商业地产实施轻资产盈利模式的问题与对策分析

陈嘉俊

（珠海中宝置业有限公司，广东 珠海 519000）

以万科、万达为代表的传统地产开发企业纷纷启动了其商业地产业务的轻资产化模式，进而引发地产行业的无数热议，轻资产盈利模式在地产行业逐渐得到有效发展。传统的重资产不但增加了房产企业的抗风险能力，加之资产缺乏流动性，限制了企业的发展，而轻资产可以改善企业资产的流动性，充分发挥各个企业之间的优势，来提升企业的经营业绩[1]。虽说商业地产实施轻资产盈利模式的优势明显，但在具体实践过程中，成功的案例并不是很多，还是受到了一些宏观及企业自身问题的限制。

一、商业地产的轻资产运营模式

从资本资源整合、价值链定位以及业务线选择三个因素分析，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式。

（一）以运营商为核心

直接以商业地产运营商为自身定位，用专业运营经验和资源服务于商业地产开发商的模式，选择新建项目与投资机构合作，投资机构作为财务投资人的类资管模式，就属于此范畴。

（二）以投资机构为核心

合资基金模式，即运营机构作为受托管理人的基金模式，通过资本运作，改变物业股权结构，综合考虑公司资本需求以及对物业价值的预期，采取股权投资或债权投资的方式，不仅投资高档商用物业，还可以介入住宅物业，使公司投资多元化，在不同的市场获得利润回报，从而在较短的时间内出售部分股权，获得项目增值的收益。

（三）集运营与投资为一体

将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自持该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等其他机构投资者持有。运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链，待项目运营稳定并实现资产增值后退出，从而进行循环投资的“地产开发+资本运作”模式。

二、商业地产实施轻资产盈利模式的途径

（一）售后回租方式

企业资产售后回租已是工业企业常见的一种融资方式，类似于向银行进行的分期付息、到期还本贷款，只不过合作方由银行换成了个人客户及金融租赁公司而已。仅从融资角度而言，运营中的商用物业完全可以向银行申请长期经营性物业抵押贷款来获取流动资金，资金成本比售后回租的租金成本更低。但传统的银行贷款融资，商用物业始终作为长期资产存于企业，无法将之移出表外实现轻资产，仅仅作为向银行提供的抵押或者质押等保证措施与增信条件。

售后回租的好处就是能将该长期资产移出表外，在回租期限内不再提取资产折旧，直接实现轻资产化，并把长期资产换取流动资金以支持企业运营，改善企业的资产流动性，迅速提升经营绩效。

该方式的核心操作就在于把长期资产移出表外，使公司资产变得更轻，流动性更好。正是如此，售后回租不单是作为一种融资工具和途径来解决企业流动资金需求，还常被上市公司用来改善短期经营业绩以推高股价的一个有效工具。

在我国现有的法律与行业政策环境下，售后回租已成为大型商业地产企业或者持有商用物业较多的大型零售企业实现轻资产化的最普遍途径之一。

（二）以入股的方式获得经营管理权

轻资产丰富了商业地产企业的融资渠道，企业可以通过此模式拓展新的业务，利用多元的方式提高资产回收率，分散财务风险，最大化的降低商业地产商的资金压力及提高其市场竞争力。现在，转型轻资产的大型房产商所涉及业务比较多，其中以入股的方式获得经营管理权就是其中一种，例如万科之前就收购了20个购物中心来提升自身企业的经营管理权，利用收购的企业进行资源的优化整合，从而实现利益最大化。

（三）物业方面以委托的方式交给经营方管理

当前很多商业地产企业随着自身物业规模的扩大，为了更好地为客户提供物业服务，常常以委托的方式交给经营方管理，这样可以节省很多力气，除了线下服务之外，个别地产企业还开发了线上物业服务，这为客户与企业之间提供相互沟通及监督的渠道，提升了客户的感受及信任度，但此种模式对物业方来说风险还是比较大的。

（四）以合资的方式成立运营管理公司

在国内现阶段情况，权益或资产出境尚不成熟、金融工具选择有限、投资机构普遍规模较小、难以支持大型地产企业实现轻资产化的情况下，合作开发或者与专业投资管理机构的合作就成为更为现实的选择。合资成立新公司的方式已是现代很多转型地产企业的手段，拥有话语权的企业还是起主导项目的开发与运营，但会将地产项目与合作公司进行合作，这样可以提高企业的商业价值和品牌影响力，从而提升其盈利额，但此种模式对于运营商来说风险较大。

