现代房地产财务管理所面临的问题及创新

文| 陈园园

依照财务资金用途的不同，可以将房地产资本划分为三个部分，分别是采购资本和开发资本以及经营资本。若想实现对房地产财务的管理，就必须全面考虑房地产行业发展的各个层面和诸多环节的支出和获取，实现房地产公司经济效益的最大化。因此从根本上解决财务管理的问题，实现财务管理模式的创新具有非常重要的意义。

房地产财务管理中存在的问题

房地产相关财务管理中存在的很多问题，严重阻碍了房地产行业的发展，使得房地产企业面临着巨大的财务风险。因此一定要深入挖掘财务管理中存在的问题，深刻分析财务管理问题产生的原因。一般来讲，房地产财务管理问题主要包括以下各个方面：

1.缺乏科学完善的房地产财务管理体系。根据调查研究发现，现阶段绝大多数房地产企业所制定的房地产财务管理相关政策，不能根本上解决财务管理过程中出现的问题，且难以使房地产企业员工产生提前意识，不能将对房地产行业的各项指标分门别类，极大地降低了规章制度对房地产企业发展的促进作用。

2.房地产企业制度实行力度不够。在实际运行中，房地产企业所设立的有关财务管理的相关规定不能够真正的落到实处，无法解决房地产企业所面临的财务管理问题。从实质上来说，房地产财务成本管理的相关制度，就像是“面子工程”，导致实际管理中的一些漏洞难以实现根本上的解决。

3.房地产企业缺乏健全的资金运用方案。房地产企业在进行资金使用的过程中，因资金没有使用到合理的地方，导致企业财务成本流失严重，极大的浪费了财务成本，也没有解决房地产企业发展过程中遇到的问题。

4.预算管理方面的问题。一方面，房地产企业往往经不起市场的检验，没有实现对市场的有效预测，使得房地产预算管理与外部环境需求不相一致。这种缺乏弹性的预算，不利于房地产企业灵活的应对市场的变化，也导致预算工作陷入难以进行的尴尬境地。另一方面，预算管理缺乏整合思想，在进行预算管理的过程中，由于缺乏先进的预算管理理念，导致部分企业没有制定科学合理的预算指标体系，也没有将成本费用预算和销售预算等诸多内容划归到总预算内，只对现金支出或成本费用进行预算控制，如果这一问题解决，势必会导致亏损不明的现象发生。

5.忽略了全面成本管理。所谓全面成本管理，是指在房地产在日常的运行过程中，要全过程和全方位的实现成本管理。也就是说，房地产企业成本管理并不是单一的事件，它是一个系统的过程，涉及了销售和设计以及规划等诸多环节，如果某一个环节忽视了成本管理就难以实现成本的核算。房地产企业的管理者对于成本核算和管理工作存在认识偏差，认为这些工作仅是财务部门的职责，忽视了其他部门在该项工作中的重要性。

6.资金运作制度不健全。实现房地产企业的正常运行和发展，就必须要投入大量的资金，实现资金的有效运作。然而绝大多数企业没有从自身的实际情况出发，未实现资金的有效运作，向银行贷款或向其他企业盲目借款，使得房地产企面临巨大的财务风险。同时，由于缺乏有效的资金运作制度，在获得资金后，企业管理者盲目的使用现有资金，没有充分发挥自身的效益，影响了整个集团的利益，加大了房地产企业的负担。

7.投资风险。房地产企业最大的特点在于资金密集型，需要投入大量的资金才能够实现生产。除此之外，房地产企业的变现能力也相对较差，这些缺点直接决定了在日常的运行活动中，房地产企业往往会面临着巨大的财务风险。例如，利率波动等等。如果房地产企业的财务管理人员不能直面这些投资风险，缺乏对投资风险的预估，往往就会导致房地产企业资产负债率过高的现象，这对房地产企业未来的发展是非常不利的。

房地产财务管理模式的创新

从多角度来说，房地产企业财务管理问题的存在，在一定程度上导致了房地产企业资金的损耗以及利用不合理和不充分的现象。为了进一步减少房地产资金的流失，从最根本上杜绝财务不合理利用的现象，要实现房地产财务管理模式的创新，使房地产财务管理问题得到有效解决，具体来说应当做到以下几点：

