纳税筹划在房地产公司财务管理中的应用初探

卓明兰

前言

随着社会经济的进步，房地产行业发展迅速，国家方面也在重视。同时，房地产行业之间的竞争越来越激烈，其他的新兴行业也在不断崛起。而纳税筹划则是提高公司竞争力的有效方式，所以房地产企业应该更加合理的筹划纳税，将纳税方案不断优化，通过合理合法的方式使公司的利益得到最大化，减轻自身的税务负担。使相关房地产公司在同行业的竞争当中处于优势，实现公司的长远发展。

一、房地产公司税务管理的重难点

首先，对于房地产公司来说，合理有效的税务管理是非常重要的，税务管理对于房地产公司来说既是重点也是难点。房地产行业对国家来说是经济发展的重要部分，从土地的出让到房屋的建设再到后来一系列程序等等，都时刻影响着国家的国民经济，因此国家也出台了一系列宏观的调控，并且房地产行业因为涉及范围很广，所以基本上涉及了国家税收体系的全部税种，因此，税务管理对于房地产行业来说是相当重要的，因为其涉及的税种多，税务管理的难度系数也是非常大的。房地产行业需要不断适应国家的相关宏观调控政策的变化，国家的宏观调控是可以直接影响到税务环境的，因此需要加强房地产公司的税务管理，以达到适应国家宏观经济调控政策变化的目的。所以，加强房地产的税务管理可以有效避免税务风险。

（一）房地产公司财务管理中税务现状（税种、税负、收并购、政策方面）

房地产公司的财务管理是非常复杂困难的，因为其中间环节较多、周期较长，导致财务管理难度加大。在税种方面，房地产企业涉及的税务种类多，财务管理也应该面面俱到，但是房地产公司的财务管理方面出现的问题也是非常多的。税负方面的风险较大，而且许多企业的税负存在问题，相关企业可能并没有正确掌握并运用税收的法规。房地产企业在缴纳税款时，没有合理合法地利用税法，国家实施的优惠政策没有重分利用起来，使企业承担了更多的税收负担，导致了企业损失。在房地产行业收并购方面，在面对行业之间的竞争时要制定合理的战略规划，也要适当考虑税收的成本问题。

（二）房地产企业税务风险

房地产行业由于涉及税务范围广，所以税务风险是比较高的。导致税务风险的产生有两个方面，其中内部因素是相关税务规划、公司组织结构经营模式、税务风险管理机制等方面出现的问题。房地产企业得相关管理者纳税意识是非常重要的一方面，也是税务工作更好进行的前提条件，如果企业的管理者的纳税意识不强，不注重风险意识，为了减少企业的负税而使用不合法的方式，则会导致面临行政方面的处罚。此外，企业没有建立合理有效的管理机制，是没有办法防范税务风险的。并且企业的税务人员专业水平不足，也会导致企业的税务风险发生。外部因素则是国家的宏观经济形势、行业市场的竞争、灾害性等因素，也会在一定程度上导致税务风险的产生。

（三）房地产企业税务管控缺乏全周期意识（研究和筹划时点、时机、区域差异）

对于房地产企业税务管理来说，全周期意识是非常重要的，但是许多企业存在缺乏全周期意识的情况。在研究和筹划纳税方面时机的切入方面把握不够准确，也没有设置好各项工作的关键节点，使企业错过了关键的时期。所以在研究和策划阶段应该设置关键节点，做好预算以及调整。在区域差异方面，我国东部、中部、西部三大地区面临的实际情况是不同的，而经济发达与经济不发达的地区，税务方面所涉及到的问题及风险也不同，因为有的企业缺乏相关意识，导致了一些税务方面的风险出现。为了减少风险，企业的管理层应该更加关注这方面的问题，更好地培养起相关的全周期意识。

