房地产业对中国经济真的那么重要吗？

周 文

(湖北经济学院 金融学院，湖北 武汉 430205; 湖北金融发展与金融安全研究中心，湖北 武汉 430205; 武汉区域金融发展研究院，湖北 武汉 430205)

0 引言

0.1 背景

近年来，房地产业成为我国最终需求最为旺盛的行业之一。以固定资产投资为例，房地产业是我国固定资产投资最多的行业，如表1所示，按照中国2012年42部门投入产出表的行业划分，在所有行业中，2005～2015年，房地产业的固定资产投资占我国固定资产投资总额之比稳定地保持在30%左右，一个行业的固定资产投资额几乎占了全国固定资产投资的1/3。按照《中国固定资产投资年鉴》的统计口径，我国固定资产投资的资金来源分为六种：国家预算、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金，房地产业固定资产投资占国内贷款来源之比已不断攀升至36%以上，占其他来源之比已较为稳定地维持在80%左右，占自筹资金来源之比稳定在20%左右，占利用外资之比虽有起伏，但也占到10%～20%之间，甚至占国家预算来源之比也由2005年的1.23%提高到2015年的9.21%，最高的是2012年，占比达到11.06%，唯一较小的是占债券来源之比。不可否认的一个事实是，除了债券资金外，几乎各路资金都蜂拥投向房地产业。

表1 房地产业固定资产投资占比情况(2005～2015)

同期，中国按支出法计算的GDP中，资本形成占比约45%，资本形成中，固定资本形成占比约为95%，如表1所示，房地产业占我国固定资产投资之比约为30%，那么房地产固定资产投资对近些年的GDP的直接贡献约为12.8%。

如果在房地产固定资产投资的基础上，再考虑房地产最终消费，房地产业对GDP的贡献还要大。基于此，理论界与实务界似乎形成了一个“共识”：房地产业影响广泛、产业链长，对中国经济极其重要。但是，要全面评估房地产业在国民经济系统中的重要性，不能仅观察该行业当年的固定资产投资额和最终消费额占GDP的比重，以下几个问题不能回避：第一，房地产业对其他行业产出的拉动作用如何？第二，房地产业对劳动力、资本等要素的报酬拉动作用如何？第三，房地产业对居民、企业和政府等机构部门收入的拉动作用如何？如果这些拉动作用都十分显著，那么前述“共识”无可厚非，否则该“共识”仍值得商榷。

0.2 文献综述

作为国民经济的一个组成部分，房地产业发展自然能带动经济增长，黄忠华等[1]、祝运海[2]的实证研究均表明了这一点。但是，吕涛认为房地产投资的确能推动各地区的经济增长，但其增长效应并不显著[3]。不仅如此，王重润和崔寅生认为如果考虑房地产投资的挤出效应，其对经济增长的影响将大幅下降[4]，吕风勇认为房地产投资倾向的提高会提高当期的产出增长率，但会降低下一期产出增长率，这是因为挤出效应降低了资源配置效率，对潜在产出增长率产生了负面影响[5]。许宪春等从房地产开发投资、房地产生产和房地产消费三个方面全面分析了房地产经济对国民经济增长的作用，认为房地产经济合理增长对国民经济健康发展具有重要意义，但房地产经济过热会对实体经济造成“抽血效应”，对居民消费造成“挤出效应”，对金融和经济运行造成“风险效应”[6]。

与从时间序列或面板数据出发探究房地产发展和经济增长两个变量间的关系不同，有部分研究试图从行业间关联的视角来观察房地产业是如何影响其他行业进而拉动经济增长的。王国军和刘水杏认为房地产业的后向拉动作用大，而前向推动作用小[7]，夏明认为房地产业对不同行业有不同影响，对国民经济拉动作用较大[8]，况伟大[9]和李秀婷等[10]认为房地产业具有产业链长、拉动作用强的特点，可有效促进经济增长。但是另有一些研究并不乐观，赵龙节和闫永涛认为房地产业对金融业依赖强，与政府关系密切，但对国民经济的带动作用非常有限[11]。魏巍贤和原鹏飞对北京、上海、厦门三地的研究表明，房地产业对国民经济的带动作用普遍较弱，其对经济的带动作用主要通过其紧密相关产业来实现[12]，关高峰和贺根庆对海南省[13]、满向昱等对北京市[14]的投入产出分析也得出了很相似的结论。颜节礼认为房地产业对国民经济的贡献很低，从产业技术关联和市场关联来看，都不能作为支柱产业[15]。刘晓欣和贾庆英认为我国房地产业直接和间接带动经济的作用极大弱化[16]。

