房地产上市公司财务绩效评价研究

徐婷婷

摘要：财务绩效评价是了解一家企业经营状况的有效途径。文章通过SPSS软件对2018年101家房地产上市公司的12个财务指标进行因子分析，研究各类因子对企业经营的影响。文章通过分析得出，我国房地产企业行业差距较大，出现两极分化现象;地区分布不均，房地产企业集中分布在东部地区。因此房地产企业应该正视自身缺陷，及时调整管理战略。

关键词：房地产上市公司;财务绩效评价;因子分析

房地产行业在国民经济生活中占有重要的地位。一方面，房地产行业带来的巨大利润会引起人们争相购买，造成房价过高上升。另一方面，政府为调控房价，采取各项宏观政策抑制房价，在这种情况下，经营不善的房地产厂商会丧失竞争力，逐渐被市场淘汰。因此，如何正确认识缺点与不足，提升自身的竞争力是房地产企业需要重视的问题。

财务绩效评价能够通过全面反映企业盈利能力、营运能力、偿债能力以及发展能力来了解一家企业经营状况的有效途径。有效的财务绩效评价使房地产公司正确认识到自身的管理缺陷，及时调整公司的经营战略并作出科学的应对之策以达到经营目标。本文通过综合101家房地产上市公司的多种财务指标，利用因子分析法构建财务绩效指标评价体系，研究分析我国房地产行业的发展现状。

一、实证分析

（一）变量的选择

财务指标是反映企业财务经营状况的指标体系，通过对财务指标的分析，企业利益相关者可以获取有关决策参考信息。目前深沪两市房地产上市公司共有120多家，剔除数据缺失的公司，本文共选取2018年所公布的101家房地产上市公司作为研究样本。以下数据均来自于国泰安数据库。

（二）实证分析及结果

在进行因子分析之前，本文对所选取101家房地产上市公司进行KMO检验和Bartlett检验讨论原始数据的适用性。当KMO检验值越接近于1，说明原始数据的适用性越强。

从表1可见， KMO检验值为0.683， Bartlett检验值为1031.095，对应的p值为0，综上可以看出，本次选取的变量值比较适合作因子分析。

方差贡献率能够衡量公共因子的重要程度。本次因子分析提取的条件是特征值大于1的因子。如表2所示，前4个因子的特征值都大于1，并且累计贡献率达到75.685%，较好的表示了原有指标的信息量。

因子旋转能够给公因子赋予命名解释性。从表3可以看出，总资产净利润率、净资产收益率以及净资产收益率在第1个公因子占比比较大，主要体现了一个企业的盈利能力，因此命名为第1个公因子为盈利因子;速动比率、流动比率、资产负债率以及营业利润率在第2个公因子占比较大，主要体现了一个企业的偿债能力，故命名为第2个公因子为偿债因子;净利润增长率和营业利润增长率在第3个公因子占比较大，主要体现了一个企业的发展能力，因此命名为第3个公因子为发展因子;存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率以及总资产增长率在第4个公因子占比较大，主要体现了一个企业的经营能力，故命名为第4个公因子为经营因子。

从表4可见，为了更加客观和形象地评价101家房地产上市公司的财务绩效，本文采取回归法求出因子得分， 并利用 SPSS软件得出成分得分系数矩阵，并可根据成分矩阵，对房地产公司进行得分排名，并统计得分情况（见表5）。

从盈利角度来看，在因子分析中盈利因子所占比为24.416%，占比最大，可见盈利能力在一家企业经营绩效中起决定性作用。从表5可以看出，在所选取的101家房地产上市公司中，有48家公司盈利能力得分为正，房地产上市公司的盈利能力总体效果不错，但突出企业较少;最高分和最低分之间差距较大，行业发展不平衡;从地区分布所见，东部地区平均得分为正，中部、西部地区平均得分为负，这与东部地区经济发展发达、地理位置优越密不可分。

从偿债角度来看，偿债能力是综合企业能否偿还短期和长期债务的能力，是一个企业健康长久发展的前提。从表5可以看出，得分为正的房地产上市公司有35家，有比较突出的公司，说明行业存在偿债能力较强的公司;极差较大，行业偿债能力各有不同;从地区分布来看，东部、中部地区得分为正，说明发展不错，西部地区得分为负，与其地势偏远有关。

从发展角度来看，发展能力是对企业是否能够扩大经营以及发展规模的评价指标。由表5可知，房地产上市公司得分大于0的数量为26家，房地产行业整体发展空间不足;最大值与最小值之间相差较大，行业内部各有侧重;从地区发展来看，东部、中部得分为负，西部得分为正，显示东西部地区虽然经济发展迅速，但态势愈见缓慢甚至止步不前，而西部地区资源尚未开发，发展前景较好。

从经营角度来看，经营能力是企业经营战略管理与决策能力的综合，反映了一个企业的经营质量。从表5可见，34家房地产上市公司经营较好，但公司之间仍有较大差距，经营有悬殊之分;从地区经营效果来看，东部地区优于中部和西部地区。

从综合绩效来看，有36家公司得分较高，发展较好，排名较前的万业企业、我爱我家、顺发恒业、长春经开以及世荣兆业一般具有较好的盈利、偿债以及经营能力，在综合绩效方面有着优势。嘉凯城、财信发展、鲁商置业、宋都股份以及云南城投得分较低，排名较后。

從地区分布来看，东西部得分为正，中部得分为负，与东部良好的经济发展以及西部巨大的发展潜力有关。

二、结论与政策建议

经营绩效的评价对房地产上市公司的长期稳定发展有促进作用。本文利用因子分析方法，对行业上市公司的发展进行测评，有以下几个结论。第一，行业差距较大，两极分化严重。通过因子分析可看见，不管是从哪个角度，房地产上市公司的极差都较大，行业差距明显，整体发展水平不均衡。第二，地区分布不平衡。从统计的房地产上市公司数据来看，这些公司的主要集中地为广东深圳以及上海等沿海城市，东部地区房地产上市公司高达77家，这与其经济发达密不可分，而中西部地区因为地理位置劣势，上市公司较少，但综合发展潜力巨大。

针对本文所得出的结论，有以下政策建议：第一，缩小房地产行业内差距。房地产公司对于自身的不足应及时调整管理战略，着重各方面的均衡发展，适当减少负债比率，提升自身的偿债能力，同时加强企业的特色项目创新，提升自身的发展能力。第二，房地产企业适度转移到中西部地区。从上述分析可以看出，房地产企业集中分布在东部地区，造成土地资源供应紧张，房地产行业的发展受到了限制。中西部地区的地理位置虽然不佳，但土地资源丰富，发展潜力巨大，因此房地产开发商可以调整经营战略，适度向中西部地区开发资源。

参考文献：

[1]邵铁柱，于莎.基于因子分析的房地产上市公司财务绩效评价[J].科技与管理，2013（01）：90-93.

[2]陶新元.中国房地产上市公司财务与治理绩效评价[J].统计与决策，2013（07）：56-60.

[3]温秀平.房地产上市公司财务绩效评价[J].时代金融，2017（08）：158-160.

[4]上官飞，舒长江.中部省份区域竞争力的因子分析与评价[J].统计与决策，2011（09）：71-73.

[5]张仁萍，刘军荣，罗洁.基于因子分析法的企业战略绩效评价——以白酒行业为例[J].企业经济，2016（02）：80-84.

（作者单位：盐城市口腔医院）