房地产企业财务成本管理存在的问题及对策研究

王家艳

（泰豪产城集团股份有限公司，贵州 贵阳 550025）

一、房地产企业财务成本管理的重要意义

（一）提升竞争力保障企业正常发展

改革开放以来，房地产企业如雨后春笋般迅速崛起，尤其是从2008年4万亿资金刺激下房价一路高歌猛进，翻了几倍甚至几十倍。在高利润的引诱下，大量的中外合资、合作、独资、私营开始参与房地产的开发销售，全国各地一夜之间变成一个建设房子的大工厂，也滋生了大量的炒房团。经过近30年的发展历程，房地产泡沫越来越大。从2010年“史上最严调控”拉开序幕，在“去库存”“去杠杆”“房住不炒”的宏观定位下，政府多次出台“限购限贷，限售限价”调控政策。2017年，房地产迎来最严调控年，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》及九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》指导意见，各地相应出台住房租赁政策扶持住房租赁市场的发展。在多重政策调控下，房地产市场销售受到严重冲击，至今中国各省楼市成交量普遍下滑，房地产进入史上最严寒冬。非常时期，加强财务成本管理，提升自身竞争力，保障企业正常发展对企业具有重要战略意义。

（二）规范流程管理提高开发速度

房地产业开发周期较长，一般从拿地、立项到交房办证，至少经过2年以上的开发周期，滚动开发项目周期更长。在如此长的开发过程中，会存在各种计划外事项发生影响工程进度，拉长开发周期，增加企业管理成本及经营风险。如设计变更、工程返工、发生质量及安全事故导致停工、偷工减料影响验收等。如果将成本管理与开发过程相融合，完善流程管理，加强每个环节的监督控制，降低意外事件的发生，提高生产效率，可以促进项目如期完工或达到缩短开发周期的作用。

（三）有利于税收筹划降低企业税负

房地产税负成本较高，据报告统计，2008-2017年，我国企业平均总税负为25.89%，不同所有制企业和不同行业间差异明显，房地产企业总税负最高，在40%以上。企业总体税收负担是相对于企业在一定期间缴纳总税款而言的，用企业支付的各项税收除以企业增加值衡量。企业支付的各项税收反映企业按规定支付的各种税费，包括消费税、营业税、关税、土地增值税、房产税、车船使用税、印花税、所得税、增值税等。房地产企业开发周期长，过程复杂，从拿地、立项、建设、销售、完工交付及权证办理等，每个环节都会有税费发生。做好财务成本管理，提前做好税收筹划，有利于降低企业税负。

（四）降低成本费用提高企业经济效益

房地产企业从购入土地、设计、施工到销售环节都需要投入大量的成本费用，企业通过强化成本核算与控制可以进一步降低企业开发成本，使企业在竞争激烈的房地产市场中取得价格优势，增加市场销售定价空间，可以加速企业库存去化，缩短销售周期，减少推广宣传费用及企业管理费用，同时使资金减少投入，可以降低资金占用成本，增加成本利润率，加大资金流动速度及项目开发速度，提高企业经济效益。

二、房地产企业财务成本管理中存在的问题分析

（一）项目流程管理不规范

房地产是一个新兴行业，发展历史较短，对项目开发管理没有形成完整的制度管理体系，很多企业都是边摸索边改进，以至于在此过程中走了不少弯路，付出了大量的管理成本。

房地产业开发周期长，资金投入大，项目工程流程繁多复杂，从地勘到市政配套，从主体工程到安装工程，从土建工程到装修装饰工程，从材料进场到竣工验收等，涉及业务环节程序多、范围广，每个环节都需要现场管理人员验收、签证等，但因项目管理制度不完善，没有制定每个环节工作规范标准，导致现场执行中人为操作等很多因素出现，例如，验收超过实际工程量的工程确认单；与施工单位联手编造假签证单；提供与规定品牌、规格、数量、质量不符的材料设备；在不符合验收标准的隐蔽工程确认单上签字导致工程返工等。现场验收签证确认单是工程预决算对工程量确认的原始依据，数据如果失实，将会增加企业的开发成本，给企业造成大量的经济损失及质量安全风险。

（二）未建立健全成本费用预决算有效管理机制

1.缺乏动态成本监控

房地产项目开发是一个长期的投入过程，成本管理贯穿整个开发周期。很多开发商因管理人员水平有限，没有对项目进行目标成本测算。大多重视工程工期及工程节点完成情况，但对整个项目需要投入多少成本，每个工程节点成本已投入情况缺乏动态成本监控意识。只能本能地按照工程计划节点施工付款，至于是否该发生，是否在预算内发生，没有进行关注重视，因此导致开发成本像和面团一样越滚越多，超过可控范围，给企业造成损失。