1.创新房地产财务管理体系。若想顺利的进行房地产财务管理，房地产企业就必须制定科学合理的计划方案，该方案一方面能够使房地产企业财务经济水平得到提升，另一方面还应当使房地产企业的所有员工能够自觉遵守该管理制度。这就需要房地产企业带头人学会运用科学的管理手段，从房地产企业的实际情况出发，调节管理方案，结合员工的心理活动，及时的发现管理问题，并给予解决。与此同时，还应当进一步完善奖惩制度，对企业的骨干力量和员工给予相应的鼓励和奖罚，调动员工参与财务管理的积极性和主动性。

2.前期预定工程管理费用。笔者通过长期的调查研究发现，之所以房地产企业会出现财务管理问题，主要原因在于工程管理费用没有预算到位，使得后期工程不能顺利的开展。为解决这一问题，房地产企业应制定合理的计划，在预算工作期间，对整个房地产建筑工程的经费进行预算，做到合理开支。同时，相关各部门需通力合作，进行有效的交流和沟通，了解房地产工程启动过程中可能出现的资源消耗以及大致的资金数额，充分做好前期的预测工作，一方面提高房地产后期开展工作的效率，另一方面也使资金问题的发生得到有效避免，可谓是一举多得。

3.加大力度培训财务管理人员。房地产企业的管理人员应定时或不定时的对财务管理人员进行培训，加强对财务管理人员的思想建设使他们形成先入为主的思想观念，帮助员工在日后的工作中严格要求自身的行为，进而潜移默化地影响其他员工，使房地产企业形成良好的风尚。如果房地产企业中的每一个工作人员都能够有意识的改变可能引发财务管理问题的危机状况的发生，那么房地产企业解决财务管理问题的综合实力也就能够得到提升。

4.加强控制重点环节的成本，实现财务有效管理。管理者在解决企业运行过程中的财务问题时，应做到抓主要矛盾。在制定相应方案时，房地产企业应当明确重点环节所要发展的目标和实行的工作目标，通过这种方式去决算和判断所消耗的财力经费以及未来潜在的利润，通过这种方式可以对房地产企业未来的支出和盈利有提前的考虑。与此同时，还应当加强对企业员工的管理，使员工能够养成严谨的作态度，要使员工明白严格的监控只能是房地产运行过程中的辅助力量，而具体的财务管理方案还应当落实到每一个人，只有员工团结在一起，实现工程建设的有效监督和管理，既要减少成本，也要实现房地产企业经济效益的最大化。

5.完善资金管理制度。房地产企业财务管理部门应该掌握财务的全部资金，认清责任，对于有利于房地产企业发展的重要决策给予资金支持。除此之外，还应当对房地产企业的经营和建设以及投资等工作，进行全面的资金预算，制定资金使用情况表，确保资金都能够落到实处。与此同时，财务管理人员还应当设置房地产企业的台账，定期对专项资金的使用情况以及项目资金的应用情况进行实时跟踪，确保房地产企业能够科学合理的利用上述资金为房地产企业的发展提供更大的经济效益。

6.优化资本机构，降低筹资风险。通常情况下，房地产企业如果处在负债阶段，那么它的经营行为往往会带来良好的经济效果。但值得注意的是这并不意味着房地产企业负债越多越好，如若负债过多很可能会导致房地产企业面临更多的财务风险，因此，房地产企业相关责任人员应当在加大企业经济效益的基础上，有效降低房地产企业面临风险的可能性。例如，房地产可以凭借自身多年积累的良好信用，向银行申请贷款，充分发挥财务在房地产企业发展过程中的杠杆作用。

结语

总而言之，在房地产事业不断发展的今天，房地产财务管理问题的重要性是不言而喻的。而解决房地产财务管理问题，这需要我们不断的发现，隐藏在财务管理活动中的漏洞和不全面之处，建立科学合理的房地产财务管理体系，不断反思和创新财务管理模式，联合房地产企业的所有部门和所有员工，打造一个持续稳定的房地产企业财务管理路线，只有这样才能够解决房地产财务管理问题，实现房地产事业的进一步发展。