新时期房地产企业财务风险评估与防范研究

黄丽群

（广西地产集团有限公司，广西 南宁 530021）

一、房地产企业财务风险特点分析

（一）资金投入大、周转效率低

房地产行业属于重资产、资金密集型行业，企业建设项目投资较大，需要大量的资金投入，企业通常需要通过外部融资保障企业资金充足。随着政府部门对房地产市场进行调控，防止市场过热，一方面要求社会金融机构提高信贷利率，提高融资贷款门槛，另一方面通常实施限购政策避免市场投机稳定房价上涨。由于融资门槛、利息成本提高，房地产企业面临较大的资金短缺风险以及偿债压力，而且限购政策实施阻碍了房地产资金回笼效率，导致企业面临较大的财务风险。

（二）资金分布不均衡

房地产企业项目建设中资金分布往往不均衡，由于建设周期较长，资金在不同建设阶段具有不同的规律特征。开发阶段，需要投入大量的资金包括购买建设用地使用权、项目报建报批费用、工程施工建设资金等。建设阶段企业没有收入来源，需要不断进行资金投入。当项目获得《商品房预售许可证》后，通过销售方式回笼资金，项目开始产生现金流入。因而，房地产企业项目建设与进入市场阶段现金流极不平衡，由于建设周期长，在建设阶段需要不断投入大量资金，导致企业财务风险不断增加。

（三）资金流向复杂存在较大的不确定性

房地产企业项目从开发到进入市场阶段，需要经历多个环节，包括拿地、设计、施工以及装修等，每个环节都需要投入大量的资金，从而保障各个环节工作有效推进。由于房地产本身属于不具备流动性的特殊商品，建设开发过程中需要完善的组织管理经验，不仅需要与上下游供应商、销售客户间建立良好的关系，而且还需要与政府部门建立良好的沟通交流关系。另外，项目开发阶段通常存在许多不确定因素，导致企业难以确定实际现金需求，增加了企业未来现金流的不确定性。

（四）受宏观政策影响较大

宏观政策对房地产企业发展具有重要影响，最直接影响就是土地资源。土地资源具有稀有性特征，土地市场受到国家控制，国家对土地出让采取竞拍模式，增加了房地产企业的拿地成本，直接影响项目建设成本。而且宏观政策变动会增加房地产企业潜在财务风险。例如，为防止房地产市场过热，通过提高利率基准，导致房地产企业融资成本增加，虽然增加的成本最终由消费者承担，但是在短期内会增加企业偿债压力，导致企业财务风险增加。

二、H房地产企业财务风险分析

H房地产企业成立于2001年，是某省最大的房地产开发企业，具有房地产一级开发资质。H企业成立后抓住市场发展机遇，企业发展规模不断扩大，在1994年企业顺利在深交所进行上市，拓宽企业融资渠道，从而为企业发展提供充足的资金来源。H企业是一家多元化经营的房地产集团，业务包括住宅开发、酒店开发与经营、市政资产经营等。随着H企业业务规模不断扩大，企业建设项目较多，企业资金需求量较大，潜在财务风险较大。本文按照财务风险类型分别对H企业筹资活动风险、盈利风险、营运资金风险、现金回收风险以及现金流风险进行分析。

（一）筹资活动风险分析

房地产项目开发前期需投入大量资金，企业往往通过外部融资为项目建设开发提供资金保障，H企业由于上市原因，融资渠道较为宽广既可以通过权益融资也可以通过债务融资。根据融资有序理论观点，权益融资融资成本高于债务融资成本，因而在选择融资方式时企业通常会选择债务融资。H企业自IPO之后并未出现增资、配股等再融资情况，企业权益成本较为稳定。从企业短期偿债能力指标能够看出，2016年企业流动资产比率为1.14，2017年流动比率为1.31，2018年流动比率为1.21；2016年企业速动比率为0.81，2017年速动比率为1.14，2018年速动比率为0.95，H企业短期偿债能力指标均低于行业平均水平，企业面临较大的短期偿债风险。

从企业长期偿债能力指标能够看出，2016年企业资产负债率为55.74%，2017年资产负债率水平为65.91%，2018年资产负债率水平为78.41%，企业负债比重较大，财务风险较大。因而，综合企业短期与长期偿债能力指标能够看出，H企业面临较大的财务风险。

（二）盈利风险分析

盈利能力能够反映企业的获利水平，盈利能力越强企业能够获取利润水平越高，通常财务风险就越小。从H企业部分盈利能力指标变化情况来看，2016年企业销售毛利率为30.86%，2017年为28.07%，2018年为27.5%；H企业2017、2018年销售毛利率水平均低于行业平均水平29.55%、30.14%。而且从企业净利润增长情况来看，2016年企业净利润增长率为-29.5%，2017年净利润增长率为-11.75%，2018年净利润增长率为-41.71%。从企业净利润增长情况能够看出，H企业近三年净利润呈下降趋势，并且在2018年企业净利润水平下降幅度较大，考虑到2017年至2018年企业债务比重增长幅度较大，企业面临较大的还本付息压力，在盈利水平下降趋势下，可能导致企业资金链出现断裂风险。

