“享老”社区——养老地产新的盈利点

摘要：纵观我国养老产业，无法盈利的原因包括：老年人思想根深蒂固;收入增长缓慢;投资盲目;缺乏精准定位;市场竞争不公平等。制度模式的优势是企业盈利的最大优势，并通过项目精准定位、创新商业模式、变更运营模式实现养老产业项目新的盈利点。

关键词：养老;模式;盈利点

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（ 2020） 11-0010-11

收稿日期：2020- 10-16

我国已经进入老龄化时代，养老问题形势严峻。数据显示，2018年我国养老产业市场规模已达6.57万亿元，2021年预计将达8.81万亿元。伴随养老意识提升，需求还将进一步提升。据相关数据，预计在人口老龄化加速的背景下，到2030年养老产业市场总规模将达到22.3万亿元。养老产业是刚需，需求巨大，但供应严重不足。

为缓解这种问题，政府不断采取相关措施。一方面，积极鼓励家庭养老，维持家庭养老的主体地位，避免出现众多老年人涌入养老机构的局面。另一方面，为弥补家庭养老的不足，大力发展社区养老，完善社区养老设施及服务。社会各个方面都在朝着有助于养老产业和养老机构发展的方向运行，政府逐步完善养老机构运行环境、人们对养老方式及养老机构观念的释放、社会资本大举进军养老机构领域等，这些都将加速养老机构的供给增加，助推养老产业的发展壮大。

养老产业利润形成因素异常复杂。上游由投资、金融、保险拉动;中游是实体建设，包括地产、服务、医疗等;下游是它的支撑性产业，老年用品、旅游、教育等。在这个产业链上，任何一个链条做不完善，盈利就难以实现。

纵观我国养老产业，无法盈利的原因包括：老年人思想根深蒂固;收入增长缓慢;投资盲目;缺乏精准定位;市场竞争不公平等。养老如何盈利，制度模式的优势是最大优势，并会由此衍生诸多的企业盈利点。

1靠制度设计优势盈利

养老产品没有高价格，就无法提供高端的服务。没有高端的服务，就吸引不来高端客人。以“享老”带动一般养老，打的是“组合拳”，打造高端“享老”产品，确保企业有较高回报率，以“济贫”养老模式，拉动一般养老服务水平的提高。

养老产品盈利，可以生发企业后劲，一般养老水平改善，可以提升企业形象。这一制度设计优势，确保了企业盈利与社会公益的有机统一。

2靠项目精准定位盈利

用传统旅游项目规划和房地产思维策划“养老”项目必定失败，而用“享老”思维定位，“享老”项目则会盈利。比如，按照“享老”思维规划的“享老城”，会合理规划出“享老”与一般养老两个区域，“享老”区供给高端产品，普通养老区供给一般产品。“享老”产品档次高、名声大、具有市场号召力、影响力，一般养老产品实惠、对路、多数消费得起，容易受欢迎。两区共享的商业金融、教育娱乐、运动养生、服务中心等形成新的商务圈、经济圈，可以衍生出多个盈利增长点。

3靠商业模式创新盈利

一是在产品出售上盈利。根据项目土地的不同性质，对“享老”群体，采取产权销售、长期使用权转让、出售会员卡、预交押金等形式，对一般养老群体，采取收取租金等形式，为企业快速回笼资金。

二是在价值溢价上盈利。模式新颖的“享老”平台能吸引购物、旅游、娱乐、网络、医疗等众多机构为富裕老人定向投资提供消费平台，给企业带来多个持续财源

三是在上市融资上盈利。精准项目定位必精准吸引客流群，“享老”群体达到一定规模，会产生稳定现金流，有了稳定现金流就可以上市融资，带来“享老”项目的巨大升值。

4靠资本运营变革盈利

资源-资本-资金-资产，是“享老”产业运营賺钱的固定链条，它改变了依靠硬投资、形成死资产、盈利单一的传统运营方式。

具体思路是：投资企业先把存量土地转变为可控资源;经过规划建设转化为储藏资本的“享老”平台;再将“享老”平台与金融产品，如信托产品、基金产品、保险产品等挂钩，吸引金融资金规模进入;在资金注入后将“享老”平台持续做大做强，蜕变为巨量优质资产，最终形成产业形象品牌。

5靠延伸与增值服务盈利

国外养老企业，盈利主要来自服务。

在延伸服务方面，老年产业链接社区物业、卫生保健、产业服务、家政服务、金融服务、教育培训、旅游度假等几十个中下游产业，可以为开发商创造10种以上的收益模式。老年银行、资金托管、投资理财，增资扩股等，可让投资商获得更多的项目溢价。

在增值服务方面，根据“享老”个体的消费能力和消费习惯。为他们提供对口高端个性化服务，如旅游度假、海外旅行、住院陪同、高端体检等，既提高了企业服务水平，也开辟了广阔的增值盈利空间。

6靠政策红利盈利

目前国家各级政府已开始高度重视养老问题，为养老产业提供了前所未有的政策扶持。主要包括：养老产业的一般性优惠政策、金融优惠政策、土地优惠政策等，这些系列政策优惠，也将为投资开发企业赢取一定的盈利空间。

作者简介：林峰，绿维文旅控股集团董事长。