新冠肺炎疫情对房地产行业影响及对策研究

麻红萍

摘要：新冠肺炎疫情自2019年12月以来，快速蔓延至我国其他地区和全球其他国家，已经成为国际关注的突发公共卫生事件。本次疫情将对我国经济短期造成较大冲击，对诸多行业产生重大实质性影响。本文聚焦房地产行业，分析了新冠肺炎疫情对房地产行业的影响，并提出了相关应对建议。

关键词：疫情防控;宏观经济;房地产市场;延迟效应

一、疫情冲击性下房地产行业经营现状

新冠肺炎疫情，是建国以来在我国发生的传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的一次重大突发公共卫生事件。受新冠疫情影响，我国宏观经济运行遭受严重冲击。根据国家统计局公布的数据，2020年一季度我国经济增速大幅放缓，一季度GDP增速-6.8%，较2019年同期下降13.2个百分点，是1992年我国采用国民账户核算体系（sNA）以来的首次负增长。一季度全国固定资产投资同比下降16.1%，分领城看，基础设施投资下降19.7%，制造业投资下降25.2%，房地产开发投资下降7.7%。长期以来，作为国民经济支柱产业的房地产行业在GDP中占比较高，所涉及的上下游产业较多，解决就业规模较大，突如其来的疫情，给房地产行业带来了较大的冲击，必将会对其他多个行业带来溢出冲击，进而影响整个宏观经济平稳运行。

受疫情影响，房地产行业进入休眠期，房地产开发企业销售停摆，房地产市场成交进入冰点。1月下旬，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出倡议，暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。据CRIC不完全统计，已有包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内至少60余个省市下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动。部分城市则更为严厉，采取了暂停网签和备案通道等严控措施。由于全国大多数地区售楼处关闭、建筑工地停工、土地拍卖暂缓、地产中介停业，房地产行业承受前所未有的巨大压力。中原地产研究中心统计数据显示，从今年1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌了95%。克而瑞研究中心发布的报告显示，2020年1月份百强房企实现销售金额5097.5亿元，整体业绩规模较去年同期下降近12%。春节前后一周的房地产销售基本接近零。土地市场也延续了2019年以来的低位运行态势，1月份土地成交量较2019年12月的周期性高峰相比明显下滑。销售百强房企拿地销售也在持续回落，2020年1月拿地销售比仅为0.27.与2017年最高点差距甚大，反映出多数房地产开发企业拿地态度异常谨慎。2020年2月上半月，40城新房销售面积44.3万平，同比下降86.6%。分区域看，其中，一线4城销售面积8.8万平，同比下降74.6%：二线16城25.2万平，同比下降86.2%;三四线20城10.4万平，同比下降90.9%。

二、疫情对房地产行业影响分析

在分析疫情对房地产行业的影响是要坚持一个原则，即分析时要区分疫情对房地产行业的短期影响与长期影响。疫情在短期内已经给我国宏观经济运行、房地产行业带来显著冲击。疫情期间房地产行业的萧条经营现状大家都有目共睹，但短期影响并不等同于长期影响，在分析时不宜将短期影响简单复制到长期。一般来看，疫情只是一个短期现象，终将过去，疫情对房地产行业长期影响一定会显著小于短期影响。此外疫情对房地产行业的影响主要取决于其疫情持续时间和相关政策应对力度，因此在分析疫情对房地产行业影响时要考虑房地产行业相关政策对疫情的应对因素。

（一）短期影响

1.对商品住宅供应的影响

从房地产市场供应角度来看，疫情将使房地产投资、土地成交、新开工面积在受到极大抑制，人员、物资、资金流动不畅，商品住宅供应总量将大幅下降。

2.对商品住宅需求的影响

新冠肺炎疫情会使购房需求短期大幅下降，成交量出现断崖式下跌，但疫情更多是影响购房需求节奏而非总量。这种影响体现为一种延迟效应。即购房需求只会延后，不会消失，疫情过后购房刚需将出现报复性增长，购房需求的短期压制会在未来较长时间内得到平滑。

3.对房地产企业现金流的影响

疫情下“现金为王”对房地产企业显得格外重要。从资金流人角度看，受严厉疫情防控措施影响，各地售楼处相继关闭，房地产销售回款无法实现。在融资性资金流入方面，存量房地产项目正常贷款会延后，新增房地产项目减少会导致无法获得新增贷款。从资金流出角度看，融资性支出存在约定期限内刚性兑付问题。房地产企业面临无法履约的还贷风险。此外房地产企业还存在工程款支付压力。疫情使房地产企业现金流流人和流出缺口加大，房地产企业资金链断裂是当前房地产行业至关重要的问题

4.对房地产企业投资的影响

疫情使房地产企业资金紧张状况加重，同时受商品住宅供给节奏与数量的变化影响，疫情下房地产企业投资节奏把握的精准度要求相比以往会更高。一般来讲房地产开发项目需要2-3年的开发建设周期，开发商在安排项目时间进度计划时，会设置缓冲期。如果新冠疫情在半年以内能得到有效控制，房地产开发商的投资计划不会受到严重影响。

