社区养老地产开发项目决策风险管理研究

李 辉

(大连财经学院 工商管理学院，辽宁 大连 116622)

社区养老房地产市场项目的开发建设，是以养老院、福利院等为主的机构养老模式的延续，其有着较为完善的各种养老配套设施、服务项目，能够满足新时代中高收入群体的多元化养老需求。《北京老年住宅研究报告》的数据显示，目前我国约有2.5亿老年人，有80%～90%的老年人不满意商品住宅养老，认为家庭养老缺乏医疗、看护或餐饮等服务。而房地产开发商进行社区养老地产项目的建设，也会面临着一系列的投资、运营与管理等决策风险。本研究运用可拓评价法构建项目风险综合评估模型，对社区养老地产项目的决策风险，进行多层级的评估分析，从而提出较为合理的、可操作的养老地产风险管控策略。

一、社区养老地产模式的概念及发展现状

(一)社区养老地产的概念界定与特征分析

我国老龄化人口的不断增多，使得养老模式、养老服务更加趋于多元化，家庭养老、养老院、福利院等养老模式，仍然在我国老年人养老中占据绝大比例。首先从家庭养老情况、发展现状来看，我国城镇化进程快速发展的形势下，越来越多的年轻群体进入城市打工、工作等，空巢老人、独居老人成为居家养老面临的最主要问题。

其次，以国家政府政策扶持、财政投入为主的机构养老，也存在着一些难题。敬老院、老年公寓等养老模式的开支，均由国家或地方政府负担，聘请专人为老年群体提供食宿供给、医疗、护理等服务。随着老年群体人数的不断增多，地方机构养老财政资金、专业护理人员等的缺口也在增大，现有养老服务体系难以负担大量的养老需求。因此社区养老地产作为其他养老方式的补充，能结合居家和机构养老两方面优点，通过在社区内安置医疗、饮食或看护服务站，或者为社区老年人上门服务等方式，满足多数老年群体基础的养老服务需求，同时还可适应时代需要提供更多的社区养老服务，将劳动密集型的定时看护转变为智能设施服务、医疗与文娱产业结合的无时间限制看护，以保证社区内老年群体的养老需求。

(二)社区养老地产项目开发建设的现状

近年来我国住宅养老模式逐渐向社区养老过渡，一些经济基础较为优越的中老年群体，开始在养老社区添家置业，北京太阳城、恒大、万科等房地产也纷纷涉足养老产业。艾媒报告中心发布的《2019中国养老产业发展大数据》显示，2013年我国养老地产行业规模为6 058亿元，截至2019年已经突破1万亿元，年均复合增长率达到13.8%，且仍在保持较为稳定的中高速增长态势。而智研咨询网发布的《2018—2024年中国养老地产行业市场深度调研及投资战略分析报告》表明，2020年我国老年人口将达到2.43亿，“养老地产+养老服务+养老保险”等产业链化发展，成为养老地产项目布局的重要方向[1]。

当前我国养老地产学习美国CCRC社区模式、日本太阳城模式，对国内养老居住环境、养老服务类型进行改革创新，包含单体养老公寓、养老服务嵌入式住宅小区、综合性养老社区等多种开发项目。其中，万科集团已经在北京房山、青岛万科城等区域，尝试采取租售并举的养老地产模式，将一栋商品楼改造为养老服务机构，为孤寡、空巢、失独老人提供多种健康养老服务。此外，中国人寿、泰康人寿、新华保险等企业也纷纷在北京、上海、广州等发达城市，开发出燕园社区、申园社区、粤园社区、梧桐人家养老社区，结合保单销售业务，为老年群体提供家政服务、看护护理、康复医疗、文化娱乐等业务，但大多需要交纳100～200万保费才能入住[2]。因此，从社区养老地产项目开发宏观视角来看，该项目仍然处于起步阶段，适合于多数普通群体的养老地产社区还未成熟。

二、社区养老地产开发项目决策面临的风险难题分析

(一)社区养老地产投资开发的政策风险

社区养老地产项目与传统商品住宅的运营模式不同，养老地产投资成本更大、资金回收期更长，若缺乏政府政策或财政方面的支持，则会面临较为严重的运营风险。当前地方政府在养老事业方面的财政投入往往着重于公立养老院、福利院等机构，为它们提供一系列的医疗、餐饮、看护等软硬件支持，包括支付养老金、发放养老补贴。但是，以房地产开发商为主导的社区养老地产项目，并不在养老政策的扶持范围以内，这意味养老地产开发建设不能享受到国家的用地价格优惠、税收减免、财政补贴。因此，一旦社区养老地产投资链断裂，或者养老产业服务短期内难以盈利甚至出现亏损，那么社区养老地产项目则很可能会走向出售或崩盘，因而外部政策风险使养老地产开发积极性不高。