相对于对经济的拉动，房地产业对要素报酬以及机构收入的影响相关研究较少，孟延春和汤苍松认为房地产业的产出结果向利税倾斜，对劳动力报酬的直接和完全拉动作用非常有限[17]。陆子含等认为房地产业主要通过拉动机构部门收入进而拉动固定资产投资、经济增长[18]。

已有研究关于房地产业对经济增长的作用以及在国民经济中地位进行了广泛讨论，综合各种结论大致可以得出以下共识：房地产业对当期的经济增长具有重要作用，而对未来的经济增长可能作用不显著，房地产业对经济增长的直接贡献较大，但对其他行业的经济带动作用可能有限，对企业盈余和政府收入拉动显著，对劳动力报酬的带动作用有限。由此而引申出来的问题是：第一，房地产业对经济增长的作用为什么主要是短期而直接的，长期而间接的作用为什么比较小？第二，房地产业到底对哪些行业的拉动作用比较大，其产业链到底是长还是短？第三，与投入产出分析法相比，有没有其他方法能跳出行业间关联的局限，全面讨论房地产业对其他行业产出、要素报酬和机构收入的影响？

0.3 本文的工作

本文拟基于中国2002、2007和2012年的投入产出表及其他经济统计资料编制三个年份的社会核算矩阵(Social Accounting Matrix, SAM)，把42个行业部门、劳动力和资本两个要素部门、居民和企业两个机构部门纳入内生部门参与SAM乘数的计算，并对房地产业对所有行业产出、要素报酬和机构收入的影响乘数进行转移效应、开环效应、闭环效应的分解，同时，对房地产业对重点行业、两种要素、两个机构的影响路径进行了结构化分析，试图细致地解决以下问题：房地产业到底通过什么路径对哪些联系紧密行业的产出、劳动力和资本报酬、居民和企业收入造成了什么特征的影响？

本文的边际贡献体现在：第一，基于SAM的研究可以将更多的要素部门和机构部门纳入内生部门进行乘数计算，包含的经济信息更充分，分析结论更为丰富；第二，基于SAM的乘数分解和结构化路径分析，能够厘清房地产业影响行业产出、要素报酬和机构收入的基本原理和主要路径。

1 模型

1.1 房地产业对产出、要素报酬、机构收入的影响机制

如图1所示，在暂不考虑政府部门的情形下，如果房地产业的产出增加，对其他行业的中间投入需求增加，自然地引起其他行业的产出增加，这是一种直接影响；同理，其他行业的产出增加，对房地产业以及其他各行业的中间投入需求增加，这将引起各行业的产出进一步增加，这是一种间接影响。各行业的产出增加，自然会影响各行业的增加值，增加值主要在劳动力和资本两大要素部门进行分配，形成劳动力和资本报酬，这两种要素报酬会影响居民和企业收入，进而影响居民消费和企业投资，最后又回过头来影响房地产业和其他行业的产出，这是一种引致影响。因此，房地产业对产出、要素报酬和机构收入的影响具有多环节循环的特征。

图1 房地产业对产出、要素报酬、机构收入的影响机制示意图

再把政府部门考虑进来，房地产业产出变动意味着政府部门的土地出让金收入变动；含房地产业在内的各行业增加值分配过程中，政府的生产税收入会受影响；要素报酬分配结束后，政府的所得税收入会相应变动，因此，即便不考虑消费税收入，政府部门收入将在多个环节受到影响。

1.2 SAM的乘数及其分解

通常，SAM设定4个内生账户集：产业、商品、要素和机构，其中产业和商品账户集将一个2n×2n的矩阵集结成一个n×n的中间投入产出矩阵(n为产业/商品的部门数)，因此，实际参与矩阵运算的内生账户集只有三个。记内生账户间的交易矩阵为N，记外生账户对内生账户的注入为Y，记各账户的行和(列和)为Xn，有:

N+Y=Xn

(1)

将SAM内生账户中的每个元素除以所在列的列和，可以得到平均支出倾向矩阵，以An表示。可有:

Xn=AnXn+Y=(I-An)-1Y=MaY

(2)

式(2)中，I为单位矩阵，Xn=[X1,X2,X3]T,Y=[Y1,Y2,Y3]T，Ma称为账户乘数矩阵，它反映了社会核算矩阵中各账户间的内在关系。1单位外生冲击对第j账户的产出影响为：

(3)

分别定义：

(4)

(5)

令：

(6)

矩阵细节为:

(7)

(8)

(9)

此时，账户乘数矩阵Ma可分解为：

Ma=Ma3Ma2Ma1

(10)

