验的财务工作人员，公司内还没有建立起专门的内部控制体系，从而物业公司领导和员工都没有树立内部营运资金控制意识也缺少这方面的知识，导致工作无法顺利开展。

三、新时期物业公司营运资金控制策略

（一）不断强化存货及低值易耗品管理。新时期，物业公司应采用具有现代化的存货管理手段，强化公司内部的存货管理，以此避免公司内部存货积压或者短缺严重。物业公司需要及时了解公司内部存货情况，并根据公司的实际情况和以往经验对物业公司内部的存货管理作出理性的决策。首先，物业公司要根据自身的情况，制定比较健全的存货管理规章制度，规范各项工作的操作程序，例如：物资采用、领用以及销售和样片管理等方面进行规范，尽力避免工作上的流动，保证工作正常安全的开展。物业公司存货价值比较低，通常领用频率也比较频繁，针对这种情况，物业公司可以采用即时登记、专员负责的工作方法，还可以倡导业主以旧换新，提高物品利用价值，以达到节省的目的。同时，存货的管理与领用登记工作应该交由不同的工作人员负责，以达到内部控制的效果。再者，企业应根据自身的特点，采用定期检查和轮番检查结合的方法，确保物资数量的正确与质量，定时清理内存，尽力确保账目清楚和物资流通正常，以此避免资金呆滞，以科学有效的方法保障存货资金结构正常。

（二）完善收费管理系统。物业公司为了很好地控制公司的营运资金，要完善水电费和其他费用的收费管理系统，首先要建立良好的收费管理系统，例如：物业公司可开通水电费预付费用系统，吸引业主主动来缴纳水电费，从而改变传统的上门催缴的收费方式，同时改变业主不缴费用就能享受服务的情况，将之改变为只有支付费用才能享受服务的方式，彻底改变收费杂乱无章的现状。这种方式不仅能够降低人工成本和收账资本，也能够提高物业公司整体财务管理水平，实现物业公司良好的控制营运资金。另外，物业公司要促进工作人员和小区业主人员以及业务委员会之间的有效沟通，在不侵犯业主权益的情况下也要保证物业公司工作能顺利开展，联合业主委员会及业主代表，深入小区了解居民对物业工作的态度，了解是否有不满意的地方，由业主委员会负责跟业主协调业主跟物业公司之间的关系，这样就可以避免很多业主跟物业公司之间的纠纷，同时避免业主迟缴拒缴物业服务费的现象。

（三）提高财务管理意识。物业公司应该加强员工培训，提升他们的整体素质，帮助他们提高自身的财务管理意识。物业公司财务管理人员是营运资金控制的中坚力量，只有工作人员具有较高的财务管理意识才能够保障公司内部财务管理工作的正常开展，并保证公司对营运资金进行良好的控制。首先，财务人员要参加财务管理工作培训，了解相关知识;其次，公司要组织财务管理人员进行每周一次的总结讨论大会，在会上，财务管理人员不仅要对近期的工作进行总结，也要发现并改正自身工作中存在的问题，从而提升工作人员的财务管理意识。并且物业公司财务管理人员要结合公司实际，始终以公司的利益为工作的核心，构建科学、有效的财务管理体系，并进行科学合理的运算，将企业发展的核心转至财务管理工作当中，逐渐形成以财务管理为核心的公司管理长效机制，实现企业内部对财务管理的控制与规范。

（四）多元运营资金管理。针对当前物业公司营运资金现状与营运资金使用情况，物业公司可以实行多元营运资金管理模式。首先，需要对公司内部存货进行合理有效的管理，建立先进的存货管理机制，创新存货管理方式，利用互联网媒体，构建网上预约、采购货品的方式，这样不仅能够分析研究业主的实际需求，也能保证工作人员及时分配存货，能够及时业物公司存货推挤和积压的问题。其次，改变应收账款方式，增加对业主有效的催缴，保障物业公司应收账款能够及时收回，这样不仅能够避免物业公司营运资金的占用，加快资金回笼的速度，避免资金的占用而导致的公司运转不开的问题。因此，建立多元营运资金管理机制不仅能够保证企业营运资金收支平衡，也能促进物业公司的正常健康发展，更好地为业主提供服务。最后，物业公司主要以现金收支为主，因此需要加强现金管理，需要定期盘点现金，加强现金库存管理。

四、结语

物业公司的工作效率决定着业主的生活质量，只有保证物业公司的工作正常开展才能保证人民群众的生活幸福美满，而营运资金的控制是保证公司资金高效运用的保障，是物业公司获得长远发展的前提，因此物業公司要加强对营运资金的控制，从而实现公司资金的有效利用，促进公司在这个充满竞争的行业中获得一席之地。

主要参考文献：

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