农业转移人口购房意愿影响因素研究

许如清

摘要：首先从个人特征因素、家庭特征因素、社会因素和政策因素四个方面从理论层面研究影响农业转移人口购房意愿的因素。其次通过实证检验，利用Logistic模型回归分析发现跨省流动、家庭外出务工比、家庭年总收入、居住偏好、住房公积金和信贷政策对农业转移人口购房意愿有显著的影响。最后提出政策建议：加快土地流转，引导农业转移人口非农就业，增加农业转移人口收入;改革住房公积金制度，放开农业转移人口的信贷政策。

关键词：土地经济;购房影响因素;农业转移人口;购房意愿;住房公积金;信贷

随着城镇化进程加快，现在我国大量的农业人口逐渐向非农产业转移，土地开始流转，很多农村人口逐渐脱离农业耕作来到城市打工。当前，中央又提出了对农村承包土地实行三权分置即农村承包土地所有权、承包权和经营权的分离。三权分置这一制度的提出与实行加速了农村承包土地流转，未来将会有更多的农村人口转移到城市工作，向二三产业转移。虽然农业转移人口群体为城市的发展做出了很大的贡献，然而由于中国城乡二元化，现有户籍制度的限制，农业转移人口仍不能完全享受和城镇居民相同的社会保障政策，并且其中很多农业转移人口因为收入偏低，住房状况较差，一部分农业转移人口住房问题难以解决，因此其住房问题更是需要政府相关政策进行调控。

政府一直都很重视农业转移人口在城市的住房问题，提出了多项政策来保障农业转移人口的权益。有序城市化下，城乡社会保障体系逐步完善，户籍制度逐渐放开。由于城镇基础设施完善，教育条件良好，更多的农业转移人口倾向于长期在城镇生活，随之而来的是不断扩大的购房需求。农业转移人口在城市购房可以更大程度上促进农业转移人口市民化，加速城乡一体化发展进程。

消费者购房意愿反映了其对未来住房问题的规划。针对进城务工的农业转移人口这一特殊消费群体，研究其购房意愿有助于把握住房消费行为，对促进农业转移人口有序市民化有重要意义。前人针对农业转移人口购房问题及其背后影响机制的相关研究很少。现有的关于农业转移人口购房意愿的相关研究中涉及的因素主要有：个人特征因素、家庭特征因素、住宅特征因素、社会因素等。但是对影响因素的确定不够全面。现阶段促进农业转移人口有序市民化背景下针对农业转移人口购房出台了众多宏观政策，但是政策出台只是基于宏观理论层面，并未针对农业转移人口微观层面进行研究。因此我国现阶段关于住房公积金政策、社会保障政策、信贷政策等是否影响农业转移人口的购房意愿是本研究的重点，通过定量分析综合定性分析的内容，以求研究出较为全面的农业转移人口购房意愿影响机制，并可以为促进农业转移人口购房提出较为有效的政策建议。

一、理论分析

推拉理论为找出农业转移人口进城购房行为产生的动因提供了借鉴，对研究农业转移人口进城购房行为具有一定的指导意义和借鉴价值。借鉴推拉理论研究农业转移人口进城购房行为的产生，以农村住房的推力和城市住房的拉力两个角度分析其影响因素。同时，认定农业转移人口进城购房的行为是一种理性决策行为，该行为是否产生受农业转移人口主观意向和客观条件的影响。因此农业转移人口作为购房行为的发出者和决策者，具有主观能动性和决策权。

（一）个人特征因素对购房意愿的影响分析

由于个体的差异性，农业转移人口的个人因素直接影响到农业转移人口关于购房的决策，如果此次受访的农业转移人口更加具有个体差异性，则他们关于购房行为的选择上则会更加有差异。

