公共产品供给与房地产市场调控分析及政策建议

2020-12-14夏禹桨

中国房地产·市场版 2020年11期

摘要：我国经济持续稳定发展，房地产市场调控不断深化，公共产品供给所发挥的作用是不可替代的。房地產市场存在特殊性，其在运行的过程中会受到各种因素的影响，诸如资本因素、土地因素、政策因素等。由于不同的地区房地产发展存在差异，房地产市场调控的效果也各有不同。重视公共产品供给与房地产市场之间所存在的关系，做好调控分析工作，房地产发展步伐不断加快。根据经济发展需求对于房地产市场做好调控工作，公共产品合理供给，并落实相关政策，以推进房地产业更好更快地发展。着重于研究公共产品供给与房地产市场调控分析与政策建议。

关键词：公共产品;供给;房地产市场;调控;政策建议

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）11-0028-32

收稿日期：2020-10-11

1引言

我国的买房热已经持续了多年，虽然国家出台了一些政策以控制炒房行为，但直到现在，买房热依然没有降温。房价连年上涨，购房者依然没有放弃买房的欲望。房产价格是人们所关心的话题，经过多年的观察也总结了一些价格波动规律。我们都知道，学区房的价格是比较高的，主要是我国人民重视孩子教育，希望用购买学区房的方式让孩子接受良好的教育，于是学区房热度越来越高，家长们也踊跃购买，甚至出现了供不应求的局面。房价与地段也存在相关性，地段好，房价必然会很高，特别是交通便利的地段，通常房产的价格是比较高的。良好的交通环境会吸引很多购房者的注意，甚至将周边区域的房价带动起来，就会导致房价居高不下。但是，如果认真观察就会发现，这个区域的房价上升了，其他区域的房价就会相应地下降，这就是房地产市场竞争的一种现象。我们都会发现一种现象，在交通条件良好的区域，交通沿线的房产价格上升，而周边很大一片区域的房价会呈现出下降的趋势。需要注意的是，在经济快速发展环境中，房价上升是一种必然现象，也是市场健康运行的结果。从政府角度而言，增加公共产品供给，比如交通设施不断完善，对房价的增长可以起到抑制作用，同时还可以促进经济快速发展。

2当前房地产市场调控思路

面对房价居高不下的局面，当前所采取的调控房地产市场思路是供给“经济适用房”，并适当的增加数量，使得房价得到有效控制。采用这种方式比较有效，但是也会面临一些问题。主要是有关政府部门对于购买经济适用房的人的经济收入很难准确核对，一些经济收入比较高的居民采用隐瞒收入的方法购买低价的经济适用房，这样就会导致政府出台的政策不能很好地发挥房地产市场调控作用，不能为中低收入阶层提供很好的服务。

一些经济收入比较高的居民开始关注并购买经济适用房，主要的目的是为了获取差价，于是，二手经济适用房变得异常抢手。经济收入比较低的居民在城市各个区域分布，而经济适用房的楼盘所在区域非常有限，且多处于比较偏僻的位置，这必然会导致低收入购房者购买了经济适用房之后，交通非常不便。比如，北京市的经济适用房社区规划建筑面积已经达到几百万平方米，这么大的规模已经相当于小型城镇了。社区上下班时段的交通流量猛增，交通拥堵导致居民早晨出门难，晚上下班堵在路上，很晚才能到家。这样的交通状况很难让社区长远发展。国家出台经济适用房政策，主要的目的是为了抑制房价，但是，政府出面干涉，很明显与市场决定价格的原则不符合，就会导致一定的经济损失。

对于房地产市场过热的现象，政府还采用了增加“炒房”成本的方式，对房地产投机行为予以抑制。可是，对房地产是否具有消费需求、是否为投机行为，是很难严格区分的。运用这种政策抑制炒房的方式，使得房地产市场不能按照市场规律正常运转，就会导致负面效应。比如，购买房产需要贷款，采用增加房地产抵押贷款利率的方式，可以使得炒房的资金成本增加，但是，自住型购房者需要支出的利息也增加，这就使得人们对房地产的消费需求降低。此外，采用提高二手房交易所得税的方式，可以将炒房获得的利润空间缩小，但是必然会影响房地产市场的正常运行，同时还会影响交易行为，对合理配置资源非常不利，同时会降低房地产市场的运转效率。

