基于财务管理视角下的 房地产企业内部控制探讨

孙珍兰

摘要：内部控制是企业管理的中枢神经，是经济发展的必然产物。近年来，房地产企业在 “稳房价、稳地价、稳预期”政策导向下，呈现“市场下行、结构分化、竞争加剧”的行业特点。要在百舸争流的行业竞争中胜出，只有苦练内功，加强企业管理，不断加大企业各个环节的内部控制力度，提高企业内部控制管理水平，为实现企业的战略目标提供有力保障。文章从财务管理视角出发对房地产企业内部控制管理进行探讨研究，希望能给同行管理者提供借鉴。

关键词：财务管理;房地产企业;内部控制

当前，在经济全球化浪潮下，房地产企业近年来取得了突飞猛进的发展。但在企业的快速发展过程中，不免会出现内部管理跟不上业务拓展的节奏，特别是一些知名房企推行的“3、6、9”快周转的经营思路（即拿地3个月内开工，6个月内出正负零即基准面下完工、开始进行地上施工，9个月内拿预售证）一味地追求施工进度，而忽视了项目融资节奏跟不上、规划设计不断调整增加设计费用、工程质量不过关重复施工导致目标成本失控等混乱的状况。只有不断加强财务管理，并从财务管理视角出发实施强有力的内部控制，才能应对各个环节可能存在的财务风险。

一、房地产企业财务管理和内部控制之间的关系

房地产企业财务管理、内部控制两者之间密切相关，在企业运营过程中，两种管理模式相互促进、相互影响。其中，财务管理主要通过对投融资、资金流、成本管理、利润分配等环节进行科学管理，实现企业价值最大化。在财务管理过程中，以资金管理为主线贯穿企業运营全过程。同时，内部控制又具有较强独立性，是一个全员共同参与的控制活动，以此保障企业的资产保值增值、财务信息真实可靠、经营管理合法合规，以此防范经营风险所造成的损失，提高企业经营效率。房地产企业在内部控制过程中，财务控制是内控的核心，完善的内部控制体系，有利于提高财务管理工作质量，同时，清淅的财务管理思路和切实可行的财务管理制度更有助于提高内部控制活动执行力，提升经营管理水平。两者之间相辅相成，缺一不可。

二、房地产企业财务管理常见风险

房地产企业在实施财务管理时，极易受到内外部因素影响，从而产生一定的财务管理风险，加大了企业发生损失的可能性。对此，及时了解可能存在的风险，并提出应对风险的措施，对企业发展具有重要意义。当前，房地产企业财务管理中常见的风险主要包含以下几种：

（一）投资风险

在房地产企业开展项目建设期，需要投入大量资金，且周期较长，虽然有带来相对较高利润的可能性，但同样也会存在较大投资风险。近些年，国家为缓解住房供需矛盾，控制与日俱增的房价，出台了一系列调控政策，以此改善原有的经济结构，稳定行业的经济增长，如扶持经济适用房的建设、鼓励廉租房与公租房，政府限价限购政策等进一步加大了企业投资的风险。所以，在拿地前，要提前做好充分的可行性研究、将所有可能产生的不可预见的问题提前做好预判、对整个项目的目标成本及利润情况进行科学的测算，否则将会给投资带来较大的风险。所以投资活动的每个环节每个程序都离不开内部控制，及时掌握可能存在的风险，并制定内控措施，提升投资决策准确性，降低投资损失，才能促进房地产企业稳定发展。

（二）成本失控风险

房地产项目开发周期较长，由于前期土地、规费、工程成本投入大量资金，形成巨额资金占用，这时候往往会出现全力以赴抢工期提前达到预售节点使得资金流快速回正。近几年来，一些大型房企推行并相互效仿“3、6、9”快周转的经营思路。为了追求施工进度，出现工程质量不过关而导致重复施工增加施工成本;为了追求施工进度，出现一边施工一边改图纸的情况，从而导致设计成本增加等混乱状况。导致目标成本失控，给企业带来较大经济风险。对此，对成本投入过程加强控制，降低成本失控危机，对企业良性发展提供有力保障。

（三）资金管理风险

房地产企业楼盘预售过程中，资金回笼直接关系着房地产企业现金流量，关系着前期大量资金投入压力的缓解，关系着项目资金占用成本的降低。然而，在房地产企业实际预售中，结算方式与按揭政策等都可能导致资金回笼的风险。造成房地产公司投入资金回笼缓慢，进而导致房地产企业财务状况不良，制约其发展壮大。近两年政府实行的“工程监管资金”政策也严重制约了企业资金周转调度的自主性，所以要在项目初期就要做好周密的资金支付规划，实施好资金支付流程，合理充分运用好每一笔工程监管资金至关重要，否则会出现监管资金账户大量资金沉积而需要用的资金却用不上，资金管理失控。对此，在财务管理中，全面落实内部控制，有助于企业健康发展。

