谈房地产企业会计核算存在的问题和对策

江学才

（广东筠城置业有限公司，广东 云浮 527400）

一、房地产企业会计核算对经营管理的重要性

随着市场经济体制改革的不断纵深发展，我国房地产行业经历了一番蓬勃发展的伟大历程。改革的浪潮之下，为房地产企业发展创造了无数的新机遇，也使其面临着一些挑战。房地产开发产品与普通的商品有着天然的不同，房地产企业项目开发呈现需要投入大额资金、项目周期时间比较长、施工环节繁多、工作量大等特性。加之房地产政策及市场的不确定性因素，为减少企业经营风险，对房地产会计核算工作提出了更加严格的要求。

会计核算是通过真实、完整地记录、统计、分析各项经济业务活动的基础上，为决策者提供会计信息，使其更好地掌握企业的财务状况、经营成果和现金流量情况。会计核算除了给决策者提供有用信息之外，还可以帮忙房地产企业监督经济活动过程存在的问题，客观评价企业经营管理成效。通过开展高质量的会计核算工作，能够为房地产企业经营决策的制定提供重要参考依据，进而为提升企业经济效益，同时促进企业社会效益的增长，使得企业能够从容地应对激烈的市场竞争，成功地化解经营困境，为企业的长远发展奠定良好基础。

二、房地产企业会计核算的现状分析

房地产产品开发业务的特殊性决定了其会计核算的复杂性。房地产企业开发的产品品种多，施工时间跨度长，涉及的会计核算环节繁杂又众多。因此，核算过程中容易产生各种问题，主要包括成本对象确定的复杂性、增值税会计核算的不规范、内部控制体系不健全等。

（一）房地产企业成本对象确定的复杂性

国家层面对房地产成本核算方法特别是各项成本的分摊方法没有具体明确的规定，只是在财政部印发的《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）中对成本核算对象和成本分摊方法做了原则性的规定，缺乏详细的成本核算操作细则。一般规模稍大一些的房地产开发项目，需要分期开发，开发周期往往较长，每期开发要分别完成多个工程节点，涉及工程合同数量众多，成本对象选择性较大。项目开发初期阶段，产生的开发成本费用主要包括土地出让金、契税、城市基础配套费、拆迁补偿成本、前期工程支出等，该阶段发生的成本费用多为项目共同成本。随着项目开发的推进，逐渐会发生建筑安装工程、基础设施费、公共配套费、资本化利息、工程监理费用、工程咨询费用及其他开发间接费用等，此时的开发成本支出根据分包合同包含的工程范围不同，可能出现分别涉及多期项目、同一期项目的多种开发产品或者某一类开发产品等情形。在这种纷繁复杂的大背景下，房地产企业成本对象确定比较复杂，在实际操作过程中会出现缺乏明确的标准导致成本对象混乱的状况。而房地产开发企业是根据核算对象进行成本归集与分配的，成本对象确定的复杂性便会导致核算不精确，不利于成本分析管理及项目绩效评价。

（二）房地产企业增值税会计核算不规范

自2016年5月1日开始，房地产行业全面实行“营改增”，国家先后发布了一系列房地产行业相关的增值税文件。房地产行业涉及土地价款在增值税销售额中扣除、简易计税、增值税预缴等较复杂的增值税税务处理政策。另外，财政部为配合“营改增”的实施发布了《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号，以下简称“22号文”），该规定中明确指出增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置二级明细科目和三级明细科目，且针对每个科目核算的内容都做了明确的规定。可以说，对房地产企业来说，无论是增值税税收政策，还是增值税会计处理规定都是相当的复杂。在实际操作过程中，鉴于房地产企业财务人员的专业水准参差不齐，较容易出现增值税会计核算不规范，如“应交税费-应交增值税”科目期末余额未按规定结转至“应交税费-未交增值税”或者“应交税费-多交增值税”科目；“应交税费”项下增值税相关明细科目期末余额与增值税申报表应纳税额或者期末留抵税额不一致等情形。这些不规范的情形，使得房地产企业面临较大的潜在税务风险。

（三）房地产企业内部控制体系不健全

企业财务会计核算作为内部控制体系的重要组成部分，自然会受到企业内部控制水平的影响。由于很多房地产企业内部控制管理制度不完善，使财务部门会计核算工作难度加大。首先，部分工作流程缺少一套完整有效的规范制度的约束；其次，费用化物料管控缺失；最后，岗位考核制度不健全。如房地产企业的项目部人员在实际工作中，并没有把工程签证情况及时向财务部门反馈沟通，而是直接在签证业务完成了补签合同，再将合同报送财务留底。再比如，营销部门购买的促销礼品或者接待的酒水，入库时并没有接受财务部人员的监督，而是由营销部门自行管理使用，会计核算时一次性计入费用化支出。这种情况下，较容易造成这些物质的失控，从而滋生乱象或者资源浪费。这些行为违背了企业内部管理基本原则，易造成成本费用异常波动，使房地产企业的财务信息和实际支出情况不符，严重降低了会计信息的质量。

