我国房地产税推行的问题及建议

文/史文嘉

房地产税是世界上大多数国家税种体系的重要组成部分，同时也是各国重要的财政收入来源。我国关于房地产税的立法问题也已经探讨了数十年，作为房地产市场长效管理调控机制的重要组成部分，房地产税的开征势必会涉及多方多面。2011年，上海和重庆开展房地产税的立法试点工作，在试点两年后，两地的征收效果并不明显，房地产制度的改革与预期效果仍然存在一定差距。为了进一步深化税收制度改革、健全完善地方税种体系和改善社会贫富差距，政府科学地设置房地产税收制度十分必要。

一、我国房地产税的征收背景及现状

我国房地产税的推进工作正在逐步进行中。2011年1月28日，我国开始对重庆、上海开展房地产税的试点工作，对独栋别墅、家庭第二套房等房屋进行征税。2018年，不动产信息登记管理平台实现全国互联，全国农村自建房确权完毕，统一办理了房屋的产权证，为房地产税的推行提供了数据支持；同年两会，房产税也被多次提及。李克强总理在政府工作报告中指出：“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”。2018-2019《中国住房发展报告》中提出房产税是借鉴西方成熟市场经济国家的税收制度而出台的一个新税种。它是一个双刃剑，有利也有弊，要推行房地产税，需要实行渐进方案。党的十九大报告中指出：要“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”为我国房地产税制度的建立进一步打下理论基础。

实际上，房地产税已经讨论多年，势必会影响到整个房地产市场，而房地产税对国民最为关心的房价可能也会有显著的影响。从短期而言，房地产税的出台消息，还无法对房价造成直接影响，但这一政策对多套住房拥有者绝对具有强烈的心理利空效应，而且还会对炒房者产生威慑效应。从中长期而言，房地产税对房价的影响主要在持有层面，对于遏制投机炒房有一定效果。作为一种财政手段，房地产税可以在一定程度上替代“限购令”这样的行政手段，房地产税收可以保证国家社会经济稳定，积累财政收入，促进各项有限资源优化合理配置，调节土地级差收益。还可以加强国家宏观调控，调节地方税种体系，完善市场经济运行机制，合理引导社会资金良性流动，调整产业结构，促进房地产市场平稳健康发展。但当前地方政府在某种程度上形成了对房地产开发、土地财政的过度依赖，形成“重流转、轻保有”的特征，并且目前房地产税仍然停留在试点与内部探讨阶段，使得房地产税还无法发挥其真正效应。此外，民众对于房地产税存在模糊的概念，单纯认为房地产税的推行会拉高现有购房价格与租房价格，增加额外生活负担，从而存在严重的排斥心理。因此，我国继续推进房地产税的准备与实施工作是十分必要的。

二、推行房地产税面临的问题

现行房地产税收体系不合理。我国房地产业发展迅速，规模宏大，已成为国民经济的支柱性产业，然而房地产业的经济发展与房地产业的税收方面无法达到有效平衡。当前我国房地产税收来源主要在于土地出让流转以及房产、地产开发环节和流转环节，保有环节征税程度较轻，房地产税难以发挥地方主体税种作用。同时，现行房地产税收种类众多，较不统一，包含营业税、增值税、契税等等，这些繁杂的征税项目体现了我国房地产税收体系科学性的缺乏。此外，由于我国幅员辽阔，人口众多，房地产业地方差异特征明显，依靠单一税收体系无法精确涵盖到所有地方信息。因此，调整征税范围、细化房地产业的征税制度十分必要。

推行房地产税的民意阻碍。房地产税从试点到立法，改革路径日渐明晰，初稿已基本成形，但目前仍处于内部征求意见的阶段。事实上，房地产税的改革是一个系统性问题，它不单单涉及房地产行业，同时也会影响到建筑业、服务业等其他产业和人群，尤其是投资者、购房者和租房者。因此，在推行房地产税立法的过程中，不应将最大的利益相关者排斥在讨论之外，应做到开门纳谏，征求公众相关意见。封闭制定房地产税收体系，会使大多数民众对房地产税的了解程度不够，盲目认为房地产税的建立会加重日常税收负担，容易产生排斥心理，难以广泛征集民意和赢得民意支持。