Ma1是转移乘数矩阵，其中间的分块矩阵是单位阵，(I-A11)-1为产业间转移乘数，(I-A33)-1为机构间(企业和居民间)转移乘数。

Ma2是开环乘数矩阵，其对角线上的单位阵表明它不涉及各内生账户集之间的转移，而其他非对角线上分块矩阵体现了不同账户集之间的交互作用。

Ma3是闭环乘数矩阵，其对角线上的三个分块矩阵展现了矩阵A*中的内生账户间收入流循环转移关系。

可将式(10)写成加法形式：

Ma=I+(Ma1-I)+(Ma2-I)Ma1+

(Ma3-I)Ma2Ma1

=I+T+O+C

(11)

其中，I表示初始的单位注入；T表示转移乘数效应，可测度外生注入对各内生账户集内部的直接转移效应；O表示开环乘数效应，可测度外生注入对内生账户集间的交叉经济影响；C为闭环乘数效应，可测度外生注入经过收入循环后对初始冲击点的影响。

在乘数计算过程中需要说明的是：第一，房地产业的最终需求——即固定资产投资和最终消费——可看成是外生注入；第二，该外生注入对其他行业部门的影响包括转移效应和闭环效应，不包括开环效应；第三，该外生注入对要素部门和机构部门的影响均包括开环效应和闭环效应，但不包括转移效应。

1.3 基于SAM的结构化路径分析

Lantner[19]和Gazon[20]在分析经济影响的结构化特征方面进行了最初的尝试，Defourny和Thorbecke将其应用于扩展的线性化模型[21]，结构化路径分析逐步从投入产出模型应用到SAM模型(王其文等[22])。

如图2，结构化分析路径方法将SAM中的每个内生账户看作结点，两个结点i和x之间的联系用弧(i,x)表示，平均支出倾向矩阵An中的元素axi定义为弧的强度，它反映了从结点i对结点x影响的大小。连接结点i，x，y，j所形成的连续的弧(i,x)，(x,y)，(y,j)称作路径，路径所包含的弧的个数称为路径长度。如果一条路径不重复经过其中任何一个结点，那么该路径为基础路径，起点和终点恰好重合的路径为回路，图2中，i→x→y→j是一条基础路径，而x→y→z→x就是一条回路。

图2 结构化路径分析中的基础路径与回路

账户i受到外生注入的冲击，经过路径s最终作用于j，其影响(i→j)可以定量地分为三类：直接影响、完全影响和总体影响。直接影响是账户i的收入变动通过基础路径对账户j收入的影响，如果账户i和账户j直接连接，其直接影响就是平均支付倾向矩阵An中的元素aji，即:

(12)

如果账户i到账户j需要经过多个结点，直接影响为该路径各段弧的强度之积，以图2为例，即：

(13)

在复杂的经济体中，某一结点对另一结点的影响除了通过基础路径产生的直接影响外，还会因为基础路径结点之间存在的大量回路产生间接影响，把经由这一路径造成的直接影响和间接影响加总可以得到该路径上的完全影响：

(14)

式(14)中，Ms为路径乘数，其值等于两个行列式的商Δs/Δ，其中Δ为行列式|I-An|的值，Δs为在行列式|I-An|的基础上删除基础路径经过的各个结点后得到的子式的行列式的值。路径乘数不小于1，该值越接近1，表明经过基础路径各个结点的回路影响越小，主要是直接影响在起作用，该值越显著地大于1，表明除直接影响外，经过基础路径各个结点的回路影响也很大。

总体影响刻画的是对起始结点与受影响终点之间所有路径影响的综合，在数量上，结点i发生外生注入后，对结点j产生的总体影响就是账户乘数矩阵Ma中的第j行、第i列的元素值，即：

(15)

直接影响、完全影响和总体影响的联系和区别在于：仅依次经过某一条基础路径各段弧的影响是直接影响，它加上经过该基础路径各个结点的所有回路的影响构成完全影响，所有路径的完全影响之和构成总体影响。

2 2002、2007、2012年中国SAM矩阵的编制

以国家统计局公开发布的中国2002年、2007年和2012年42部门投入产出表为基础，结合历年中国财政年鉴、中国统计年鉴、中国国际收支平衡表和中国资金流量表(实物表)中的相关数据，笔者采用自上而下的编制方法，先编制了2002、2007和2012年中国宏观SAM，再编制这三个年份的中国细化SAM。