(二)社区养老地产项目的投融资与决策风险

社区养老地产作为房地产投资市场的服务项目，其具有投融资资金量大、回收周期长等特征。如何获得投融资、如何做出正确的养老决策，成为社区养老地产关注的重要问题。首先在融资方面，房地产企业很难通过房产、土地等实物抵押，来获取到银行的贷款融资，而民间融资、股票融资等的潜在风险又非常高，这就使得养老地产投资资金搜集、资金运转等出现严重问题。其次，由于社区养老地产属于养老服务行业，在资金回收上本来就具有周期长的特征，若养老地产在投资决策上不规范，那么就不能保证养老地产项目的长期稳定发展[3]。

(三)社区养老地产项目的市场结构风险

对于当下社区养老地产项目的开发而言，多数房地产企业保持着观望状态，其中重要原因在于养老地产存在着巨大的市场结构风险。在国家尚未制定完善的养老房地产政策情况下，房地产开发商只能根据自身的市场预期，进行养老地产用地、养老地产服务项目的试运行，因此面临着房产及服务营销、租房或购房意愿评估、养老服务项目消费等方面的风险。特别是北京、上海、广州等发达地区，与中西部偏远地区的养老地产需求存在着巨大差异。因此，在面对复杂养老房地产市场形势下，多种不确定项目成本因素、消费因素的变动，都会使养老地产企业产生巨大的损失。

(四)社区养老地产项目的配套服务运营风险

养老地产配套硬件设施、软件资源的建设，不仅关系到老年群体居住、医疗与保健等的便利性，还会对社区养老地产项目的盈利状况产生直接影响。虽然目前大型房地产开发企业，都会设置多种不同养老物业运营、供给与管理服务的组合，但在养老服务类别、服务经验与服务模式等方面，与欧美、日本等国家的差距仍然较大。一是社区养老地产市场缺乏专业的医护团队、医疗护理人员，也缺少相配套的家政服务人员，不能为多数养老主体提供方便、快捷与安心的服务。二是社区养老地产开发建设更注重前期规划，忽视后期配套养老服务整合、创新与调整，甚至存在地产开发企业、养老服务机构各自独立的问题，由此造成养老地产后期运营的服务与管理隐患，无法满足老年群体多元化的社区养老需求。

三、社区养老地产项目决策风险的评价指标建立与分析

在社区养老地产项目决策实施前，需要通过一系列风险评价指标的分析与计算，得出不同因素可能造成的项目开发损失，并由此采取相应措施，进行项目投资与决策风险的规避性管理，最大程度减小潜在风险带来的地产开发经济损失。本研究运用层次分析法，进行社区养老地产可拓识别风险指标的评价，通过构建判断矩阵、设置不同风险因素的权重，将社区养老地产政策风险、融资风险、决策风险、市场风险、运营管理风险等，分为不同层级展开可变性分析，包括随着外部环境变化而产生的决策风险变化情况[4]。

根据社区养老地产项目的不同风险因素，将其分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ等级别(见表1)，按照不同级别风险要素的影响程度，赋予其差异化的权重标度值，分为1～9的风险结构层级，建立项目风险的判断矩阵A=(aij)n×n，其中该矩阵存在如下关系aij>0、aii=1、aji×aij=1(i，j=1，2……，n)。

表1 社区养老地产项目风险因素

然后计算相同层次的风险要素权重，其中社区养老地产政策风险，分为社区用地政策与规划风险、税收风险、补贴风险；市场风险分为养老消费理念风险、市场定价风险、空置风险；运营管理风险分为医疗护理风险、其他看护服务风险、盈利风险等。利用平方根法计算某一层级内不同风险要素的权重值，计算特征向量W=(w1，w2…，wn)，计算公式：

由于不同专家在社区养老地产项目决策风险的权重设置中存在着认知的差异性、偏差性，因此采取一致性检验对判断矩阵进行分析，则可以避免误差过大而产生的逻辑性错误问题。首先对判断矩阵A=(aij)n×n的最大特征根λmax，以及该层矩阵一致性指标进行计算。其中，n表示判断矩阵阶数、CI为判断矩阵一致性指标，计算公式：

之后由养老地产研究专家、养老地产运营管理专家等主体，按照1～9的风险结构层级，对社区养老地产项目的Ⅱ、Ⅲ级指标进行定量评价，打分标准主要围绕每一层级的要素进行重要性比较。如，市场风险相比于经济风险的重要性，指标判断矩阵的评价结果见表2。

