房地产投资风险管理研究

杜卫峰

（保利山东置业集团有限公司，山东 济南 250013）

一、引言

随着时间的推移，如今我国国民的经济实力已不可同日而语，而房地产行业也渡过了初始发展阶段，逐步走上了正轨，在如今良好的发展趋势下，行业竞争压力也同样在随之增长，在激烈的竞争背景下想要规避投资风险、提升投资收益，就需优化风险管理体系，对各类风险因素进行详细的研究、考察、测评，并针对不同情况策划合理的管理方案，为良好投资成果的实现做好万全准备。

二、现状探析

通过深入分析房地产风险管理与投资现状可发现，该领域具有行业涉猎范围广、与产业结构、经济发展动向、政策走向联系紧密的特征，因此，影响房地产实际投资风险的因素十分广泛，继而产生了“具体行业风险”这一要素。我国房地产在历经了上一阶段“非理性、动荡性”的发展时期之后，依然热度不减，仍旧是如今被社会广泛关注的重点话题之一，但是现阶段的房地产投资主要课题将会渐渐转为“理性化”的研究方向，在实际投资进程中，往往需将理性因素考虑在内，一个“理性的、稳定的”房地产市场正向人们走来。虽说，房地产有着姣好的发展前景，但是却在实际的发展进程中，逐渐显现出了诸多发展弊端和问题，尚待房地产业内人士和相关领域的专家去研究解决，例如，“市场消化系数”在长期的发展进程中，依旧处于水平较低的现状；国家政策在土地控制方面依然面临管控乏力的困境；而房地产的融资渠道在历经多年发展之后的今天，依然存在单一化的问题，导致投资风险始终是一个未知数、得不到有效降低与规避[1]。

三、影响风险的因素

（一）企业管理因素

“不立规矩，不成方圆”，任意企业的长效发展往往都离不开规范化的管理体系，房地产领域的企业也是如此，由于企业在内部管理方面存在制度不健全、体系不合理的现状，往往导致企业发展失衡，继而对投资风险造成负面影响。

（二）工程因素

工程因素也是影响投资风险的关键节点之一，往往体现在具体的施工环节，例如，施工环节出现工期延误或质量不合格等现象时，将会使企业信誉度大打折扣，使房地产经营面临风险。

（三）财务因素

财务因素所造成的投资风险主要指在投资房地产的过程中，由于借贷造成的各项债务，虽然借贷可为投资带来便利，却同时也可带来财务风险，当房地产企业内部财务风险与经济风险并发时，就会导致企业经营面临巨大压力[2]。

（四）经营因素

所谓经营风险，就是指投资过程中实际的房地产经济活动变化趋势对企业经济收益所造成的负面影响，例如，在该产业经营不善时，往往会面临各方面压力，投资风险也因此在所难免。

（五）突发性因素

突发性因素，即指不受人为控制的自然风险，属于突发性事件，虽不可控，却可以采取措施，提前规避，这就需要房产企业在施工前预先展开详细的施工环境监测工作。

四、风险管理的基本程序

（一）识别阶段

识别阶段是房地产投资项目初始阶段最为关键、基础的一步，唯有准确、全面的识别所有将要面临的实际投资风险，方可做到有的放矢，为后续针对性的预估、评测、决策等风险管理程序做好万全准备。

（二）预估阶段

风险预估也可被称之为风险量化阶段，旨在准确划定风险的高低与大小，继而为下一步地风险影响程度评测工作做好准备，一般来讲，预估阶段需做好以下两点工作：其一，确定好风险事件的损失概率，其二，确定由于风险而导致的损失程度、经济损失额[3]。

（三）评价阶段

风险评价阶段的工作内容主要是针对风险来评价风险的大小、对投资项目的影响度等各项因素，此阶段的评价有着一定的综合性特征，可初步为往后具体地风险决策提供参考依据。

（四）决策阶段

决策阶段的工作内容主要就是在上述风险评价的基础上，进一步针对各类风险的影响度拟定不同的风险管理方案，对房产投资项目长远目标与现状管理进行综合性考量，最终决策出最佳风险管控措施和投资方案。