三、完善房地产企业会计核算的对策建议

房地产企业会计核算产生的问题是由不同的原因造成的，因此需要有针对性的解决办法，不同的问题需要制定不同的应对策略。

（一）房地产企业必须明确成本核算对象

正确划分成本核算对象是准确核算成本的基础，在房地产企业当中，成本对象通常分为最终成本对象及过渡性成本对象两大类。首先，房地产企业应根据开发项目立项时所规划的具体产品，确定最终成本核算对象。最终核算对象为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用最终承担对象。会计各分期根据立项规划的业态如高层住宅、大平层住宅、商业、办公楼、车位等分别核算出各业态动态的开发情况。与立项规划保持一致还有利于动态成本的管控，已发生的成本结合将要发生的成本，实时掌握项目成本运行状态及整体收益情况，管理层可以视情况适时做出必要调整措施，保障企业经营管理目标最终顺利实现。其次，房地产企业应结合各项工程分包合同涉及范围的具体情况，设置过渡性成本对象。过渡性成本对象用于不能直接分配到最终成本对象的开发成本支出的归集，然后根据受益性原则，期末将过渡性成本对象归集的成本再分配到对应的最终成本对象中去。在实际操作中，成本对象的分类可通过在科目中设置辅助核算项目实现，且过渡性成本对象辅助核算项目期末应无余额。

（二）规范房地产企业增值税会计核算，降低税务风险

房地产企业应按照税法相关规定进行增值税税务处理，同时增值税核算方面也应该遵从其相关规定。首先，房地产企业应结合企业的实际情况，根据22号文的规定，制定企业内部的“增值税会计处理规定”，甚至编写房地产开发项目从收到预收款预缴增值税至开发产品交付达到增值税纳税义务发生时间整个业务流程的增值税会计核算案例。其次，积极开展内部增值税会计核算的培训，提升财务团队的专业水平。再次，应将增值税会计核算与增值税纳税申报相结合进行协同管理，增值税会计核算应与增值税纳税申报的结果钩稽关系应准确无误。最后，房地产企业应建立“增值税纳税申报审核制度”，在各期增值税申报之前，审核企业增值税会计核算与纳税申报相关栏次内容逻辑关系是否正确，经审核无误后方能进行后续的增值税纳税申报及完税等相关工作。通过实施以上改进措施，能够提升财务团队增值税会计核算质量控制的意识和能力，刺激财务组织活性，切实降低增值税涉税风险。

（三）加强内控体系及绩效考核制度建设

首先，房地产企业内部控制能够提供企业主动适应及应对外部环境冲击的能力，推动公司预定目标健康持续发展，实现企业长期战略目标。因此，加强和完善内控体系建设显得至关重要。企业需要在传统房地产企业内部控制体系之上不断推陈出新，结合企业当前特点以及未来发展规划，制定切实可行适合其自身的企业内部控制体系。内部控制体系必须包括企业层面的内部控制和业务层面的内部控制，针对不同的业务流程设计相应的内部控制。同时，不断完善房地产企业治理结构，进一步强化董事会、监事会、经理层及各职能部门的作用，明确企业的决策权、执行权和监督权相互分离，形成制衡。房地产企业应当设置内控审计部门，对企业内控建立及实施情况进行监督检查，评价其有效性，发现内部体系缺陷，及时跟进改正。

其次，建立健全房地产企业内部考核激励机制，激励企业员工充分发挥工作积极性。房地产企业通过建立完善的综合评价指标体系，包括财务指标及非财务指标，遵循“以定量指标为主，定性指标为辅”的考核导向，对企业一定时期内的生产经营状况及内部控制进行科学的评价与考核，建立责权与奖罚相结合的制度，坚决实行“有功必奖，有过必罚”的考核原则，激励企业员工的工作积极性以及自主性，最大限度地激发企业活力。

四、结语

房地产企业会计核算可以对房地产企业日常经济活动情况进行如实反映，做好房地产企业会计核算工作，房地产企业管理者根据财务数据进行分析，提供房地产企业经营决策有用的信息，为企业提升经营管理指明方向。通过房地产企业日常会计核算管理，可以动态掌握企业的资产状况、经营成果及现金流量情况。因此，加强会计核算有利于提高房地产企业项目成本管理水平，防范税务风险，还可以提升企业内控水平，激发企业活力；判断房地产企业当前所处的发展阶段，保障企业长远战略目标的实现。