在性别方面，男性和女性对于在城市购房的倾向有所区别，王茂福、程荫等人均认为性别对农业转移人口购房意愿有显著影响。农业转移人口是否结婚以及配偶是否同在务工地工作都有可能影响着他们在城市购房的意愿，胡晓书认为未婚的新生代农业转移人口比已婚农业转移人口更愿意到城镇建房或购房。在城市购买房子通常不是一个人可以做决策的行为，往往夫妻双方是做出是否购买房屋决策的主体，并且如果夫妻双方是否在同一个城市工作也会使得他们的购房意愿有所区别。对于进城务工的不同年龄的农业转移人口，他们在城市购房意愿会有显著不同，学者们认为农业转移人口在打工早期随着年龄增长，其购房意愿会增强，但随着年龄的进一步增长，其购房意愿会削弱。农业转移人口的受教育程度越高，则其从事的工作脱离农业的可能性也越大，因此在城市购房的意愿也越强。农业转移人口在城市工作的时间越长，他们会对城市的生活更加习惯，并且也会积累更多的财富，从而对农业转移人口的购房意愿影响可能是正向的。农业转移人口的职业类别以及所从事的职位类别或者职位层次不同，则积累的经济收入也有所不同，进而会对其购房意愿有一定的影响。中国人通常有乡土情怀，因此越远离家乡，农业转移人口在外购房的意愿也会有所降低，因此其在城市购房的意愿越低。

（二）家庭特征因素对购房意愿的影响分析

农业转移人口购房不是单一个体可以直接做出的决策行为，一般都是家庭集体决策的结果，因此家庭特征是决定农业转移人口是否做出购房行为的最重要因素，而农业转移人口家庭外出务工比、非劳动人口比、孩子教育情况以及家庭年总收入都有可能会对农业转移人口购房意愿有显著影响。

农业转移人口家庭中外出务工的人口比例越高，说明家庭中越多人口在城市工作，则他们可能有更强的在城市生活的意愿，其购房意愿也可能越强。家庭中非劳动人口比例越高，要承受的生活成本相对越高，压力越大，因此农业转移人口在城市购房的经济能力也会相对来说更加低。城市有着更好的教育资源，如果农业转移人口家庭里有學龄的孩子，为了孩子可以接受更好的教育可能会产生在城市购房的想法。黄造玉、张新民研究发现家庭收入越高对购房意愿起正向影响，农业转移人口家庭年总收入越高，说明其经济能力越强，在城市购房的可能性也越大，影响农民工在城市的购房意愿。

（三）社会因素对购房意愿的影响分析

农业转移人口和其他社会群体一样，都是社会人，因而社会因素通常从外部来影响农业转移人口的决策，给农业转移人口群体造成心理上的差异会从外部对其购房决策造成一定程度上的影响。

农业转移人口越希望可以长久地定居在城市，则可能不会满足于只是在城市里租房子生活，因此更有可能在城市购房，一般决定长期定居下来的农业转移人口才会决定在城市购买房子。城市融合度是指农业转移人口在城市生活和工作时的适应情况以及融入城市的程度。农业转移人口作为流动人口，在城市融合度低，因此针对农业转移人口的关于城市融合程度的区别，可能会对农业转移人口做出决策有影响，城市融合度越高，则会拥有更强的归属感，也会有更想生活在城市的意愿。农业转移人口中认为自己在城市的社会经济地位比较高的人可能有着更高的城市认同感，也相对而言有着较高的经济收入，因此他们更有能力在城市购房。与此相反，农业转移人口中认为自己的社会经济地位比较低的人，他们的生活压力较大，认为自己在城市属于较底层的人，因此可能也更缺乏在城市购房的经济能力，其购房意愿也会较低。农业转移人口的居住偏好主要指他们更喜欢居住在农村还是居住在城市，如果更乐意居住在农村，则在城市购房的意愿比较低，他们只是在城市打工获取经济收入，仍然选择回农村生活。通常认为自己是城市人身份的农业转移人口可能长期在城市生活，远离农村，对在城市生活更加倾向，对城市有更强的城市归属感。