（五）处理阶段

所谓处理阶段，就是依据上述所讲的具体决策需求就，完善、改进、健全管理体系，进一步明确岗位职责，建立起风险规避计划、抑制计划、应急方案等详细的管理措施。

五、风险管理的具体措施

（一）转移风险

通常来讲，转移风险的方式主要有风险自留、风险转移这两种类型。第一，所谓风险自留，即指具有计划性质的风险管理，比方说，在部分具体的房地产项目投资中，存在一类可自留的投资风险，相关管理职员需在达成业主要求的基础上，对其展开详细的审查工作，翔实了解相关的技术情况，并在实地考察中综合考察、勘测相关的地质条件和地理条件，同时，还需对气候展开大体的预测工作，在此基础上，方可决策该项风险是否自留，同时，还需要与风险控制相互结合才能发挥其真正的管理效用。第二，风险转移也是常被应用到的一类风险管理措施，具体可通过“合同转移法”来得以实践，在勘察初期发现地风险往往会采取这样的措施，例如，业主临时变更条件、地下管线复杂、地质条件不利、地理条件不利等情况，都会存在一定概率引发重大风险，此类风险一旦被触发，将会对投资成本、施工工期造成不同程度的影响，而风险转移措施则可助企业有效规避风险[4]。

（二）不同时机的风险管理

通过分析研究诸多房地产投资案例可发现，房地产投资往往有着较为明显的周期性涨落特征，使得市场供求渐渐显现出动态化的发展特征，同时在房产价格方面，价格波动往往也呈现动态性特征，由此可见，在不同的时机，房地产投资的整体趋势和具体情况都会有所不同、会发生一定程度的转变，也就是说经济的宏观运行周期往往与房地产投资周期存在一致性，而房地产开展的各项目的投资活动必然也会存在复苏、衰退、萧条、高峰等不同的阶段。鉴于此，想要提升风险管理质量，就需找准各类不同的时机，并科学的选取最佳投资时机，最大限度降低投资风险，强化风险管理质量，继而实现低成本、高销售的投资目标。

（三）针对投资类型展开管理

投资类型出现差异性，往往会对投资效果造成负面影响。不同种类的房地产投资往往会导致价值区位方面的差异性，继而生产不同类别的投资特征，风险敏感度也会因此产生差异性，由此可见，不同的投资项目，其抗风险能力也各有不同，存在差异。鉴于此，开发商需科学、合理地对不同类别的项目进行考量与研究，并制定规范的、合理的、科学的、实效化的投资方案，旨在有效避免“盲目投资”，降低由于投资类型差异性而导致的投资风险，例如，在投资住宅时，需对住宅的朝向、交通便利性、位置、层高等因素进行综合分析，不仅如此，人们往往还需考察住宅区域的治安环境、学校距离、超市距离、是否存在就近医院等各项实际问题，因此，唯有对上述所讲的各类因素展开综合分析与研究，才能强化投资风险管理的实效性，增进项目开发的科学性与综合性，例如，在投资时，可将一部分资金用于投资普通住宅，另一部资金用于投资高档写字楼，继而渐渐形成各类投资产品有机结合的良好房地产投资局面，同时，还可采取“差别定价法”，以此来满足房地产市场的多样化需求，强化投资风险管理的同时，不断增进客户对房地产的综合认可度[5]。

（四）注重土地获得风险管理

具体实施房地产开发项目时，土地获取阶段的风险管控尤为重要，是影响房地产投资合理性的关键要素之一，若此阶段存在管理漏洞，对房地产开发造成的影响和威胁将十分突出，因此，唯有在土地获得阶段严格对各类风险进行管控和把关，方能切实确保房地产投资项目的合理性，从而有效规避各类风险。

在土地获取阶段，土地购买价格是最为典型的风险隐患，当购买价格过高时，必然会对后续的房地产投资项目资金运转势态造成影响，甚至存在资金链条断裂的风险，其次，拆迁安置管理亦是土地获取阶段风险管理工作的重要着力点，针对进度机制不完善、进度风险管理意识不足等问题，风险管理负责人需明确指导思想，并在此基础上加强安全管理、进度管理、质量管理和成本管理，在拆迁安置施工中，严格遵循合同规定施工，同时可每月例行一次进度检查、质量检查工作，在加快施工进度的同时兼顾质量保障。此外，针对拆迁安置细节亦需予以重视，例如，密切关注拆迁户反应，及时与之进行协调与沟通。

六、结束语

总之，面临如今多元化的投资市场环境，需始终秉持“理性化”“前沿化”的投资态度，通过转移风险、控制管理时机、综合分析投资类型等理性化的具体措施，结合最新的投资趋势，有效降低投资风险，达成稳定投资收益率的最终目标。