对于房地产投机行为予以抑制，当出现房地产市场泡沫现象而且非常严重的时候能够获得明显效果。但是这种政策不能长期执行，否则会影响房地产行业的正常发展。

3公共产品供给

3.1公共产品的界定

公共产品是相对于私人产品而言的，在对产品的消费资金使用上不存在竞争性，在产品的受益上也不具有排他性。公共产品就是我们所熟知的“公共财货”，即“公共物品”，多数人可以共同消费，也可以共同享用。比如，国防方面以及公安司法方面的财物以及劳务是可以共享的，包括义务教育以及公共福利事业等也属于公共产品范畴。公共产品所具备的特点是，对公共产品的消费不会对另一些人对其消费造成影响，这就是公共产品不具有竞争性的体现。一些人利用这些产品，对其他人利用这些产品不会产生排斥感，所以不具有排他性。公共产品通常是政府提供，或者是社会团体提供。

但是，也有一些准公共产品，在其性质上与私人产品非常接近，也会向社会提供。为了将获益者的负担与非获益者的负担平衡，将资源的使用效益提高，政府供应这些公共产品的时候，与市场产品的供应方式非常类似，就是按照某种价格标准，以收费的方式向消费者供应。比如，一些医疗产品就是采用政府供给的方式，也可以采用个人付费的方式，另外，自来水、电、煤气等的供给都采用了收费的方式。公共产品与私人产品的不同之处在于，由于其为公共提供，公共产品生产的费用是由政府承担，也就是财政拨款为公众提供公共产品。

3.2公共产品供给者的特征

公共产品供给者具有规模特征，同时也具有风险特征。企业在筹集资金的时候采用公共产品供给的方法，需要企业有一定的规模，有雄厚的经济实力，才能在供给公共产品的时候交易支付一定的成本，比如，合同成本、执行成本以及签约成本等等。企业的规模对公共产品供给的规模起到了决定性的作用，通常大型企业公共产品供给比较容易。如果是中型企业或者小型企业，规模小，缺乏经济实力，交易成本比较高。如果采用发行股票的方法，公共产品供给方式不够。从交易方式角度而言，大型企业与中小企业在公共产品供给方式上存在不同，信息不对称是其中的一个重要因素。所以，中小企业选择供给公共产品方式的时候，以中小银行为主。

公共产品供给者具有风险特征，在进行产品创新的时候存在风险、技术创新的时候也会存在风险，主要体现为新产品投入市场之后能否受到欢迎是很难确定的。产品需要技术创新，一些新出台的管理决策与企业战略发展要求不适合，就会有风险存在。

4房地产市场调控中公共产品供给所发挥的作用

4.1合理控制房价

按照传统的房价控制理论，房地产企业在确定房价的时候，需要对各种因素充分考虑，这些要素都会不同程度地影响房价，对于房地产企业本身而言，这些要素对资金配置也具有一定的影响。

当前科学技术成果不断涌现，在企业的发展中不断引进先进的科学技术成果，企业在生产运营中充分发挥科技优势，可以根据需要转变要素权重，主要体现为要素竞争内容发生变化，要素竞争形式也有所变化，其中的有形资源就变得越来越重要，而且这些有形资源在企业中所作出的贡献是非常显著的。政府在研究房地产市场的时候，主要是从要素的分布情况出发，对不同国家以及不同地区的房价影响因素进行分析，也就是针对可利用的公共产品供给情况分析影响因素对房价的影响，明确房价决定于各种要素的综合效应。

对于房地产业而言，公共产品供给存在差异，房价也会受到不同程度的影响。通过对这方面的问题进行分析可以了解一个国家的房地产企业发展状况良好，能够获得较高的利润，其中公共产品供给不可忽视，房价在一定程度上对公共产品供给存在依赖性，良好的公共产品供给对于房地产业而言是良好的机遇，能够让房价无形中上涨很多，利润也不断创新高。如果公共产品供给方面比较弱，房价就不会很高。所以，房地产业要获得良性发展，就要优化公共产品供给，其经济意义非常大。

4.2发挥公共产品供给的优势

发挥公共产品供给的优势，就是聚集社会上的各种公共资源，可谓是一种变相的区域范围内公共设施建设工程。各种公共产品被集中在小区附近，其就成为了资本，再转变为投资。公共产品供给的效率能够影响房价，当前房地产市场运行的速度加快，采用多种方式公共产品供给，通过各个渠道将公共产品聚集起来，提高利用率，使得公共产品更好地为居民服务。从某种意义上来讲，房地产市场所具备的发展前景以及经济情况都会对企业所生产的公共产品存在一定的影响，使得公共产品供给过程中，产品的使用效率提高了，也决定了房价。当居民购买房子的时候，不仅投资房子，同时也投资公共产品供给，所以，整个购买房子的过程看似简单，事实上内涵丰富。无论当前的市场经济运行状况如何，倘若将公共产品供给量进行设置，使其成为规定的数值，就可以基于此实施资金投入，公共产品供给的数量对经济社会所产生的影响是不可小觑的，对企业的生产要素必然会造成影响。如果公共产品供给的数量不足，房价很难提高，甚至出现下降的趋势。企业公共产品供给也存在一定的风险，需要采取相应的风险规避措施，确保企业的各项工作顺利展开。