2.1 2002年和2007年中国SAM矩阵的编制

与中国经济的社会核算矩阵研究小组[23]的SAM账户分类相同，本文在编制2002和2007年宏观SAM时，均分为商品、活动、劳动力、资本、居民、企业、政府补贴、预算外和体制外、政府、储蓄—投资、存货变动、国外等12个账户，在编制细化SAM时，将商品和活动账户细分为42个行业部门，因此这两个年份的宏观SAM是12×12部门的，细化SAM是94×94部门的。

2.2 2012年中国SAM矩阵的编制

随着我国财政体制不断完善，财政补贴逐渐从财政体系中淡出，2006年之后，政府给予居民的价格补贴已不再发布，2011年，财政部全面取消预算外资金，所有政府性收入全部纳入预算管理，因此，2012年中国宏观SAM减少了“政府补贴”、“预算、体制外”两个部门，仅包括剩余10个账户，但细化SAM的商品和活动账户同样细分为42个行业部门，因此2012年宏观SAM是10×10部门的，细化SAM是92×92部门的。

2.3 三个年份内生部门的设置

本文致力于测算房地产业对行业产出、要素报酬和机构收入的影响，因此，在三个年份中，均把商品、活动、劳动力、资本、居民和企业六个账户设置成内生部门，政府相关部门、储蓄-投资、存货变动及国外部门设置为外生部门。在实际运算时，把商品和活动部门这个84×84的矩阵集结成一个42×42的中间投入产出矩阵，和三个年份42部门投入产出表的生产部门划分保持一致。

3 实证分析

3.1 房地产业对行业产出的拉动作用

(1)房地产业对行业总产出拉动作用的排序情况

如果42个行业最终需求增加1个单位，对所有行业的总产出会产生多大的拉动作用？通过公式(3)可以计算出各行业的影响值。值得说明的是，此处关注的是42个行业受影响产出的加总，没有把对要素部门和机构部门的影响加进来。如表2所示，2002年、2007年和2012年，如果最终需求增加1单位，通信设备、计算机及其他电子设备制造业造成的产出总效应和转移效应都是最大的，闭环效应最大的是农业部门，不同年份、不同效应排序处于中间位置(第21位)的行业有变化。

但从表2中不难发现：三个年份，无论是总效应、转移效应还是闭环效应，房地产业都排序倒数第二或倒数第一位，这一排序结果清晰地表明房地产业无论是通过行业间的直接拉动(转移效应)，还是通过影响机构部门收入后再对各行业造成的引致拉动(闭环效应)几乎都是所有行业中最小的，这一结果与孟延春和汤苍松[17]、何东伟和胡小鹏[24]依据中国投入产出表计算的房地产业影响力系数排序可以相互印证，房地产业的行业总产出拉动作用极低。

表2 房地产业与其他行业拉动行业总产出效应比较

(2)房地产业重点影响的行业

虽然总产出拉动作用有限，但还是有必要进一步厘清房地产业到底重点拉动了哪些行业产出，以回答其产业链长短问题。表3是2002、2007和2012年三个年份房地产业最终需求变动1个单位，总效应排位前十的受影响行业。从表3中可以观察到排序第1的都是房地产业自身，这是由于总效应包括了房地产业自身外生注入的那1个单位，如果不考虑这1个单位，房地产业对自身的拉动作用微乎其微——2002年对该行业1万元钱的投资或最终消费仅能间接拉动该行业产出110元，通过影响机构部门收入再回头来影响该行业的产出仅为370元。

表3 房地产业影响产出的总效应前十位行业

三个年份，排名第2到第10位的行业主要是农业、化学工业、金融业、食品制造及烟草加工业、交通运输及仓储业、住宿和餐饮业、金属冶炼及压延加工业等行业，对这些行业的总效应可以分解为转移效应和闭环效应，其中转移效应是生产部门内部较直接的拉动，而闭环效应是对机构部门收入造成影响后，又回过头来影响机构部门对各行业产品和服务的需求而造成的引致影响，因此，闭环效应受到两个因素的影响：其一，房地产业对机构部门收入的影响大小；其二，机构部门对各行业产品和服务的需求占该部门总产品和服务需求的比重。从表2中可以发现，房地产业对农业造成的总影响比较大，主要是对农业的闭环效应比较大，如果房地产业对居民、企业等机构部门的收入影响不大，那么对农业的闭环效应大的原因在于居民的需求结构中农产品占比较高。因此，房地产业对闭环效应较大的行业造成了较大的总效应，并不是因为房地产业直接对该行业产出的拉动，而是因为受影响的行业在机构部门的需求结构中比较重要。