（四）政策因素对农民工购房意愿的影响分析

政策因素在本文指政府出台的相关政策对农业转移人口购房意愿造成的影响，现阶段政府已经出台了相关的政策，来促进农民工市民化，而这些政策的实行比如将农业转移人口纳入住房公积金系统，提供信贷支持解决农业转移人口购房资金的问题等都可能对农业转移人口的购房意愿有显著的影响。在城市购买房屋，住房公积金比商业贷款更有优势，住房公积金比商业贷款的利率要小。因此可以认为住房公积金对农业转移人口购房有很大的促进作用。房屋作为特殊的商品，购买需要大量的资金，大多数消费者难以一次性付清全部款项，一般都会向银行贷款，信贷政策对于农业转移人口在城市购房提供了一定的资金支撑。社会保障制度主要从养老保险、医疗保险、生育保险、工伤保险和生育保险这五类保险来进行细化，农业转移人口的社会保障制度越完善，则他们在城市生活的意愿也会随之增强，进而可能也会影响着其购房意愿。

二、数据来源与研究方法

（一）数据来源

本文研究采取纸质问卷实地调查方式来获取数据。本文数据来源于2017年对南京的实地调研，涉及调研区域为南京市板桥人力资源中心、南京火车站以及各区包括玄武区、秦淮区、鼓楼区、建邺区、雨花台区、栖霞区和白下区的建筑工地及人力资源中心等地。实地发放230份问卷，最终经过筛选得出有效问卷214份。受访者基本信息统计表见表1。

（二）模型选择及构建

1.模型的选择

本文主要研究农业转移人口的购房意愿，购房意愿这一被解释变量是离散型变量，分析这类问题需要采用概率型模型，购房意愿的影响因素有连续性变量和非连续性变量。为了检验各类因素的统计的显著性，因此本文采用的是Logistic模型。

Logistic回归分析的模型形式如下：

pi=G（y）=G（β0+βjxj）=1+

其中，pi表示农业转移人口i购房意愿的概率。y是被解释变量，当pi=1时表示农业转移人口愿意购房，当pi=0时，表示农业转移人口不愿意购房。βj表示模型中第j种影响因素对被解释变量的回归系数，m表示影响这一模型的解释变量的总体数量。xj表示第j种影响因素，β0表示回归方程的截距。

其中，Logistic 模型进行对数变换可以转化为：

Ln=y=β0+βixi

模型具体形式为：

F（Y=1）=βi+xi+μ （n=1，2……）

其中，y=为愿意购房的概率，y=0为不愿意购房的概率。x是农业转移人口购房的各影响因素。μ为随机误差项，βi（i=1，2，……n）为对应的系数。

2.变量的选择

本文将被解释变量的选择分为两种，分别为愿意在城市购房和不愿意在城市购房，愿意在城市购房的视为1，不愿意在城市购房的视为0。从个人特征、家庭特征、社会因素和政策因素四个方面设置解释变量（具体变量及定义见表2）。

三、实证研究

（一）购房影响因素与购房意愿的相关分析及验证

将购房影响因素与购房意愿进行Pearson相关性分析（由于篇幅限制未列出）。个人特征中农业转移人口性别、婚姻、年龄、进城打工年限、职业，家庭特征的非劳动人口比和孩子教育情况，社会因素特征的城市社会融合度、社会经济地位、未来房价预期情况、身份认同，政策因素中的社会保障制度均未通过1%水平的显著性检验。因此可以认为上述变量对农业转移人口购房意愿影响不显著，不带入模型中。

（二）模型实证分析结果

将通过上文Pearson相关性检验的六个变量：跨省流动、家庭外出人口比、家庭年总收入、居住偏好、住房公积金制度和信贷政策进行了Logistic模型回归分析，结果详见表3。

