房地产居间合同纠纷的实务问题浅析

茅海灵

上海市宝山区人民法院，上海 201900

一、实务中中介公司诉请的类型

（一）房产中介公司要求支付佣金

通常表现为房地产中介以交易双方与其订立的中介合同为依据，以买卖合同已成立、中介服务已完成为由，请求委托方按中介协议或者佣金确认书的约定支付报酬。

（二）房产中介请求支付违约金或赔偿损失

一是由于委托方违约未与对方履行交易，房产中介要求按照中介协议支付违约金或赔偿佣金的损失。这个请求依据往往是在房地产买卖居间协议中约定的，即买卖双方中的任何一方如果因为自身原因最终未与对方签订正式房地产买卖合同或者完成交易的，应当承担相当于全额佣金的违约金。该条款也通常作为中介方提供的居间合同中的固定条款。

二是在中介带领看房后用该信息获取缔约利益并规避佣金支付，中介根据看房确认书、求购意向书、出售意向书等要求支付跳佣的违约金或赔偿佣金的损失。

二、实务中委托方的抗辩理由

（一）房产中介居间未成功或未完成全部居间服务

对于索佣的诉请，委托方往往提出付佣的前提是交易全部完成，但由于买卖合同因协商解除或诉讼解除而未实际履行，或虽已履行完毕但房产中介未按约提供如代办产权过户、房屋交接等全部服务项目，因而提出不付或少付佣金。

（二）房产中介未如实报告重要信息

委托人常以房产中介故意隐瞒重要信息（如房屋有抵押、查封，系动迁房在一定期限内无法交易，房屋漏水、房屋附近存在公墓）或故意提供虚假信息（如房产周边设施、房产与教育资源挂钩与否等）为由，拒付佣金、要求退还已付佣金或赔偿损失。

（三）房产中介拟制的文本中有格式条款

委托方常以居间合同中“若交易双方有人违约，则违约方自愿向中介方支付违约金”以及看房确认书中约定“中介方带委托人看房后六个月内，委托人或其亲属与出售方私自完成交易或者通过中介方获得房源信息后委托其他中介公司履行买卖合同，即违反了合同约定，应支付相当于佣金数额的违约金”等格式条款为由，不同意支付违约金及赔偿损失。

三、诉辩之争背后的审判意见分歧及司法不统一

（一）房地产中介居间成功认定及佣金数额的确定

对于佣金的支付条件，学术界有不同的认识。一种观点是认为房产中介促成交易双方签订房屋买卖合同，居间即成功，可行使报酬请求权；房屋买卖合同最终是否履行与中介公司并无关系；另一种观点则认为房屋交易程序复杂，作为附件的房屋买卖合同的签署并不意味着房屋交易必然能够履行完毕，中介的服务范围应扩大及协助履行整个合同之层面。

在这里，笔者认为如果按照第一种观点来定义房产中介居间成功的条件，对整个市场来说是非常不利的，会导致中介方为了获得报酬，想方设法促成交易，不择手段，对整个房产中介市场也会造成很大的伤害。所以笔者认为，认定居间成功的条件，一是房产中介的居间行为直接致使双方签订了房屋买卖合同，也就是行为与结果之间具有因果关系；二是交易双方签订的房屋买卖合同是真实有效的合同。因为成立和生效是两个不同的法律概念，目前《合同法》中并没有明确规定中介方促成的买卖合同必须具有法律效力。但是对于实践来说，如果中介方不审查出售方的情况，随意将房源介绍给买方。从表面上看，中介方完成了居间服务，但一旦出售方不具备资格或是无权代理，那么就直接导致该居间协议、买卖协议无效，那么中介方也无法直接收取佣金。因此，中介方的居间行为只能是在促成买卖双方达成具有法律效力的合同关系时才具有意义。［1］

（二）作为居间合同附件签订的房屋买卖合同认定

一种观点认为该约定是当事人真实意思表示，该条款有效，买卖合同成立；另一种观点认为房地产买卖合同和居间合同是各自独立、本质不同的合同，居间合同签订后买卖双方均有权选择是否签订房地产买卖合同，该条款剥夺了委托方的选择权。

在审判实践中，对于作为附件的买卖合同的认定，通常要看合同内容对房屋买卖事宜作出了如何约定。一般来说，如果买卖双方在房屋买卖合同中就房屋买卖约定了具体的价格、付款时间和方式、交房过户等时间节点，就足以认定双方的买卖合同已经成立。一般据此就可以认定居间方已经促成了双方买卖合同成立，居间方可以收取佣金。

（三）违约金条款的效力及违约金数额的确定

一种观点认为双方既然约定了违约金，该违约金是在双方自愿达成一致意见后对自身权利义务进行的一种处分，应当予以尊重；另一种观点主张合意确定的违约金数额与完成居间服务后的全部佣金一致，显然加大了委托人的责任，属于格式性条款，应当被认定为无效约定。笔者比较同意第一种观点。在居间过程中，中介公司就整个合同条款都是经过买卖双方商量确定的，双方有任何异议，中介方都会给予解释，并且现在在一般的居间合同中，中介方都会用黑色粗体突出这类条款，让买卖双方更加直观地看到，并给予确认。

此外，在认可违约金条款的情况下，对于违约金数额的确定，法官有较大的自由裁量权的空间，亦存在了一定的司法不统一的可能性。

四、我国立法现状及《民法典》新规

（一）我国立法现状

我国在居间合同上的立法极其缺失，与外国相比，我国的居间立法还正处于初期的摸索阶段。我国现行的法律法规只有《城市房地产中介服务管理规定》《中华人民共和国城市房地产管理法》等，而在这些文件的基础上，各地方出台了一系列的地方性法规，但是这些法规的力度、广度还远远达不到对违规行为的遏制，妨害了房地产市场的规范发展。

（二）立法现状对审判实践造成的难点

鉴于我国现有的居间立法状况，对法院审判居间合同纠纷案件存在最重要的两个难点。

一是对具体判决佣金或者必要费用的标准不统一，根据相应的审判实践，笔者看到各个区域不同的法院都具有自己的酌情标准，这会导致出现虽案情类似，但判决不统一的情况，对我国法律体制的发展不利。［2］

二是对居间从业人员的违规、违法行为无法定性，从业人员的素质不等导致不可避免地出现各种违规操作，甚至违法行为，但是因为法律没有明确规定，导致法院就某些卑劣的行为只能对中介公司进行司法建议，而无法让其在法律上受到处罚。

（三）《民法典》新规亮点

今年颁布了《民法典》，而《民法典》即社会生活的百科全书。《民法典》第三编合同编中用“中介合同”代替了之前所称的“居间合同”。其中第九百六十二条再一次明确了诚实信用原则是中介人履行合同义务的重要原则。在中介合同履行中，中介人必须实事求是地就自己所实际掌握的信息，如实地向委托人提供最方便、最有利、最有价值、最及时的订约渠道，并保证提供的信息真实可靠。

《民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”该条系新增的“禁止跳单”规定，以避免不诚信的行为。由此可见，无论是对于中介人还是委托人，诚实信用原则都是贯彻在整个交易过程中的。再一次表明在社会市场经济的往来中，诚实信用是最基本、最重要的原则。