2.工程预决算缺乏监督管理机制

很多房地产企业没有对项目进行预算，或者有预算也只是作为结算取数依据而已，未对工程进度结算进行成本预决算控制，导致竣工决算总额总是超过合同预计金额。在工程进度结算或竣工决算时，只凭现场提供的资料及施工单位报送结算资料进行审核，未对资料的真实性和准确性进行查实，没有监督管理机制，无法对成本进行有效控制，造成成本大量增加，资金大量流失。

3.未对开发费用进行预决算有效控制管理

与传统行业不同，房地产业开发周期长，建产投入期需要很长时间，而销售成本、管理成本、资金成本却每年度都需要发生，投入产出比只能等项目结束才能准确计算。因此很多房地产企业没有对开发费用进行计划统筹，甚至为拓展市场，大量投入广告宣传，为保障资金充足，大量融资等，到项目清算时，才发现开发费用已经占据很大比重，再想进行控制已晚，造成企业利益损失。

（三）部门间未进行有效沟通

很多房地产企业各部门间各自为政，只负责各自工作范围内的工作，未进行有效沟通，如工程部只负责现场管理，设计部只负责画图设计，当工程部发现施工与图纸不相符时，未及时与设计部进行沟通反馈，而等到发现问题时，工程已经实施，只能推倒重来，造成返工损失。业务部门不懂财务，没有财务成本控制意识，财务部门不懂业务，没有深入到业务中去，无法及时发现问题，阻碍了企业财务成本有效管理。

（四）缺乏绩效考核及审计问责机制

很多房地产企业未将成本控制加入绩效考核中，同时未定期对项目情况进行审计，无法及时发现问题，或者发现问题没有进行追责惩罚，以至于使企业成为相当于没有防护软件的电脑，随时可能发生被侵害的风险。

三、提升房地产企业财务成本管理的对策研究

（一）完善项目流程管理制度

房地产企业应建立《材料管理制度》《施工图纸会审管理制度》《工序交接验收管理制度》《现场签证、设计变更管理制度》《安全生产管理制度》等，明确工作标准范围，细化权力与责任、权利与义务，强化岗位管理责任制，完善工程流程，按照流程标准完成施工准备阶段、实施阶段及收尾阶段等各项管理工作，做好项目进度控制、安全控制、质量控制、成本控制等，保证项目按标准顺利完成，最终实现财务成本的有效管理。

（二）建立健全成本费用预决算管理机制

房地产企业应建立《工程预、决算管理制度》。项目开始前，按照项目投入概算进行成本的预测和决策，制定工程项目的目标成本，结合实际情况，预计各项费用的实际投入，编制成本计划，并制定切实可行的成本控制措施，定期进行动态成本监控。在工程进度结算及竣工决算时，应对资料进行审查，有必要时需到现场进行查验，保证资料来源的真实性和数据的准确性，并对数据进行预决算比对，对相关结果进行分析，如果预决算数据存在比较大的差异，则应该查明原因并提供特批文件，避免违法乱纪现象的出现。

另外，还需建立《广告宣传管理制度》《财务管理制度》《行政管理制度》《薪酬福利管理制度》等，每年编制费用预算，制定费用使用计划，按月进行费用使用监控，年末进行预决算分析管理。并完善授权审批签字流程，明确责权。

定期对开发成本及开发费用使用情况进行核实通报，对异常情况进行分析，加强对成本费用的使用监控。

（三）加强业财融合

房地产企业应建立信息化系统对成本费用进行管控，保证部门间信息共享，数据及时传递，便于各部门及时掌握第一手资料，发现问题及时沟通及时解决。信息系统搭建工作需要做好以下两点。第一，借助现代网络信息平台不断优化房地产企业的财务成本管理方式，能够运用科学合理的管理方式解决实际经营管理中遇到的各类难题。第二，加强和完善企业对财务成本信息网络技术工具的选择，并做好财务成本管理环节的把关工作，从而为房地产企业顺利开展各项财务管理 工作奠定良好的基础。

同时应加强对员工的专业培训及业务培训，让职能部门了解熟悉业务，让业务部门熟悉掌握财税法规，促进业财融合，强化财务成本有效管理。

（四）建立考核及审计问责机制

房地产企业应建立《工程项目审计管理制度》和《成本费用审计实施办法》 等，定期对项目开发过程进行内部审计，包括项目招投标合规性检查，工程进度结算、竣工决算审计，现场签证、工序验收资料审计，资金支付流程、合同审批流程、印章使用流程等合规性检查等，并建立监察制度，根据审计结果对相关责任人进行问责处罚。同时制定《绩效实施管理办法》，将控制成本费用进行量化，并责任到人，定期进行统计并对结果进行考核，以提高员工参与控制成本费用的积极性和主动性，加强财务成本控制管理。