房地产企业土地增值税的税收筹划探索

2020-11-27栾勇

大众投资指南 2020年1期

栾勇

（俊发集团有限公司，云南昆明 650000）

一、前言

房地产行业的发展影响着整个社会经济的发展，住房与房价问题关系着公众的切身利益，也受到了社会各界的普遍关注，而在对住房价格产生影响的各种因素中，土地增值税占据了相当重要的位置，通过对土地增值税税收筹划的研究，不仅可以帮助房地产企业合理降低税负，还能够推动整个房地产行业的健康发展。

二、房地产企业土地增值税税收筹划概述

房地产企业在经营管理中涉及的业务类型众多，因此对于我国现行税收体系中的大部分税种都有涉猎，土地增值税在所有税种中，都有着不容忽视的影响。土地增值税本身的税率偏高，在增值额较大的情况下，会给房地产企业带来巨大的税负压力，影响企业利润的提高。新时期，政府部门加大了对于房地产市场的调控力度，也使得相关税收政策开始越发重视土地增值税清算管理，从房地产企业的角度，如何通过有效的税收筹划来减轻土地增值税的税负压力，是经营管理中需要关注的一个核心问题。土地增值税的税收筹划主要是通过对扣除项、增值额的有效控制，借助相应的税收优惠政策来帮助房地产企业降低税负，减轻经营压力。从这个角度分析，想要做好土地增值税税收筹划工作，房地产企业必须立足自身的经营特点，就经营收入和成本进行综合横梁，优化自身的经营模式，在现行税收法律法规体系的约束下，探索出最适合自身发展的路径。

三、房地产企业土地增值税税收筹划途径

（一）梳理清算要点

在对土地增值税进行清算的过程中，需要关注两个比较核心的问题：一是确认项目收入，需要以发票上的数额为基准，如果没有开具发票，或者发票金额没有采用全额开具的方式，则以交易双方签订的在不动产管理部门备案的销售合同所载的售房金额孰大的原则作为确认收入的基准，从实际操作的角度，房地产企业一般都会将楼号作为分类标准，在明细表中标计入相应的房款、销售面积以及合同编号等，这一个环节需要注意，企业如果将自身开发的房地产项目用作员工福利，需要依照销售性质，征收土地增值税，而确定为住宅类型时，普通住宅的增值额如果不超过20%，可以免征增值税；这就需要在项目前期，依据政府规划部门发布的控制性详细规划和土地规划条件，在项目设计报建阶段，对项目建设设计方案做好规划，根据项目的产品定位，尽量增加普通住宅建设面积。二是在对扣除项目进行确认时，首先对于免费提供的一些配套设施，成本可以作为扣除项目，如果是有偿提供，则不能扣除成本；其次在工程竣工后，房地产企业需要将部分工程安装费用作为质量担保进行扣除，需要开具正规发票，对于工程逾期开发缴纳的土地闲置费用，不能用作土地增值税的成本扣除对象；然后对于在项目主体内建设的属于项目可办理产权并对外销售取得收入的销售中心、样板房的设计、建造、装修等费用等，也可以扣除。

（二）关注利息扣除

房地产项目开发环节会产生大量的贷款利益费用，而在我国现行的土地增值税税收政策中，依照是否可以准确计算分摊或者提供借款利息金融机构证明，提出了两种利息扣除方式：第一种是当房地产企业能够准确就房地产项目的离析进行计算分摊，同时能够提供证明，可以结合实际情况进行扣除；第二种则是不满足上述条件，需要在规定基数的10%以内进行房地产开发费用扣除。对于房地产企业而言，在进行房地产项目开发的过程中，应该结合现有的制度以及企业借款规模，选择更为有利的利息扣除方式。

（三）强化信息沟通

房地产企业应该加强与税务机关以及国土资源部门的沟通，在制定和实施土地增值税税收筹划方案的过程中，严格遵循相关法律法规的要求，保证税收筹划的合理性及合法性，避免出现违法避税的现象。同时，房地产企业应该时刻关注国家法律环境的变化，分析国家相关法规以及行业准则对于自身税收筹划工作的约束，及时对土地增值税税收筹划方案进行更新调整，确保税收筹划的实施效果。考虑到税务机关具备自由裁量的权力，房地产企业在进行税收筹划的过程中，必须强化与当地税务部门的交流，确保企业能够熟悉当地税收征管的特点和要求，主动接受税务部门的指导，也应该定期向其咨询最新的政策发展动态，充分理解和把握最新政策，为税收筹划方案的制定提供参考依据。

（四）控制经营收入

伴随着人们生活水平的提高，其对于自身的居住条件提出了更加严格的要求，以往的房地产项目多是以毛坯房作为成品交付，房价水平相对较低，但是其已经逐渐无法满足消费者的需求，对此，部分房地产企业为了能够提高自身的销售业绩，开始不断提高项目建设标准，直接向消费者提供精装房，也使得装修成本在房地产建设中所占的比例不断上升，房地产销售收入构成中有相当一部分比重是为了对装修成本支出进行弥补。基于此，在开展土地增值税税收筹划的过程中，可以从减少销售收入、减少增值额方面对土地增值税的税负进行控制。实际操作中，房地产企业可以成立下属装修公司，或者在房地产项目开发中与装修公司合作，将原本包含在销售收入中的装修收入转化为装修公司的劳务收入，通过对经营收入的控制来降低土地增值税。目前税务部门土地增值税清算是按普通住宅、非普住宅、其他三种业态进行清算，土地增值税税率分为30%、40%、50%、60%四档税率，可在开发项目销售过程中，通过对不同业态商品房销售售价的调控，针对土地增值税清算税率可能存在跳挡的业态，适当降低售价，减少增值额。

（五）明确适用条件

税收筹划适用条件是开展税收筹划的一个重要前提，在实际操作中，一方面，需要对税收筹划方法进行明确，可以通过合理利息支出资本化的方式，增加房地产开发费用，继而增加扣除项目，也可以在房屋价格中加入代收燃气等配套费用，增加扣除项目的总额，因此来实现降低税负的目的；另一方面，应该对税收筹划方法的适用条件进行明确。举例说明，如果房地产企业将代收费用上缴相关部门，由其开展增值税发票，则并不能起到节税的目的，而如果房地产企业在收到发票后，给业主开具发票，则能够起到节税的目的。

（六）完善管理制度

房地产企业的税收筹划是一项复杂的系统性工作，需要结合企业的全部业务以及管理制度实施，完善的管理制度和先进的税收管理体制能够增加企业收益，提升企业发展水平。针对当前房地产企业税收管理体制存在的问题，企业应该更多的关注行业发展情况，从自身的具体情况出发，学习优秀企业的经验，加强对土地增值税税收筹划的分析和研究，避免因为税收政策把握不准确引发的工作失误，同时也应该结合企业整体业务以及资金状况，对税收筹划工作进行把控，提高税收筹划的整体性和综合性。