在表3中可以发现，2002、2007、2012三年中，只有金融业的转移效应显著大于闭环效应，2012年，另有租赁和商务服务业的转移效应较大，与此同时，三个年份中，金属冶炼及压延加工业的转移效应和闭环效应十分接近，从产出总效应层面观察，房地产业显著、直接拉动的行业主要是金融业、金属冶炼及压延加工业、租赁和商务服务业三个行业。

另有一些行业受到房地产业的影响，其总效应并不在前十位，但其转移效应却比较大，从表4中可以观察到，部分行业的转移效应显著大于闭环效应，租赁和商务服务业分别出现在2002年和2007年的结果中，建筑业出现在2002年和2012年的结果中，考虑到租赁和商务服务业在2012年出现在总影响排位前十位、且转移效应显著大于闭环效应的行业中，由此可以进一步得出结论：2002、2007和2012年三个年份，房地产业能显著、直接拉动产出的行业稳定地包括金融业、金属冶炼及压延加工业、租赁和商务服务业、建筑业四个行业。

表4 总效应前十位之外转移效应排位前十位的行业

(3)房地产业对其重点影响行业的影响路径

房地产业是如何拉动金融业、金属冶炼及压延加工业、租赁和商务服务业、建筑业四个行业的？是否经过了其他行业作为中间结点？本文基于2002、2007和2012年三个年份的SAM对房地产业对这四个行业的“一步式”影响路径进行结构化路径分析，三个年份都选择农业和化学工业作为对比报告了结果，详见表5。由表5可以观察到，三个年份中，房地产业不经过其他结点对金融业、租赁和商务服务业以及建筑业的影响占比都非常高，且路径乘数都比较小，这表明，虽然房地产业对这些行业的产出影响也包括其他回路，但这些回路的作用很有限，起主要作用的是直接影响。经济上可以这样解释：房地产行业对这三个行业的影响是直接的“一步式”影响。而房地产业影响金属冶炼及压延加工业的路径乘数相对较高，这表明对该行业产出影响还存在较重要的回路，并且从2002年到2012年，这一基础路径的影响占比逐渐变小，可见房地产业对该行业产出的拉动还存在其他影响路径。对重点行业的结构化路径分析结果表明，房地产业主要对金融业、租赁和商务服务业和建筑业的产出显著、直接造成影响，与房地产紧密相关的产业链并不长。

表5 房地产业重点影响行业“一步式”影响路径所占比重

3.2 房地产业对要素报酬的拉动作用

(1)房地产业对要素报酬拉动作用的排序情况

本文编制的三个SAM中，要素部门仅包括劳动力和资本两种生产要素，假设各行业最终需求增加1个单位，可分别计算出各行业对劳动力和资本报酬拉动的总效应、开环效应和闭环效应。将各行业最终需求增加1单位对两种要素报酬的各层次效应值分别加总，可以得到各行业对要素报酬拉动的总效应、开环效应和闭环效应，部分结果如表6所示。

从表6中可以发现，2002年和2007年，42个行业中，房地产业对要素报酬拉动的总效应、开环效应和闭环效应都排位最后，到2012年，其对要素报酬拉动的总效应排第39位，其值为1.15，仅高于批发和零售业(1.088)、石油和天然气开采业(1.083)、石油加工、炼焦和核燃料加工业(1.038)；其对要素报酬拉动的开环效应排第29位，位次有较大幅度前移，其值为0.833，排位最后一位的是石油加工、炼焦和核燃料加工业(0.701)；其对要素报酬拉动的闭环效应排第41位，其值为0.317，仅略高于废品废料业(0.308)。相对于2002和2007年，2012年的变化表明，房地产业对要素报酬拉动作用有所提升，主要是因为该行业通过自身或其他行业部门对要素报酬造成的开环效应有所上升，其闭环效应，即通过“房地产业——要素报酬——机构收入——行业产出——要素报酬”路径对要素报酬造成的影响依然很有限。综合三个年份的总效应来看，房地产业对要素报酬的拉动作用非常小。

表6 房地产业与其他行业的要素报酬拉动效应比较

(2)房地产业对两种要素报酬的具体拉动作用

从表7可以观察到，虽然不同年份的具体数值有差异，但房地产业对劳动力报酬拉动的总效应不如对资本报酬拉动的总效应大，这表明，房地产业拉动的主要是资本报酬，而不是劳动力报酬，房地产业具有资本密集的特征。