5.对房地产企业销售的影响

疫情会使房地产企业短期销售大幅下滑，同时会带来无法按期交付的风险。受疫情影响，项目在预售合同期内无法竣工交付，出现合同违约风险，引起购房者投诉，导致房屋买卖双方矛盾加剧，给社会稳定造成一定影响。

（二）中长期影响

2016年以来，我国房地产市场调控进入新一轮紧缩周期，在新一轮调控下，房地产短期调控与长效机制衔接将更为紧密，明确坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，不将房地产业作为短期刺激经济的手段。强调因城施策，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制。

1.对政府土地供应影响

受疫情影响，短期内政府会减缓对土地供应。从中长期来看，政府土地供应总量不会大幅下降，从维护房地产市场健康持续稳定发展角度看，政府进一步加大土地供应总量，稳定土地价格，维持土地市場平稳。从缓解财政压力角度看，政府也会适时调增土地供应总量。

2.对房地产金融影响

2019年房地产贷款、债券、信托融资全面收紧，房地产融资乱象得到整顿。受当前疫情影响，稳健的货币政策会适度宽松，房地产企业融资压力会适度缓解。财政政策逆周期调控力度会加大，关于房地产契税补贴、人才购房补助可能出台。限购限价可能会在部分地区适度松绑。但总体来讲，房住不炒和长效机制仍是主基调，对房地产不会有较大的刺激政策出台。从中长期发展来看，稳预期、防风险、降杠杆，加强房地产融资与信贷管理，仍是当前及未来较长时期内房地产政策大趋势。

三、新冠疫情与非典疫情下房地产行业比较分析

（一）经济大环境不同

在内部环境方面，2001-2007年问，我国经济正处于高速上升期，非典疫情并未改变我国经济增长趋势。当前，我国经济进入新常态，经济增速换挡回落，从高速增长转为中高速增长，经济存在较大的下行压力。在外部环境方面，2001年，中国加入WTO，中国出口快速增长。当前，反全球化力量不断上升，贸易摩擦不断，中国出口增速已显著下滑。

（二）房地产行业政策环境不同

2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》将房地产业定位为国民经济发展“支柱产业”。而当前中国房地产进入“房住不炒”阶段，房地产业定位为社会重要基础的民生产业。尽管2020年初因城实策强化，流动性小幅缓解，但总体上房地产行业政策环境相比非典时期更为严格。

（三）房地产市场发展阶段及市场体量不同

2003年“非典”正处于98“房改”初期，住房条件亟需改善，以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了释放。目前，中国户均住房已超过1.1套，城镇人均住宅建筑面积已达到39平方米（2018年），是2003年的1.65倍。市场体量也远大于2003年，2003年全国商品房销售规模仅3.2亿平方米，2019年达到17.2亿平米，是2003年的6倍。

（四）疫情影响的广度和深度不同

2003年非典期间，疫情在中国、加拿大、德国、新加坡、美国、越南等少数国家传播，全球非典确诊病人8000余人，死亡700余人。截止4月21日，新冠疫情已蔓延到全球200多个国家和地区，全球新冠肺炎确诊病例247万，累计死亡超过17万人，新冠疫情影响的深度和广度远超非典疫情。

四、应对房地产行业受疫情冲击的政策建议

新冠肺炎疫情对房地产市场冲击很大，给房地产行业带来损失已不可避免。基于房地产行业庞大的上下游产业链条以及与经济的关联性，这将给整个宏观经济带来不利的影响。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。应加大政策支持力度，稳定房地产行业发展。同时，房地产企业应加强内功，在资金能力、投资能力、营销能力等方面下功夫，实现企业可持续发展。

（一）加大政策支持力度

适当调整房地产短期调控措施，支持刚需和改善型需求。调整住房金融政策，加快按揭贷款资金发放，给予住房按揭贷款一定利率优惠。适当调整土地出让金的缴纳方式，稳定开发投资。降低土地竞买保证金比例，延长土地出让金缴纳时间，缓解房地产企业资金压力。

（二）加大回款与融资

疫情下，房地产企业现金流安全问题显得更加迫切。要抓住存量项目销售与回款，增加经营性现金流入。探索多种融资渠道，增加融资性现金流入。同时，控制经营性现金流出，统筹融资性现金流出。

（三）探索多种销售渠道

積极推动5G、VR等新技术在房屋销售领域的应用，加大力度促进房屋销售。拓展线上服务，打造线上销售展示平台与引流平台，搭建网上房交会。对于需要现场选房、看房的情况，可以按照对购房者进行分类分组，在避免人员集聚的情况下，推动销售的有序进行。

（四）抓准投资节奏

疫情对房地产企业投资节奏精准度提出了更高的要求。房地产企业要在保证现金流安全的前提下，积极运用科学工具提高投资策略精准度。加大对土地、客户、市场研究，抓住市场机遇，实现精准投资。

（五）推动技术革新

进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。受此次疫情影响，人们对美好生活的需要将会更加强烈，绿色和健康住宅升温难免。房地产企业要进一步推动绿色建筑等技术革新，提供功能更加合理、质量更加优良、环境更加舒适的住房产品。