房地产企业预算管理关键点之我见

冯晓琼

一、引言

改革开放以来我国经济迅猛发展，房地产企业以及房地产相关行业也实现了快速发展。我国改革开放以来的“房地产黄金十年”（1998—2007）在很大程度上促进了我国投资以及消费的发展，但是，房地产行业的过快发展也导致了盲目投资、重复建设等乱象，直接影响了我国社会经济秩序，引发了通货膨胀等一系列问题。一直以来，房地产开发企业的内部预算管理问题始终制约着房地产开发企业追求更高的目标，房地产开发企业的管理层也在思考怎样结合企业自身情况做好此项工作。

二、房地产企业预算管理的关键点分析

（一）预算编制的期间衔接

房地产企业开发的项目开发周期较长，往往会持续两到三年甚至更长时间，因此，其预算编制需要考虑项目的特殊性。房地产企业可能会同时开发多个项目，每个项目的时间可能存在交错，同时企业本身又需要编制年度预算，这样的情况下，就必须考虑预算编制长短期的衔接和多项目的衔接。对于房地产项目的预算而言，根据项目实际情况对预算科目进行科学的分解，是保证预算精准度和可执行性的必要条件。但就目前我国房地产项目预算科目分解的情况看，科目层级划分不够精细、科目运行时间节点不准确的问题直接导致了预算科目的准确度较低，最终使预算结果与实际情况存在较大的偏差，预算精准度可执行性不足，预算管理未能起到应有的作用。

如果房地产企业缺少战略性的预算、成本管理目标，无法发挥基于预算管理的成本控制对企业持续健康稳定发展的积极作用，就会造成房地产开发企业的预算标准难以进行统一。另外，因为缺少基于企业层面的长远考虑，在预算指导下的成本控制很有可能在一些具体的细节上出现问题，从而给企业带来经济损失。

（二）现金流预算与销售预算的编制与执行

房地产作为资金密集型行业，在生产经营过程中涉及大量的资金流动。对于房地产项目而言，从开始的土地投资拓展、前期手续报批再到设计规划、招标采购、现场施工，都需要充分的现金流来为项目正常运转提供资金保障。因此，良好运转的现金流对房地产开发企业具有相当重要的作用。房地产企业应结合自身的现金储备、融资能力以及项目开发的现状，结合未来的开发计划，充分考虑现金流预算。此外，由于房地产企业的销售具有一定的周期性，同时受到政府监管，在现行条件下未取得预售许可证是无法销售的，而达到销售条件的房地产企业也不能“捂盘”，加上销售预算是企业预算编制的起点，而关注政府对于预售许可证发放的最新政策也尤为重要，涉及资金回笼的时间节点，因此房地产企业必须重视销售预算的正确编制与执行。

（三）预算的执行监控

预算是房地产开发企业的重要管理工具，体现了企业的发展目标与未来的年度经营计划，故而房地产企业除了要正确编制预算外，在实施阶段做好监控也非常重要。对于房地产企业而言，在预算监控过程中，主要要关注预算与实际的差异、预算与历史数据的差异等，并分析预算差异的原因。

三、房地产企业深化预算管理关键点和路径

（一）做好房地产项目预算与年度预算的协调

当前，房地产开发企业预算编制人员大多是凭借工作经验来编制每一年年初的预算，参与编制的人员一般来自于销售、成本、财务等职能部门，编制的前期各部门由于业务限制无法从部门角度同时对市场状况、房地产开发企业的发展计划和企业发展的实际情况进行分析，而如果在预算的综合平衡阶段不考虑这些因素，其预算的科学性是无法得到保障的。在项目开发中，企业应该根据各项目全周期预算与年度预算进行收入实施、成本控制，并合理安排资金收支。

（二）准确编制现金预算并及时监控，落实好销售预算

国家对房地产行业调控的“加码”，特别是“三道红线”政策的实施，给很多房地产开发企业融资都戴上了“紧箍咒”，限制了房地产企业的融资条件与融资渠道。从这个角度上讲，房地产企业的现金流在未来可预见的一段时间内都非常关键。

从预算管理的角度来看，房地产企业的资金管理部门要结合当前的政策以及企业自身的融资条件、现有项目的回款情况，充分考虑谨慎性原则，在现金流预算的编制上做到充分平衡，以保证现金流不出现资金缺口为关键条件，特别是在预算的综合平衡过程中要发挥管理会计的职能，对于企业决策的新项目提出融资方面的建议或资金方面的综合考虑，使得企业的开发具有充足的资金保障。如前所述，销售回款也是现金流的重要来源，因此销售预算编制的现实性与执行率也直接关系到现金预算的准确性，这就需要财务、资金等部门与销售部门保持密切沟通，在销售预算编制时既不能冒进，在执行时也需要缩短差异分析周期并采取对策。

（三）强化预算监控，增强预算刚性

基于预算视角加强对成本费用的管理已经成为房地产企业的共识，也是其在产品趋于同质化的背景下获取经济效益、提高市场竞争力的重要手段。部分房地产开发企业在预算编制方面虽然考虑到了总体成本，但由于项目开发的专业性，成本管控往往归口于成本造价部门，财务部门的话语权有限。因此，作为预算管理的归口部门，财务部门要保持主动的工作姿态，分析房地产开发企业的预算和成本目标是否是从企业整体资金运作和利用上考虑，是否只是单纯地根据财务指标通过项目预算对成本费用进行控制管理，以充分体现战略性和长远性。

此外，预算的执行还应考虑到外界环境与企业实际条件的重大变化。如果因为外部政策的重大变化或者公司内部出现了较大的管理问题而造成预算指标出现较大的偏差，可根据实际情况重新进行审批，适当调整预算指标，推动各项事项正常运行和良性循环；如果出现了和预算指标有重大差异或者执行结果和预算差异较大的状况，需要及时找到出现差异的原因，并且采取有效的措施解决问题。

财务管理是企业管理的重要一环，也是当前经营环境下企业管理的重点。在信息时代下，房地产企业所建设的财务管理体系不但要考虑管理会计运行的要求，还要紧跟时代技术发展，合理借助科技手段提高财务管理效率。例如当前一些房地产开发企业已经引入了明源ERP、用友云等大数据管理工具来进行公司的全面预算管理及审批工作，使数据的及时性与风险预警得到反馈。

四、结语

近年来，随着我国住房改革的深入及国家政策层面的支持，房地产开发企业有了更好的发展，已经成为我国国民经济的重要产业之一。随着经济增长方式的转变与我国房地产企业的高速发展，强调控下的房地产开发企业之间的竞争变得越来越激烈，遗留下来的问题也有很多。没有预算的长期战略目标是很难实现的，事实上，两者是相辅相成、相互作用的，然而现阶段仍有不少房地产企业并没有意识到这一点。这就要求房地产企业要更加重视预算管理，使得企业的运营与发展都在掌控之中，实现企业的可持续稳定发展。