浅谈住房公积金贷款风险控制与回收

赵琪

摘要：在我国经济不断发展的背景下，房地产市场如雨后春笋般·陕速兴盛。城镇职工人数不断增长，房地产的刚性需求也在持续增加，挑战随之而来，市场竞争愈发激烈。住房公积金制度下个人住房贷款属于我国的一项重要的个人住房贷款方式，由于自身具有政策优势，在房地产行业迅速发展的同时，也带动了住房公积金贷款业务的快速增长。我国住房公积金市场日益开阔，其贷款类型与政策受益的范围也随之广泛起来，与此同时，也使住房公积金贷款的安全问题面临着严峻的管理考验。如何解决住房公积金贷款中容易出现的风险，以及对其进行严格的控制与回收等问题是保障住房公积金贷款安全的关键部分，也为促进住房公积金贷款发展进步夯实基础。

关键词：住房公积金：贷款风险：控制：回收

一、住房公积金的定义以及其贷款存在的风险

1.住房公积金的定义

住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。目前为止，住房公积金主要是针对城镇职工的一种福利政策，与之匹配的住房公积金个人贷款政策也只限于缴纳住房公积金的城镇在职职工。随着住房市场的开扩壮大，住房公积金贷款本身所具有的互助性，可以降低家庭购房成本，成为越来越多职工的选择。伴随需求量的不断上升，其中所隐藏的贷款风险也开始逐渐出现，完善贷前资格审查、贷后严格控制、及时本息回收，不仅有利于贷款资金安全，更是为住房公积金制度的健康发展提供保障。

2.监督体系不完善

相对于其他行业体系的发展来看，住房公积金体系整体形成的时间较短，因而尚存亟待完善的地方，尤其在监督体系中，还存在着许多问题，对贷款的风险控制与回收造成了不利的影响。由于监督体系存在的漏洞，就出现了诸如住房公积金私自使用，以及不按照规定进行贷款发放等不良情况。或是对已经被查出的各类违规行为处罚不足，导致这种情况常抓难控，对住房公积金资金造成损失。住房公积金的管理部门以及其所委托的银行两者之间的各种权责界限不清楚，以至于容易出现金融漏洞，从而造成资金流失。除此之外，有的住房公积金中心在管理过程中并不能做到对其结余资金的公开透明化，尤其是每一笔资金的流动，并且个别地方的住房公积金管理层没有专门的审计部门对其资金去向进行公开审查，由此也为住房公积金的违规行为提供了一定的条件。

3.抵押物风险

抵押物的风险也是住房公积金贷款风险控制与回收的一大难题。主要阻碍因素有两部分：第一，在抵押物中，房屋抵押的风险是其中存在的最大问题。因其不确定性很高，并且具有不稳定性，比如，在商品房贷款中使用期房作为抵押物，后续由于开发商、客户或第三人原因可能导致抵押权难以实现;又比如，存量房中在将来可能会出现由于规划拆迁而等原因而发生的抵押物变更，从而影响抵押权。而抵押物问题出现之后，借款人通常会面临两种问题，一是抵押物尚不具备抵押价值，不能为该笔贷款提供保障，将有可能导致贷款回收风险，造成资金损失;二是，借款人在抵押房屋拆迁之后，不再具备房屋抵押权的使用，可能也不再具备偿还贷款的能力。第二，抵押物价值变动，也是阻碍资金回收的重要影响因素。这主要是指，在抵押房屋的时候，房屋的价值可能会出现上下浮动的风险。比如，在对存量房进行贷款时，若是对住房公积金贷款所使用的抵押房屋有过高的评估，在房价持续下降时，就会产生一种贷款高于抵押房屋的现象，继而会出现借款人为了降低自己的资金的流失而拒绝之后的贷款偿还。

二、住房公积金贷款风险回收措施

1.完善监督体系，实现资金透明化

住房公积金贷款和其他公积金业务相关部分相互联系的完整系统，监督体系是贷款业务中最重要的环节。要对其进行完善，首要任务是要对设置专门的审计部门，对资金的流向进行严格把控以及监督，而其基础是对风险进行预测和分析，协同相关部门一起，从贷前审核环节开始把控，通过出台相关政策文件在源头进行审查，继而为下一步的贷中贷后工作打好基础。其次，监督体系的完善有助于住房公积金的贷款回收，也是整体工作的着力点。每一部分的进程必须进行合作，及时跟踪评估，继而将监督体系贯彻到底，促进各部分的共同发展。最后，只有完善监督体系，才能进一步的提高资金的透明度，严格把控资金的流动方向，在此基础上，通过金融财政部门进行辅助监督工作，严格保障监督体系的完善，有关住房公积金的工作由财政部门统一核实以及拨放，并且进行公开，实现资金的透明化。

2.对抵押物出现的风险进行判断，保障贷款的回收

必须对贷款所用的抵押物，尤其是房屋抵押加强管理，以便于贷款的及时回收提供保障。第一，对于房屋的抵押，必须对其是否合格以及有效进行严格确认，这是房屋能够作为抵押物的必要条件，而对于其是否具有抵押权、房屋的价值是否合格以及信息的准确登记是资金回收的基础条件。第二，对于将存量房作为抵押物的借款人，要对其房屋信息进行仔细的审查，保证其属于正规交易来源，核实其真实性以及必须在法律所保护的范围内，以免房屋出现产权纠纷，对于产权不明的房屋，不予进行贷款的发放。第三，对于现存的抵押房屋的评估系统进行创新改善，很多城市已取消部分贷款评估环节，以大连为例，对存量房贷款除房屋买卖价外，其评估值优先参照房屋报税价值，如确实存在疑议，可以申请由专业评估机构对其抵押房屋进行评估，多角度审核保证其真实价值，避免骗贷套贷情况的出现。

三、结论

在房地产行业迅速崛起的关键节点上，住房公积金需求与办理趋势也逐渐上升，随之而来是一些亟待完善的问题，很多并不能在短期内得到解决，尤其是住房公积金贷款风险控制与回收方法的完善，需要一个长期的过程。因此，必須使住房公积金的管理层率先提高认识，对引发贷款风险的控制及回收有十足的重视，对其知识框架进行更新以及不断的积累经验，熟悉贷款全过程中常见的风险，对其制定控制回收规划，认真做好住房公积金贷款的各项任务。通过对准风险进行详细分类，明确的将各类风险出现的可能性进行排列，强化事前预防，完善监督体系，实现资金透明化，有利于与住房公积金相关的行业持续发展。