三、商业地产实施轻资产模式的优势体现

（一）灵活性强，资源整合率高

轻资产盈利模式可以通过合作开发充分利用各个企业的行业优势，将投资人、开发商、持有人与运营商分开，明确各自之间的职责，从而提高资源的整合效率，再根据房产行业形势不断调整企业之间的合作形式。

（二）节约成本，资产回报率高

传统重资产模式投入成本高，资产周转率较低，并且融资方面困难，导致资金周转慢。加之房价的波动受国家调整政策影响大，在流动资金上往往比较缺乏保障，因而很难获得资金经营业绩的收益。而轻资产模式中，商业地产通过与其他的企业之间的合作，可以结合彼此之间的优势实现利益的最大化，在收益上，从之前的单一土地房产买卖资产增值收入模式转化为高效的运营模式，运营模式的改变使得投资商能够从运营中获取多方的收益，有效整合各方资源，降低企业运营成本，房产企业之间的资产回报率就会得到有效提升。

（三）提升规模，有利于房产投资企业的快速发展

在互联网时代下，各行各业都充分利用互联网广告的宣传来提高产品的曝光度，房地产行业亦是如此，现代商业地产通过与其他企业之间的合作，不管是“购房宝”、还是“理财通”，都能够使房产企业在融资方式上得到创新及获得更多的渠道，同时也利于提高客户购房的便捷体验，房产投资上通过与数据大平台之间的合作，来高效识别不同客户之间的需求，从而制定出更好的设计方案，而营销上则可以通过与各个电商之间的合作来提高企业的影响力，进一步提高房产企业的商业价值[2]，有利于房产投资企业的快速发展。

四、商业地产实施轻资产盈利模式的问题分析

（一）合作企业之间的信任问题

企业之间合作的最大的目的就是实现双赢，使双方都能得到更大的收益，因而彼此的信任成了关键，商业地产商前期开发投入的资金极高，并且后期运营同样如此，为此他们最关心的就是收益回报率的情况，商业房地产的市场期是一个长时间的培育过程，一旦运营上达不到他们预期的效果，他们就会对运营商产生信任危机，这时运营商就会面临撤资的风险，这不利于企业之间的长久稳定合作。

（二）缺少完善的监督体系

很多商业房产商在选择合作企业上，大多时候因为彼此之间的不了解导致业务开展受到一定的限制，加之没有完善的监督体系，在很大程度上很从容易造成产品质量达不到商业房产商的理想目标，这在一定程度上会影响到合作企业的信誉。另外，合作企业通过与商业房产商的不断合作，在提高他们企业的业务能力以及竞争优势的同时，当其发展到一定程度的时候，也会对原有企业的利益造成一定的影响。

（三）利益分配与责任明确的问题

既然是合作，那么利益分配和责任分担自然是在所难免的了，商业地产实施轻资产运营模式不是一个短时间的协调问题，而是一个较长周期的合作共处，运营中的任何一环对彼此的合作都会产生一定的影响，因而在运营过程中的合作企业要明确利益的合理化分配，建立一定的互利、保障机制[3]，为此次的合作提供保险。另外，针对经营中出现的相关问题，合作企业要做好责任的划分，比如经营安全，业绩营收，安全防火，甚至商业秘密问题等等，这都是在实施过程中无可避免地情况。

五、商业地产实施轻资产盈利模式的对策分析

（一）建立合理化的业绩指标

商业合作最为关键的是利益问题，双方都希望对方能够给自己带来更好的收益，这是毋庸置疑的，为此双方企业在进行合作的时候，一定要建立合理化的业绩指标，秉着公平、公正、公开的态度，各自分享应有的利益及承担相应的责任。

（二）平衡长期收益的合作目标

商业地产实施轻资产是一个长期的过程，在合作上双方需要不断磨合，为此要平衡好长期收益的合作目标，建立一个动态平衡机制，不过度陷入短期利益纠纷，否则就会造成本末倒置，从而影响盈利效果。

（三）做好利益分配与责任明确机制

地产合作企业在进行合作之后，对于产生的盈利，要做好利益分配方案，当然在执行合作的过程中，也要明确各方的责任，只有建立好相应的规则制度，才能够避免不必要的纠纷问题，如此才能够最大化提高工作效率及资源整合，提升盈利指标，做到不忘初心，合作共赢。

六、结语

商业地产实施轻资产转型是时代发展的需要，也是与时俱进的商业观，符合市场的趋势，但是在运营上不可急于求成，要审时度势。另外轻资产盈利模式需要商业地产企业本身具备强大的竞争力，并且还要找到适合的合作方，而其他房产企业需要结合自身企业的情况，合理借鉴转型成功的企业，一步一步来实践。