再观察房地产业对两种要素报酬拉动的总效应构成，从表7可以发现，不同年份房地产业对劳动力报酬拉动的开环效应与闭环效应占比大致相当，各占50%左右，而不同年份房地产业对资本报酬拉动的开环效应占比要大得多，特别是2007年和2012年，开环效应占比均超过了80%，这表明该行业通过自身或其他行业部门对资本收入造成的开环效应占绝大部分，通过“房地产业——要素报酬——机构收入——行业产出——资本收入”路径对资本报酬造成的闭环效应十分有限。表7还可以解释表6中2012年房地产业对要素报酬拉动的开环效应排位上升的原因：房地产业资本报酬拉动开环效应占比逐步提高，使得房地产业对整个要素报酬拉动的开环效应提高，排位前移。

表7 房地产业对劳动力和资本报酬的拉动作用

(3)房地产业发展对要素报酬拉动的路径

如表8所示，房地产业主要通过自身、金融业、建筑业以及租赁和商务服务业拉动了劳动力报酬。2002、2007和2012年三个年份，这四个基础路径对劳动力报酬的拉动作用之和均占到50%左右。其中，房地产业通过自身对劳动力报酬的拉动起绝对作用，其次是通过金融业对劳动力报酬有部分拉动，因此，房地产业主要通过“房地产——劳动力”和“房地产——金融业——劳动力”两条路径对劳动力报酬产生影响。

表8 房地产业对要素报酬拉动的主要影响路径

从表8可以发现，房地产业发展主要通过“房地产——资本”这一路径影响资本报酬，三个年份占比均为70%以上，2007和2012年均达到80%左右，通过“房地产——金融业——资本”这一路径的影响也相对较大，这表明，房地产业也主要通过“房地产——资本”和“房地产——金融业——资本”两条路径对资本报酬产生影响。

从表8中还可以发现，房地产业影响劳动力报酬各路径的路径乘数都相对较大，而影响资本报酬各路径的路径乘数都比较小，这表明，房地产业影响劳动力报酬的路径还包括其他一些作用较大的回路，影响路径相对复杂；而房地产业影响资本报酬主要是通过直接影响起作用，其影响路径中回路的作用比较小，影响路径简单、直接。

综合而言，房地产业主要通过自身和金融业对要素报酬造成影响，路径比较单一，特别是对资本报酬的影响简单而直接，高度依赖这两条路径。

3.3 房地产业对机构部门收入的拉动作用

由于经济系统中还存在政府和外国这两类外生部门，它们参与交易和分配后，劳动力和资本报酬与居民和企业收入并不一一对应，在本文的分析中，居民和企业部门作为内生部门参与了SAM乘数计算，政府是一个外生部门，因此，可以基于SAM分析房地产业对居民和企业两个内生部门收入的影响。

(1)房地产业对机构收入总体拉动作用的排序情况

从表9可以观察到，与对要素报酬拉动效应相似，2002和2007年，房地产业对机构收入的拉动总效应、开环效应和闭环效应在所有42个行业中是最低的，2012年，总效应上升到第39位，开环效应提升到第14位，闭环效应依然排序非常靠后，排第41位，仅高于废品废料业。这表明：虽然房地产业对机构收入拉动的开环效应有所上升，但总体的拉动作用依然非常有限。

表9 房地产业与其他行业的机构收入拉动效应比较

(2)房地产业对两类机构收入的具体拉动作用

从表10可以发现，三个年份，房地产业对居民收入的总影响中，开环效应占比达60%左右，而房地产业对企业收入的总影响中，开环效应占比达80%左右，这从两个部门的细节上进一步验证了表9的结论：房地产业对居民和企业收入拉动的开环效应有所上升，而闭环效应和总效应非常有限。

表10 房地产业对居民和企业收入的拉动作用

(3)房地产业对机构收入拉动的路径

如前所述，房地产业的转移效应主要通过对金融业、租赁和商务服务业和建筑业三个行业的“一步式”影响完成，为了分析房地产业对居民和企业收入的具体影响路径，除了“房地产——劳动力——居民”和“房地产——资本——企业”两条路径外，另外也分析了房地产业通过这三个行业对机构收入的影响。

从表11中可以发现，三个年份，通过这四条路径，房地产业对居民收入的影响占总影响的比重大约在30%左右，其中最重要的是“房地产——劳动力——居民”这一路径，占总影响的比重超过20%，其次相对重要的是“房地产——金融业——劳动力——居民”这一路径，2012年这一路径的影响占总影响之比已达到5.67%。三个年份，这两条路径的路径乘数都相对较大，这表明，这两条路径上的回路影响比较重要，影响路径相对复杂。

表11 房地产业影响机构收入的主要路径

三个年份，房地产业通过“房地产——资本——企业”这一路径的影响占总影响的比重约为80%，相对重要的是“房地产——金融业——资本——企业”这一路径，2012年，这一路径的影响占总影响之比已达6.15%。三个年份，这两条路径的路径乘数都相对较小，这表明，这两条路径上主要是直接影响在起作用，是相对简单的“一步式”影响。