三、财务管理视角下房地产企业内部控制应坚持的原则

在财务管理视角下，房地产企业想要落实内部控制，有效防范财务管理风险，应坚持如下原则。

（一）制衡性原则

内部控制应当在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督的机制，同时兼顾运营效率。比如房地产企业在前期拿地阶段不只是投发部门的事情，应由投发、财务、设计、工程、营销等相关部门共同参与发挥各条线的专业评估和判断，通过共同商讨反复论证才能得出投资决策。同样其他各个环节也是如此，完成某项工作必须经过互不隶属的两个或两个以上的岗位和环节，同时还要求履行内部控制监督职责的机构或人员具有良好的独立性，去监督每个环节的操作是否符合内控要求。

（二）适应性原则

为提高房地产企业的针对性，有效控制各项财务管理风险，房地产企业应全面考虑生产经营特点、管理要求，满足企业发展需求。首先，内部控制的制度应和财务运作的规律相结合，注重财务管理系统性、规律性，使财务管理符合相关规律。其次，内部控制的制度应与企业岗位责任结合，与房地产项目的设计、工程、开发等业务部门岗位相适应，制定岗位责任制度，杜绝岗位责任重叠而造成责任不清，职责不明的现象。

（三）全面性原则

任何一个企业在实行财务管理过程中，应将财务管理活动贯穿于生产经营全过程，内部控制自然也应贯穿决策、执行、监督全过程。内部控制应涉及横管到边、纵管到底、事前调查、事后评价几个方面。说到房地产企业更应如此，房地产企业内部控制要贯穿项目拿地前的投资决策、项目落地后的融资、项目立项后规划设计、施工建设、材料采购、预售、竣工交付等多个环节，所以只有确保内部控制的全面性，才能使财务管理活动各方面有章可循。

四、财务管理视角下强化房地产企业内部控制的措施

在财务管理的视角下，提高财务管理质量，有效控制财务管理风险，必须重视内部控制工作，提高内部控制有效性，及时高效的防范可能发生的财务管理风险，促进房地产企业稳定前行。现就如何在财务管理视角落实内部控制做如下探析：

（一）完善投资决策机制

近年来，国家制定了收紧信贷、紧缩银根等货币政策，而房地产企业对资金的需求量大，周转周期较长，在该政策下，传统管理模式已经无法满足需求。在实际管理中，常见问题主要包括重视业绩增长而忽视资金的回笼，重视投资回报却忽视过度负债可能带来的风险，重视短期利益却忽视长期可持续发展，导致房地产企业可能存诸多风险。对此，在财务管理中要对项目不同开发周期，不同时点统计准确的基础数据，对已经存在或未来可能存在的经营风险及时作出分析报告为高层领导制定科学的投资决策机制与投资战略提供数据参考。将内部控制嵌入财务管理中，有效降低房地产企业不必要的财务风险。

（二）提高内部控制人员业务素质

房地产企业必须制定科学的招聘措施与培训方式，提升内部控制人员的综合素质，为内部控制的落实提供人才支持。首先，应制定科学的招聘流程与薪酬绩效体系，引进高素质的内控人才，提高财务内控的水平。其次，通过系统的专业知识、实践技能、责任心、业务水平等培训，提高内控人员的综合素养。最后，应完善激励机制，激发员工价值，增强员工对企业的荣誉感和归属感。

（三）制定完善的全面预算管理机制

全面预算管理机制是房地产企业内部控制的有效措施。为此，房地产企业应重视全面预算管理机制的构建，为内部控制的落实、风险的控制奠定基础。首先，为提高全面预算管理机制的科学性，应将房地产企业的财务、生产、经营等目标与预算评价等融入其中，增强预算管理的全面性。其次，在全面预算中，应做好前期预算、中期执行与后期评估等环节，并涵盖生产成本的控制、投融资的预算决策以及销售的成本效益等，以此增强管理机制的科学性。最后，在执行预算时，应重视管理效果，避免盲目追求形式化，时刻关注时代变化、市场需求的变化，提高预算编制的前瞻性，更有效发挥全面预算管理的效果，为内部控制提供支持。

（四）靈活运用筹资策略

房地产企业在项目建设过程中，为满足项目对资金的需求，筹资非常重要。房地产企业筹资方式大多为银行信贷、证券融资、施工单位垫付以及销售资金回笼等。这些筹资方式虽多，却难以满足房地产企业各个项目的需求，而资金回笼、筹资等风险，增大了财务管理的难度。对此，成立筹资决策委员会，确定资金管理权限与职责。同时，对筹资方案进行分析评估，了解其对企业未来发展的影响，利用杠杆原理筹资，避免过度贷款带来风险。最后，以集体决策对筹资科学控制，发挥内部控制效果，避免个人偏好导致决策失误，有效降低筹资风险，提高企业财务管理质量。

五、结语

总之，房地产企业在实际的财务管理过程中，为了规避投资、资金回笼、成本失控等风险，必须在财务管理中切实落实内部控制，完善投资决策机制，提高内控人员综合素质，制定科学的全面预算管理机制，灵活运用各项筹资策略，发挥最佳内部控制效果，为企业健康、稳定的发展提供有力的保障。

参考文献：

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（作者单位：绿地地产集团南通房地产开发有限公司）