从表3数据可知，上述六个变量通过了显著性检验，分别为跨省流动、家庭外出人口比、家庭年总收入、居住偏好、住房公积金制度和信贷政策。

个人特征因素中跨省流动的回归系数为-0.960，显著性水平为0.041，说明跨省流动的农业转移人口购房意愿要弱。其原因可能与中国人的乡土情怀有关，跨省的农业转移人口背井离乡，城市购房则意味着要远离家乡，基本决定在城市安家落户，而不只是短时间的在城市工作。因此跨省流动的农业转移人口在外地安家落户的意愿也随之降低，进而影响了在城市购房的意愿。

家庭因素中的家庭外出務工比通过了显著性检验，其回归系数为1.777，显著性水平为0.040，其回归系数为正数，说明家庭外出务工的人数比例越高，其在城市购房的意愿越强。农业转移人口家庭中越多的人外出打工则说明家庭非农化的程度越高，非农就业为农业转移人口带来了更高的经济收入，因此更有能力在城市购房。家庭年总收入的回归系数为0.705，其显著性水平为0.002。经济能力一般是权衡一个家庭是否有能力购买房屋的重要指标，对于农业转移人口家庭来说，其家庭年总收入越高说明其可能具有的储蓄资金越多，进而有经济能力来购买房屋。

社会因素中只有农业转移人口及家人的居住偏好通过了检验，其回归系数为-1.290，显著性水平为0.004，说明愿意居住在农村的农业转移人口有着更弱的购房意愿。他们更喜欢农村的生活环境，更愿意住在农村，降低了购房意愿。

政策因素中住房公积金制度对农业转移人口的购房意愿有显著的影响，其回归系数为1.550，显著性水平为0.013。这可能是因为缴纳住房公积金的农业转移人口相比未缴纳的农业转移人口有着更加稳定的工作;并且他们可以将住房公积金作为购买房屋偿还贷款的资金来源，减轻还贷压力，增强他们的购房意愿。信贷政策的回归系数为2.077，显著性水平接近于0，会选择贷款购房的农业转移人口的购房意愿是不会选择贷款购房的7.984倍，这可能是因为不愿意贷款购房的农业转移人口通常经济水平较低，他们没有稳定的收入来源，没有办法按时按期还款，也无法承担贷款以后的利息。反之，愿意贷款购房的农业转移人口通常收入来源相对稳定，而购买房屋通常难以一次性付清，大多数消费者都会选择贷款购房，所以愿意贷款购房的农业转移人口通常可以承担贷款后的经济负担问题，有着更加强烈的购房意愿。

四、结语

根据研究分析结果，本文得出以下主要结论：个人因素中农业转移人口的跨省流动对于农业转移人口购房有显著影响，在其他条件不变的情况下，跨省流动的农业转移人口购房意愿更低。家庭特征中的家庭外出务工比和家庭年总收入对农业转移人口购房意愿呈正相关。农业转移人口虽然是较为特殊的消费群体，属于有限理性决策人，但经济因素仍然是他们做决策时所要考虑的首要指标。社会因素也是影响农业转移人口购房意愿的重要指标。农业转移人口及家人的居住偏好对农业转移人口购房意愿有顯著影响，喜欢居住在农村的农业转移人口购房意愿明显低于喜欢居住在城市的农业转移人口。政策因素中住房公积金制度和信贷政策对农业转移人口购房意愿有较强的促进作用。根据上述结论，提出如下政策建议。

（一）加块土地流转，引导农业转移人口及其家庭成员本省非农就业

首先，各地应当针对工作信息及时发布公告，购建输出地和输入地的劳务对接平台，引导农业转移人口有序外出。除此以外根据上述实证研究，本省就业的农业转移人口有着更强的购房意愿，因此各省应大力开发本地就业岗位，有效促进农业转移人口本省就业。其次，各地政府应结合实际情况，给予相关培训机构相应的资金支持，组织农业转移人口的职业技能培训，增强就业竞争力，逐渐引导他们摆脱劳动密集型行业。再次，加强供给侧结构性改革，增加农业转移人口的就业渠道，改善他们未来就业方向。最后，农业转移人口自身应当主动提高自己的相关素质，现如今信息化发展迅速，可以通过网络等渠道获取更多的就业信息，通过各种渠道学习提升自己的职业素质。