结合表8和表11可以得出结论：房地产业对企业收入的影响主要是通过直接影响自身和金融业的资本报酬实现的，这两条路径可以解释房地产对企业收入影响的绝大部分。同时，房地产业通过影响自身及金融业劳动力报酬影响居民收入也是该行业影响居民收入的两条重要路径，但影响路径相对复杂。

(4)房地产业对政府收入的影响

本文在SAM乘数的计算过程中，将政府部门设置成外生部门，因此，没有像居民和企业部门的分析那样进行乘数分解和结构化路径研究，但是从一些统计资料中依然可以得到政府部门来源于房地产业的收入情况。

如表12所示，从2002年到2012年，全国国有土地使用权出让金收入从2416.79亿元增加到28042.28亿元，房地产业的生产税净额从772.93亿元增加到5486.53亿元，由于国有土地使用权出让金归口于地方政府的非税收入，房地产业生产相关税收也主要归于地税，2002、2007和2012年，仅这两项收入即占地方本级收入的比重依次是37.46%、59.86%和54.89%，这表明，全国平均观察，土地出让金和房地产相关税收已成为地方政府的主要收入来源。

表12 三个年份的土地出让金及生产税净额

3.4 对实证分析结果的讨论

(1)对经济拉动作用较低但房地产业不断膨胀的原因

上述结果显示，2002、2007和2012年，房地产业几乎是全部42个行业中对行业总产出、劳动力和资本报酬、居民和企业收入的总效应最小的行业，但近年来该行业固定资产投资额巨大，这决定了该行业对我国经济的直接拉动作用大，而间接和引致拉动作用小。

这一结果与市场长期形成的“房地产业影响广泛、产业链长，对中国经济极其重要”的印象形成了鲜明对比。但是，表13关于房地产业中间投入、增加值及其分配特征的数据表明，这一结果经得起检验。第一，从表13可以观察到，房地产业的中间投入占总产出的比(不超过27%)远低于各行业整体水平(不低于61%)，这表明，房地产业产出增加对其他行业的直接拉动非常有限。第二，根据三个年份的投入产出表，房地产业的中间投入中，金融业占比最大，依次为28.82%、14.94%和41.37%，而这三个年份金融业的中间投入占该行业产出的比值依次为36.06%、31.05%和40.37%，同样远低于各行业的整体水平，这样一来，房地产业就很难通过拉动金融业进而拉动其他行业产出了，房地产业间接拉动经济效应偏低的原因可见一斑；第三，从表13可以观察到，房地产业的增加值中，固定资产折旧占比(不低于50%)远高于各行业整体水平(不超过16%)，这部分增加值很难直接推动居民消费和社会净资本的增加，形成强烈反差的是，房地产业的劳动力报酬占该行业增加值的比(不超过20%)远低于各行业整体水平(不低于41%)，房地产业的劳动力报酬占全部行业劳动力报酬总额的比也不超过2%，这表明，通过房地产业提高居民报酬、拉动居民消费，进而对经济造成的引致拉动作用非常小。

表13 房地产业的中间投入、增加值及其分配特征

由此可见，房地产业对我国其他行业产出的直接、间接和引致拉动效应均很小，但这样一个行业的固定资产投资额长期居高不下的原因何在？一是因为该行业经营环境相对单纯，直接关联行业仅包括金融业、租赁和商务服务业、建筑业等少数几个行业；二是因为该行业投资回报周期短，资本报酬和企业收入的开环效应占总效应的比重极高、路径乘数较低可以间接佐证这一结论；三是金融业的大力支持，房地产开发与运营有比较良好的担保手段、投资回报高、投资周期短，金融机构基于安全性、收益性和流动性的考虑，自然会为房地产业提供充分的资金支持；四是地方政府对土地出让金和房地产相关税收收入的高度依赖使得他们有充分动力鼓励房地产业发展。

(2)房地产业不协调发展可能造成的后果

房地产业不协调发展可能降低我国长期投资效率，聚集金融风险，影响地方财政安全。第一，房地产投资占固定资产投资比重过高有可能导致产业投资长期效率低下，甚至有可能挤出其他行业的投资——如果金融资源是有限的，对房地产开发和运营的金融支持越充足，对其他行业提供资金的要求就越苛刻，其他行业企业，特别是这些行业的中小企业，融资难、融资贵就是很自然的现象了，这可能长时期对中国经济造成不利影响，陈多长认为中国香港房地产业作为支柱产业的不协调发展，抑制了制造业的发展，损害了香港经济的可持续发展潜力，最终香港房地产业本身也受到了伤害，中国大陆要引以为戒[25]。