土地权属遭受质疑。我国属于社会主义国家，土地所有权与土地使用权相分离。具体来讲，土地所有权归国家所有，公民可以通过缴纳土地出让金获得地上建筑物及房屋的使用权。而征收房地产税实际上就是在公民已经取得土地使用权的土地上再进行财税征收，两次征收容易引发公众误会。如此征收是否属于重复征收，是否符合法律程序需要进一步探讨与梳理。相关规章程序也需要进一步完善。

三、房地产税推行的建议

完善房地产税收体系的法律法规。推行房地产税需要精确的法律支撑，只有推进立法，房地产税才能真正实行起来，而政府开展房地产税收工作也需要相关法律条文的支持。当前我国房地产税法律法规体系不完善，无法保证后续政府工作的开展以及民众的支持。这就要求政府要积极探讨房地产税法律规章，在制定时遵守立法的科学性效，简化合并相关课税项目，梳理各地房地产税试点工作经验和问题，继续推进房地产税的过渡改革，从而有效指导后续各项工作有序开展，进一步系统推进房地产税立法工作。

扩大民主参与度。目前，我国房地产税的改革中民众参与度欠缺，这严重制约了房地产税立法的完整性。一个新税种的开征关系到国民的切身利益，在形式、程序以及实质性内容等方面需要充分采纳利益相关人的建议才可以得到民众的有效支持。因此政府应充分保证民众在房地产税制定过程中的参与度，最大限度地吸纳民意，这是社会主义民主政治建设的主要内容之一。只有充分征求各方建议，拓宽民主渠道，把开征房地产税的初衷、依据、目的、税制的确定等所有环节都做扎实，才能赢得民意支撑，进而实现立法目的，最终持续释放改革红利。同时，通过公民参与也可以增强政府政策制定的透明度，提高公民的纳税意识以及产权意识，让民众更多了解政策规定，彰显其监督权，进而鼓励民众积极参与后续立法活动。

优化房地产税收结构。对于我国来说，房地产税的征收势必要进行房屋类型的划分以及征收人员的划分。从横向来说，针对别墅、高端住宅、普通住宅、共有产权房、法拍房等各类型房屋进行是否收税、收多少税率的划分；从纵向来说，对于刚需性购房者、改善型购房者、投资性购房者也应进行是否收税、收多少税率的划分，两类划分充分考虑征收的各项情况，进一步优化房地产税收结构，从而使地方政府根据自身经济发展以及地区特色进行税收调控，公平税收程序。

健全房地产税收监督体系。房地产业随着人们的需求正在蓬勃发展，同时相关部门对于该产业的监管也任重而道远。税收作为国家财政收入的主要来源，政府不仅要精确制定征收法律法规，同时在征收的过程中也要严格监管，防止信息不通、环节断链、徇私舞弊、职责不清等现象的出现。因此，房地产税在征收管理上应按照税收管理的程序和环节，统一设置监督管理机构，设立专门的征管窗口，并与国土局、房管等部门实现大数据联结，从而实现联合控管。同时也要定期发布通报情况，进行信息反馈并研究对策建议，最终实现房地产税收的社会化协作。

四、结束语

房地产税从试点到立法，目前来看因为疫情原因仍然不是开始推行的最佳时机，相关规章还需要进一步细化圆润。未来，通过房地产税的征收，可以有效抑制投机性需求，间接稳定房价，从而实现“房住不炒”的定位，也会使得地方财政的收入来源产生巨大变化。通过房地产税制度方面的建设进行机制转换制度建设，使地方政府层面大宗稳定的收入来源得到不动产保有环节的常年支撑，形成合乎地方政府转变要求的财源支柱，从而地方政府的土地财政收入从原来的土地批注环节转移到土地及其附着建筑物的保有环节，而保有环节的税收成为地方政府财政重要来源，使地方政府更专注于履行市场经济所要求的优化本地公共服务、改善投资环境、改善民生的职责。