表2 社区养老地产项目指标风险判断矩阵的评价结果

以二级指标为例构建判断矩阵，每行B层指标乘积相乘得到

M1=1×3×2×1/3×1/4=0.5；

M2=1/3×1×1/2×1/5×1/6=0.006；

M3=1/2×2×1×1/3×1/4=0.083；

M4=3×5×3×1×1/2=22.500；

M5=4×6×4×2×1=192.000。

然后再依据判断矩阵A最大特征根λmax、B层指标判断矩阵的一致性检验公式，代入以上社区养老地产项目的风险指标值，得到CI=0.025，当一致性比率CR=CI/R1=0.023<0.1时，则表示判断矩阵风险要素的权重数据符合一致性检验要求。

最后再针对社区养老地产政策风险、融资风险、决策风险、市场风险、运营管理风险等的Ⅲ级风险因素，设定内部存在最低层次风险指标的权重值，分层级计算出社区养老地产项目决策风险的综合权重，并将风险指标进行层级排序，再对其展开一致性检验的计算，计算公式：

同样，当一致性比率C2/CR<0.1时，则表示判断矩阵风险要素的权重数据符合一致性检验要求，否则，需要对不同矩阵数据值进行重新调整，直到满足一致性检验计算的指标要求。

四、社区养老地产开发项目决策风险的应对策略研究

(一)养老地产项目政策风险应对策略

社区养老地产项目开发建设之前，管理部门需要针对近年来发展现状，进行养老地产政策风险、金融融资风险的评估分析。首先，向相关部门咨询养老地产项目投资环境、税收政策等，尽可能借助有利的减免政策进入市场，或者观察国家在房地产市场调控中的具体操作，以决定是否进入、何时进入社区养老地产行业。然后，在社区养老地产项目融资方面，可以采取信贷融资、民间融资、私募股权基金等多种模式，开展一系列可行的融资活动，加强整个养老地产项目资金使用流程的监管，保证每一笔资金都得到充分有效的利用。

(二)养老地产项目投融资与决策风险应对策略

社区养老地产项目在前期、中期与后期的资金需求较大，且养老地产投资周期长、资金回报率低，这对多数房地产公司造成投融资风险、决策风险。特别在我国养老地产服务模式不成熟、配套设施落后的情况下，若要解决投融资与决策风险，则现阶段必须要从养老地产高端化着手进行建设。如中国人寿、泰康保险、新华保险等保险公司，在养老地产项目开发与客户选择方面，往往会设置50万、100万、200万等不同的入住费用，这样一方面既可以解决养老地产建设的融资问题，另一方面也能有效规避错误决策而带来的资金损失，从而维持高端养老地产项目的持续性[5]。

(三)养老地产项目市场风险应对策略

在社区养老地产仍处于初级阶段的情况下，各房地产商、保险公司等主体在进入该行业后，将面临着巨大的市场风险。特别是敬老院、福利院、老年公寓等养老模式，已经形成较大规模，且以国家政府为主导的公立养老院，有着更为完善的养老配套设施、医疗护理人员，基本上能够满足老年群体的食宿供给、医疗、护理等服务需求。因此，社区养老地产项目的开发建设，只有与基础养老服务进行区分，为有一定经济实力的中老年群体提供更加优质、更多元化的养老服务，才能有效规避在项目决策过程中带来的市场风险。如开辟毗邻自然环境的高档住宅，制定合理的养老服务租售价格，引入先进硬件服务设施、专业化看护人员，为社区老人提供不同类别的差异化服务，不断提升社区养老地产及服务的满意度。

(四)养老地产项目运营风险应对策略

针对社区养老地产项目运营风险大、盈利困难等问题，房地产企业、保险公司等投资主体，应围绕软硬件建设、后期运营管理等方面，进行多种养老服务项目及内容的完善。一是在养老社区规划建设过程中，专门开辟出自然景观公园、亭林翠竹等绿化带，为广大老年群体提供更加舒心的居住环境。然后还要在社区内部设置专用电梯、轮椅，家居空间内安置专业的人工智能软件、沐浴设施、如厕设备，以及老年人群身体健康状况监测设施，对老年人身体各项指标进行检测、回复，以便于相关医护人员及时采取护理。二是对于老年群体的养老护理服务，必须聘请专业的医护团队、营养师等，制定规范的健康养老方案，提供一系列休闲娱乐、饮食监管、健康看护等服务，才能逐渐完善养老地产的服务项目与类型，增强养老地产项目的市场竞争力和盈利水平[6]。

我国在社区养老地产开发方面仍处于起步阶段，在社区养老设施、养老服务的软硬件建设中的经验不足。因此，要根据不同老年群体的心理特征、生理需求等差异性，展开社区养老地产开发项目决策风险的分析，探究社区居家养老与复合型养老服务之间的结合点，不断完善社区养老地产资金储备，以及养老硬件设施、软件服务的建设，可以在尽可能节约成本的同时保证社区养老的风险管控和服务质量。