（三）营运资金风险分析

房地产企业项目建设周期长，资金投入大，回款周期较长，开发建设阶段企业面临较大的资金风险。资金是企业维持运营的基础，承载着实现价值增值的使命，企业资金管理水平将会直接影响企业最终效益水平与企业潜在资金风险。本文通过对H企业近三年资金营运情况进行分析，2016年企业现金周转率为0.98，2017年现金周转率为0.65，2018年现金周转率为0.35；2016年企业营运资金周转率为2.24，2017年企业营运资金周转率为1.38，2018年企业营运资金周转率为0.26。对比行业营运能力指标均值情况能够看出，2016至2018年房地产行业现金周转率行业均值水平均在2以上，营运资金周转率行业均值水平为1.86、1.55、1.65。因而能够看出，H企业现金周转率水平远低于行业均值水平，企业现金周转效率较低，面临较大的资金压力。而且H企业营运资金周转率水平在2017、2018年下降幅度较大，远低于行业均值水平，企业潜在营运资金风险较大。

（四）现金流风险分析

现金流是企业经营活动实际现金支出，能够有效反映企业筹资、投资以及经营活动实际情况。房地产企业经营发展过程需要持续不断的现金投入与融入，对企业经营发展具有重要的影响。通过对房地产企业现金风险进行分析，能够对企业现金支付、偿债以及资金周转能力进行评估，从而能够判断企业潜在财务风险等级，从而加以防范。本文选择企业经营净现金比率与经营现金负债比率作为现金流风险评价指标，2016年企业经营净现金比率为-18.6%，2017年经营净现金比率为6.91%，2018年经营净现金比率为-4.95%；2016年企业经营现金负债比率为-13.3%，2017年经营现金负债比为5.1%，2018年经营现金负债比为-10.52%。H企业经营净现金比率与经营现金负债比率变化呈现倒V型，先增后降。因而，能够看出企业2017年至2018年现金流下滑较大，经营性现金流负值越大，企业资金通常越紧张，债务风险就越大。

三、加强房地产企业风险防范的对策

（一）优化资本结构，合理安排筹资期限组合

从H企业筹资活动风险分析，能够看出企业短期偿债能力较弱，能够变现的流动资产以及速冻资产比率较低，企业面临较大的短期还本付息压力，长期来看企业资产负债率不断提升，在2018年已快接近80%，企业潜在财务危机较大。首先企业需要优化资本结构，合理选择权益融资与债务融资，从而合理调整资本结构。根据权衡理论观点，负债能够提升企业市场价值，但过度负债会导致企业市场价值下降，H企业可以利用上市优势实施增资配股募集权益资本，不需要承担到期还本付息压力，能够有效缓解企业潜在财务风险。另外，从企业短期偿债表现来看，企业短期偿债能力较弱，因而融资时应当考虑长期资本作为首选，缓解企业短期资金压力，合理配置企业债务期限结构。

（二）提高投资回报率，合理规避市场风险

H企业需要科学进行投资，投资前需要充分考虑项目的可行性与潜在报酬率，从而提高企业项目盈利能力。一方面，H企业需要加大对成本费用控制力度，通过实施预算管理，有效落实企业战略目标，对企业经营活动进行精细化管理，从而实现对各个阶段成本费用控制，提高企业盈利表现。另一方面，H企业需要适时把握宏观政策变化，抓住政策扶持发展带来的投资机遇，从而提高企业项目收益，提高企业盈利水平。另外，企业需要审时度势，积极防范潜在风险。经济下行压力背景下，企业发展受到影响，企业间应当放弃竞争采取强强合作方式共同抵御风险，通过加强企业间合作，有效分散企业投资风险。同时企业需要及时审视市场发展以及行业动态，从而及时作为风险应对，降低风险带来的潜在损失。

（三）完善财务风险预警控制体系

财务风险是公司发展中客观存在的风险。H企业应当建立风险控制和预警系统，以通过识别、分析、管理和评估风险，为企业的发展提供安全性保障，有效地控制和控制财务风险。首先，H企业应当建立财务风险识别与分析系统，以现金流、偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标以及发展能力指标作为集团财务风险预警指标体系，全面识别分析企业潜在的财务风险，分析特定风险并确定财务风险等级。然后，企业需要建立风险预警系统来对企业财务风险进行预警，及时提醒企业关注与防范财务风险。H企业涉及业务较多，企业经营发展潜在财务风险较大，应用预警信息系统不仅提高了内部风险信息交流的效率，而且能够有效打破部门间、业务板块间信息孤岛现象，实时对不同业务板块风险指标进行监控，及时进行预警，提高企业财务风险防范能力。

（四）灵活应对市场与宏观政策变化

房地产行业受市场波动以及宏观政策影响较大，随着企业风险积累规模加大，对外部政策以及市场波动就会越发敏感，市场波动与政策变化可能会放大企业风险规模，导致企业潜在风险较大。首先，H企业需要根据市场变化制定不同的业务模式，通过科学调研分析市场需求以及市场供给情况，从而做好统筹规划，降低企业风险。例如，H企业部分开发项目出售率较低，可以通过实施租赁与销售灵活变动的业务模式，通过有效灵活制定业务模式，有效应对市场变化。其次，H企业需要针对政策变动调整企业财务战略，有效应对政策变动导致的财务风险。例如，“去杠杆”背景下，房地产企业需要及时调整企业融资策略，调整资本结构，将企业债务风险，同时开拓融资渠道，拓宽融资资金来源，保障企业资金链稳定。