（二）提高农业转移人口收入水平

农村人口向城市转移就业考虑的最重要的因素就是经济因素，而在城市工作的收入水平影响着他们的购房意愿。因此从政府层面上应当对企业给农业转移人口发放的薪资水平予以监督，严格控制企业发放的薪资不得低于最低工资标准;其次应尽量消除收入不公平。一是企业应保障同工同酬;二是企业应当按照国家规定和农业转移人口签订合同协议，保障他们的合法权益。

（三）增强农业转移人口对城市的归属感

政府应当打破现行的户籍制度，消除城乡隔阂，使农业转移人口能够更好地融入到工作所在的城市，重点是要享受与城镇居民平等的社会待遇，尤其是社会保障和住房保障。现有户籍制度的限制使得农业转移人口不能购买经济适用房，仅有部分城市允许优秀农业转移人口可以购买保障性住房，放开户籍制度以后，农业转移人口可以购买经济适用房，这会极大地促进他们在城市的购房意愿。让农业转移人口可以平等地享受社会基本公共服务。逐步将有意愿的农业转移人口纳入城镇社会保障，增强他们在城镇的归属感。

（四）加强公积金制度改革

第一，加大住房公积金的覆盖范围，引导用人单位为农业转移人口缴存公积金，解决农业转移人口住房难的问题，有效扩大住房公积金的覆盖范围。第二，加强农业转移人口对住房公积金的认识，引导他们自愿缴纳住房公积金。政府和企业应当对农业转移人口进行相关政策的普及，鼓励和支持农业转移人口缴纳住房公积金。

（五）放开对农业转移人口购房的信贷政策

首先要优化允许农业转移人口贷款的申请标准，解决贷款难问题。其次是对于收入认定的方式进行调整，简化收入认定的手续，破解农民收入证明难问题。再次是降低贷款成本，因为贷款成本是农业转移人口做出贷款决策的首要制约因素，银行等金融机构应当适当降低农业转移人口贷款利率，促进农业转移人口贷款购房意愿。最后是要增加多样化的还款方式，针对部分农业转移人口收入不能按月发放的特点，可以使用更符合农业转移人口工作特点的还款周期，来缓解他们的还款压力。

参考文献：

[1]王茂福，杨哲. 经济地位预期、社会保障参与度与农民工城镇购房意愿[J].华中科技大学学报，2015（02）：100-108

[2]程荫，韩笑，胡越. 农民工城市购房意愿及影响因素研究[J].调研世界，2012（10）：17-22.

[3]胡晓书，许传新. 新生代农民工进城意愿及相关因素分析[J].劳动经济，2015（02）：26-30.

[4]刘成斌，周兵. 中国农民工购房选择研究[J].中国人口科学，2015（06）：100-128.

[5]邓金杰，仝德，李贵才.城中村外来人口的购房意愿研究——以深圳为例[J].人文地理，2011（05）：34-38+93.

[6]黄造玉，阎传琦，李福珍，张可柔.新生代农民工购房意愿及其社会影响[J].统计管理，2015，10（35）：100-101.

[7]张新民. 农民工在打工地购房意愿影响因素研究——以广州市番禺区大岗镇为例[J].江西农业大学学报（社会科学版），2012（03）：1-8.

[8]景晓芬. 居住状况与城市外来人口的留居意愿研究——基于2006年全国综合调查的数据[J].湖北农业科学，2013，52（01）：230-234.

[9]陈鸿彬，徐珍珍.农民工住房存在的问题与解决对策——以郑州市为例[J].地域研究与开发，2013，32（01）：41-44.

（作者单位：南京农业大学公共管理学院）