第二，金融业将过多的金融资源投向房地产业也不利于自身安全发展，从宏观层面而言，这使得金融业更容易受到经济周期波动的影响，不利于金融业审慎、稳健经营；从微观层面而言，金融资源过于集中于某一个行业，不利于金融风险的分散和金融业务多样化潜力的培育，这不利于金融机构的长远安全发展。王国军和刘水杏认为要对房地产业过度依赖金融业的现象保持警惕，这一现象可能导致房地产发展过热、出现泡沫进而引发经济危机[7]。贾庆英认为房地产业与金融业的关联度越高，而与实体经济的关联越来越弱，这两个行业集聚了大量风险[26]。Zhaoetal认为那些金融业与房地产业联系过于紧密的经济体更加脆弱，房地产业的危机会迅速诱发金融危机，进而很快引发经济危机[27]。这些观点发人深省。

第三，地方政府高度依赖土地出让金的收入结构也是不安全的。地方政府一直或轻或重地面临经济增速的考核压力，往往希望通过加大地方基础设施建设和民生支出来实现地方经济的快速增长，相比于税收收入，土地出让金收入能迅速实现且金额巨大，无疑是这些支出最高效的资金来源。长期以来，地方财政收入对土地出让金形成了过度依赖，在现阶段，地方财政收入是否可以继续维持很大程度上取决于房地产业能否继续稳定发展，需要对此保持高度警惕。

4 结论与建议

4.1 主要结论

本文通过编制2002、2007和2012年中国SAM，对房地产业对行业产出、要素报酬和机构收入的拉动作用进行了乘数分解和结构化路径分析，主要结论如下：

第一，房地产业对行业总产出的转移、闭环和总拉动效应都极低；房地产业直接拉动的行业主要包括金融业、租赁和商务服务业、建筑业和金属冶炼及压延加工业四个行业；其中，房地产业对前三个行业的影响主要通过“一步式”的基础路径完成。总地来看，房地产业仅能够直接、显著影响这几个行业，紧密相关产业链并不长。

第二，房地产业对要素报酬的总体拉动作用非常有限；房地产业对劳动力报酬拉动的开环效应和闭环效应大致相当，而对资本报酬的拉动主要靠开环效应；房地产业主要通过自身和金融业对要素报酬造成影响，其中对资本报酬的影响简单、直接，高度依赖这两条路径。

第三，房地产业对机构收入拉动的开环效应有所提高，但闭环效应和总效应依然非常有限；房地产业对企业收入的拉动主要是通过直接影响自身和金融业的资本报酬实现的，这两条路径可以解释房地产对企业收入拉动的绝大部分；房地产业通过影响自身及金融业劳动力报酬进而影响居民收入也是该行业影响居民收入的两条重要路径，但影响路径要复杂一些；土地出让金和房地产相关税收已成为地方政府的主要收入来源。

第四，房地产业对行业产出、要素报酬和机构收入的拉动作用偏低的原因在于房地产业的中间投入占产出之比很低，其主要上游行业对其他行业的中间投入需求也不高，该行业劳动力报酬占各行业劳动力报酬总额之比非常小。

4.2 相关政策建议

如何合理控制房地产投资，调整投资的行业结构，引导社会资本更多地向有利于长期拉动行业产出、要素报酬和机构收入的行业投资是当前我国经济发展过程中的一个重要课题。第一，应坚持不懈地创新房地产宏观调控手段，在控制房价涨幅的同时努力把房地产开发企业的利润控制在合理范围之内，只有如此，才能从根本上改变各路资金蜂拥涌向房地产业的现状；第二，应加强房地产金融业务的规制与指引，逐渐引导各类金融机构降低在房地产业的业务比重，鼓励金融资源配置的多样化转变，坚持不懈地控制金融风险、培育金融发展新潜力；第三，应尽快让地方政府从与房地产开发和运营商、金融机构形成的“铁三角”中撤出，减少对土地出让金的依赖，减少地方财政安全隐患。我国目前正在推进国税和地税征管体制改革和房产税立法工作，正是地方政府从“土地财政”依赖中安全抽身的好时机，一方面，要抓紧确定地方财政收入结构的调整路径，实现向稳定、可持续的税收收入为主的结构平稳过渡；另一方面，应抓紧完善土地出让金管理办法，提高土地出让金的使用效率，如用它成立一些产业投资基金，专门为房地产业以外的行业投资提供资金支持。