5公共产品供给对房地产市场调控的影响

20世纪90年代，各种新型的公共产品涌现出来，公共产品所具备的优势更加明显，甚至对房价有一定的决定作用一比如，实验学校在楼盘建立了分校，很多与教育相关的产品就会涌现出来，在本区域范围内占有较高的市场份额，使得房地产企业获得更高的利润，同时将学校周围的经济带动起来。在学校这种公共产品的带动下，相关产品的技术含量越来越高，质量也有所提高，产品不断更新，相应的技术发展步伐也不断加快，使得房地产市场经济呈现出高级化的趋势。教育公共产品的供给，为优化房地产结构创造了良好的条件。房地产业的发展，使得不同企业的经济关系更加紧密，各个企业之间在产品和经营方面不再是独立运行的，而是相互渗透，建立了合作关系，企业受到高科技产品的影响越来越大，经济总量也逐渐增多。

通常而言，产业进行升级的初级阶段以及发生转移的初始阶段，对房地产市场也会存在一定的影响。当公共产品升级，就会进入到创造阶段，其对房地产市场的影响是决定性的，而且这种影响的产生依赖于人力资本的投入以及实物投资。从房地产方面来看，技术不断创新。技术水平要有所提高，就需要做好开发工作，还要对技术不断创新，以创造更多的利润。对于上面的工作，房地产企业可以为公共产品的生产和供应提供资金支持，对有关的科学研究和科学开发也可以起到一定的支撑作用。经过研究开发所获得的科研成果不断扩大影响范围，转化为生产力的进程也不断加快。由此可见，技术上要实现创新，资金支持是必不可少的。有了政府的支持，技术创新才能得以实现。

房地产对提高企业的公共产品生产技术水平会产生积极的影响。当前，房地产发展速度不断加快，所获得的科技成果会扩大影响范围，虽然其会遭到阻碍，但是并不会产生很大的影响。根据有关统计数据显示，1979年至1993年期间，我国的房地产经济发展速度是最快的，呈现出快速上升的局面，而且上升的速度等同于经济发达国家生产率提高的速度，基于此可以明确，要推进房地产化程度的快速提升，可以将科技成果快速转变为生产力，对于提高生产效率起到一定的促进作用。

6政策建议

6.1对公共产品供給服务体系予以完善

中国当前正处于新时期，要将房地产市场与公共产品所具备的优势充分发挥出来，就要对企业的公共产品供给情况进行分析，对成本采取有效控制措施，减少资金投入量。从政策角度出发对公共产品供给服务体系予以完善，需要从企业实际需求出发将公共产品供给服务体系建立起来，使得房地产市场运行的过程中，资金周转效率更高，市场信息的敏感度也逐步提升。通过优化公共产品，使其更好地为房地产发展服务，其优势得以充分发挥出来，可以让企业获得更多的资金支持。

6.2对房地产市场予以完善

对房地产市场予以完善，为房地产发展与公共产品优势的充分发挥创造良好条件，而且有助于风险监督管理的进一步加强。处于新的经济发展时期，越来越多的房地产市场主体涌现出来，房地产结构也多种多样，房地产发展环境也逐渐复杂化，这就需要发挥政府的指导作用完善房地产市场，对于多元化房地产市场中所存在的风险因素予以分析，强化监督管理工作，对于风险监管机制不断完善，还要完善标准。做好这些工作的同时，公共产品供给渠道还需要进一步扩展。

6.3对城市交通环境予以改善

对公共产品供给与房地产市场调控进行分析，认识到改善交通环境的重要性，特别是大型楼盘之间的交通环境良好、便利，让居民在购房的时候没有后顾之忧。改善了交通，就意味着房价也需要作出相应的调整。城区和郊区的放射型交通干线连接起来，使得城区与郊区楼盘之间不再竞争。通过设计放射型交通干线，同时也增加了可供建造住宅的土地，对房价的提升起到重要的促进作用。

7结束语

通过上面的研究可以明确，从我国当前的社会经济发展情况来看，由于优化了房地产市场，房地产市场经济发展步伐不断加快，但从当前房地产经济情况来看，依然存在不足之处，还需要进一步提升。我国重视市场经济发展，房价调控需要重点考虑公共产品供给方面的问题，推进房地产市场的快速发展。要明确公共产品供给与房地产市场之间所存在的关系，还要明确市场经济发展状态，判断房地产市场与公共产品供给是否保持步调一致，根据市场经济的发展实际情况以及房地产经济体制，根据房地产市场变化情况调整房价，推进房地产经济快速发展。

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