目标管理在房地产企业成本管理中的应用

李建龙

摘要：房地产行业是目前我国经济发展的顶梁柱，随着房地产行业日趋饱和，行业之间竞争激烈。在这种情况下，房地产企业的生存压力随之加大。为了缓解这种压力，企业开始提高利润以保证在市场中的地位。目前，政府出台一系列政策抑制房价热，因此为了增加利润，减少企业的成本显得很有必要。传统的成本控制已经不适用当下的情形，需进一步优化。

关键词：房地产企业;目标成本管理;问题;对策

引言

“生长”于政策宽松、资源宽裕、需求广泛的“黄金年代”，房地产企业长期以来被贴上了“暴利”的标签。而“低成本高利润”的优渥发展环境使很多房地产企业在发展伊始便忽视了成本管控，“重生产轻管理”几乎是房地产企业发展的历史遗留问题。近年来，房地产企业先后受到市场和政策的“打击”，成本居高不下、利润日益下滑的现实给了诸多仍沉浸在“暴利”美梦中的房地产企业一记当头棒喝。很多企业幡然醒悟，及时制定了成本领先战略，以期通过目标成本管控实现利润紧缩下的“突围”，重获发展生机。然而，部分企业在目标成本管理实践探索过程中急于求成，结果适得其反，令企业倍受打击。因此，客观梳理目标成本管理中存在的问题与不足，并思考对策及時改进，促进企业成本管理效率提升，极具现实意义和价值。

1、房地产企业目标成本管理现存问题分析

1.1监督机制失效，目标成本执行效率不足

实际操作中，是目标成本管理由目标预测制定、目标分解实施、目标监督考核三大关键环节相互连接形成的一项良性闭路循环运作体系，只有切实形成体系，才能充分发挥目标成本管理的实效。但是一些房地产企业在实施目标成本管理过程中，并未建立配套的监督体系，导致目标成本管理体系的主体框架缺少必要环节，无法形成有效的闭路循环系统，其实际效果受限。且由于缺少监督机制，目标成本管理缺少必要的约束和制衡，其执行过程中难免偏离既定轨道，非但无法实现预期效果，反而给企业埋下巨大风险隐患

1.2合同过程管理不到位，变更难以控制

首先，合同管理没有系统的整理，操作不规范。其次，项目的设计变更、签证在过程中不大好进行管理。最后就是付款管理效率比较低。目前，施工单位垫资是众多的房地产公司都在采用的方法，到预售节点后才付款，虽然与国家法规、法律相违背房地产企业为了能够保证项目顺利进行，资金的流转速度加快，采取故意延长周期、拖欠款项。

1.3建设信息化的投入高

房地产公司的发展覆盖面广泛、涉及部门众多，信息沟通协调工作多且复杂，传统的方法已经不适用公司的经营管理。部分房地产公司对信息化建设不够重视，信息化程度低。公司员工专业化程度低，不能很好的应用公司的软件。在激烈的市场竞争情况下，公司需要建立信息化平台，提高市场反映能力，减少库存积压。信息化的应用能提高公司的竞争优势，降低成本，快速获得外部的信息。

2、房地产企业目标成本管理优化措施

2.1将成本控制落实到项目建设的

全过程房地产企业的规模随着社会经济的发展逐渐扩大，整个建设过程要经过最初的投资决策、设计计划、施工、销售等，每一个环节有会涉及到现金投入。因此，在整个项目经营的全过程中，企业要切实落实成本控制工作。对成本控制工作重视起来，保证项目实施的可行性

2.2创新成本管控方法

企业在生产经营过程中需要结合自身的特点，选用先进的成本计算和控制方法。例如可以采用现代理论的目标成本管理法：企业通过对当前市场状况的分析，结合自身的经营计划，预先确定预期收入和利润，以此来计算出所要完成的成本指标，并将此成本指标合理、客观地分解到合约规划中，并以此指导后期合同的签订及变更，在合同签订及发生变更时，能及时与合约规划进行比较。通过目标成本管理法可以在成本管理的实施过程中及时掌握成本支出的进度，实现将实际发生的动态成本与目标成本的对比，从而做到对项目全过程的成本控制。

2.3完善成本控制体系

任何制度都需要形成体系，这样才能最大程度发挥作用。因此，在房地产开发企业中主要应该做到以下几个方面：第一，在事前控制阶段增强对成本使用的规划。对企业内外部进行充分的调查，保证在成本控制实施时有较强的可行性;第二，在事中执行阶段增强对成本的控制，成本控制人员全程高度参与才能有效对成本进行监督，并且对执行中存在的问题及时反馈，从而保证工程顺利进行;第三，在执行完毕后增强对成本控制的总结，找出需要改进的部分，增强企业的成本管控。同时对成本执行过程中的绩效进行审核，对表现优异的部门进行奖励，对表现较差的部门酌情进行处罚，以此来调动工作人员的积极性。

2.4提高成本管控信息化程度

房地产企业在现今计算机技术广泛应用的时代，可以充分利用现代化科技手段服务于成本管控。例如企业可以安装相应的办公软件系统，将项目的目标成本、预算指标植入到系统中，并与费用签审环节关联，从而实时记录跟踪项目成本支出进展，及时反映目标成本和动态成本的差异，实现业务、财务、资金管理的有机结合，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。

2.5增强工作人员的素质

成本管理人员的素质直接关系到成本管理工作的质量，因此增强成本管理人员素质可以从以下几个方面着手：第一，在招聘工作人员时可以侧重考核成本管理执行能力，择优录取;第二，在新人接手工作时采取“老带新”的方式，让他们能够尽快适应工作要求;第三，让他们多去各部门参观考察，这样在制定成本控制制度时才不会脱离实际;第四，定期对工作人员组织培训，系统提升他们的专业知识。

结束语

总之，成本管控是房地产企业生产经营管理中的一项重要工作，是财务管理的关键部分，它贯穿于企业整个生产经营的流程中。成本控制的实行是企业完成成本管理的重要保障，企业能否盈利，在其他条件因素差异不大的情况下，最重要的就是看成本管控水平如何，成本管控是企业竞争的关键之处，也是企业取得市场竞争优势的基本立足点。

参考文献

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