二、纳税筹划在房地产公司财务管理中的应用策略分析

在房地产公司的财务管理中，纳税筹划需要制定应用策略。首先企业应该合理避免风险。积极地进行企业内的信息之间的交流，企业应该主动学习税法方面政策的变化，来调整自身的相关方案。此外，企业应该加强业务模式的创新，才能够更好地降低企业的运营成本，也可以扩大公司的规模。在加强内部管理的前提下，房地产公司可以灵活地运用纳税筹划的策略，充分地利用国家鼓励性政策，才能够促进房地产公司健康发展。

（一）充分利用税收优惠政策

国家为了使不同的行业都能得到发展，所以国家有针对性地对一些不同的产业实施不同的产业政策，并对行业的发展提出了一定的要求。为了使房地产行业可以得到发展，国家对于市场进行了扶持，中央出台了相关的税收优惠政策，例如，在租赁房屋方面进行了税收调节、将空置的商品房屋进行消化处理、金融风险的防控、促进消费者对住房的消费等相关的税收优惠政策，这样一来，将房地产行业的内需扩大，随之拉动国家经济增长，国家以这种方式来使房地产行业更好更安全地发展。

（二）提升纳税筹划活动的项目全生命周期管控

由于房地产行业涉及的周期是比较长的， 所以项目的全生命周期管控需要被重视。在进行项目投资和决策阶段，应该进行土地增值税纳税筹划，在项目的设计以及施工阶段应该结合房地产企业的具体情况来进行管控。在项目的销售和清算的阶段，由于涉及到很多的税种，企业很容易面临税务风险，所以房地产企业应该针对不同的项目周期，有针对性地制定周期管控的措施，让企业可以更好地避免风险对企业收益的影响。

（三）税务筹划实施中的风险管控

当前市场经济不断发展，为房地产企业带来了很多发展的机遇，与此同时，风险和挑战也在逐渐增多。税务筹划作为减轻企业负担的方式，逐渐被许多企业所重视，而国家实施的相关政策给房地产企业带来了一些调节空间。但是由于房地产行业的涉及范围很广，其税务筹划的实施过程当中风险也是非常大的，因此风险管控是必要的。房地产企业应该制定适当的税务筹划方案。在方案的实施之前，企业应该和各个部门进行沟通，使相关从业人员可以更加及时地完成筹划方面的准备工作，如果在执行的过程当中，受到内部和外部因素的改变引发的方案缺陷问题，应该及时进行修正。在营业税税务、土地增值税、企业所得税税务风险方面应该更加着重进行防控。房地产企业应该根据内部框架建立企业税务风险内控的机制，使企业在涉及税收风险时，能够进行合理有效的风险控制。企业内部之间应该进行风险评估，以及有效的信息沟通，并且可以设立相关的监督制度，使税务筹划实施过程当中出现的风险得到更好的管控。

（四）提升人员素养，增强纳税筹划能力

人员素养的提升对于企业的财务管理方面来说是必要的，由于房地产项目的风险往往是比较高的，也有很多的不确定性，所以房地产公司对于财务人员的素质要求是非常高的，公司更加需要专业技能掌握牢固、业务熟练的高素质人才，所以公司在加强财务管理意识的前提下将财务人员的纳税筹划的能力培养起来，才能够使公司的自身利益得到提高，使得企业得到长远发展。

（五）制定健全的纳税筹划体系

健全房地产企业的纳税筹划体系是一切工作有序进行的前提，因此企业的内部应该形成合理有效的纳税筹划体系。明确各个层次的纳税筹划方面的管理权责，将相关的流程以及要求体系化，并且应该设立专职人员来负责纳税筹划方面的工作。企业应该制定相关的筹划方案来降低筹划的风险，并且逐渐完善纳税筹划的体系，使其可以更好地避免税务风险。

三、总结

房地产行业发展迅速，同行业的竞争力也是非常大的，所以企业应该从控制成本方面来提高企业的竞争力，纳税筹划可以使房地产企业获得的利益提高。纳税筹划是必要的，在财务管理方面，房地产企业要对自身的筹资，投资以及销售等阶段进行合理的纳税筹划，才能够实现企业利益的最大化，由此来提高公司在行业的竞争力，但是在进行筹划的过程当中要注意防范风险，建立健全的纳税筹划体系，使纳税方案合理合法有序进行。