房地产业轻资产运营模式下的融资战略研究

摘要：房地产行业在我国宏观经济中发挥出关键效果，给提升我国经济进步起到了很好的辅助作用。面对目前房地产企业发展的市场环境，采用轻资产运营模式，融资战略的选择极为重要，对企业发展中所需要的现金流具有关键的影响。本文运用案例研究方法，探讨房地产业的财务战略问题，希望为房地产业的健康发展从财务战略角度提供一些思路。

关键词：房地产业;轻资产运营;财务战略

中图分类号：F275  文献识别码：A  文章编号：2096-3157（2020）20-0130-02

轻资产是指以品牌、知识、技术、管理为核心的一类资产，其成本难以计量，往往是伴随企业的长期经营产生的，但其为企业带来的收益是巨大的。

作为一种资源密集型行业，房地产业存在高杠杆化、投资周期长、供应链长等问题。其主要资金来源是商业贷款。而商业贷款也带来了较大的还款压力，其风险也比较大。目前，房地产企业面临着较大的去库存压力，且商业银行对房地产企业的信贷政策收紧，增加了其融资压力。拓宽融资渠道，实现企业转型，增加市场流动性，已成为房地产企业的主要发展方向。因此，财务战略的选择至关重要。

一、前期文献回顾

关于财务战略，魏明海（2001）进行了深入的研究，他认为财务战略指一种思维方式和一个决策过程，从属于企业战略，以一定环境因素和制度背景下的价值分析为基础，以促使资金长期均衡有效地流转和配置为衡量标准，以维持企业长期盈利能力为目标。周宇（2009）认为财务战略作為企业战略体系的重要组成部分，具有“战略”的共性——全局性、长远性、导向性、动态性;同时，由于其依赖于财务管理的理论与实践，因而又具有“财务”的共性——支持性、相对独立性、全员性、互逆性。

戴天婧等（2012）架构了财务战略驱动盈利模式的理论框架，从财务战略驱动视角，透视苹果公司持续轻资产模式运营的基本要点，既丰富了财务战略的理论主张，也给企业战略管理实践提供了许多实操性的启示。李端生等（2016）总结了商业模式研究的三种代表性观点，包括盈利观、交易观和价值观，认为商业模式与企业财务之间存在天然的联系，并构建了财务视角的商业模式“438”研究框架。崔泽慧等（2017）认为万科运用开拓协作、全球融资、银企协作、地产金融化等多种融资途径达成了财务模式革新，让企业能够更上一个台阶，对此进行了以下总结：第一，减少融资开支，促进财务模式升级;第二，丰富融资模式，产生更多价值。杨柳等（2017）调查了万科集团和绿地香港的数据和资料，进行了仔细的比对和计算，深入了解他们在财务模式升级过程中采取的措施以及后续的结果，针对新的情况和水平给出意见和想法，归纳出房地产行业能够作为参考的意见。

二、重要概念分析

1.轻资产运营

轻资产运用表示企业借助现有的品牌作用、技术设备、管控能力等可以作为核心竞争力的资源，把重点放在具有更多附加效益的关键活动中，把其他活动交给第三方单位来进行，用少量开支获得更多的回报，抓住高额回报的运营方法。对于房地产企业，过去的运营方法大多都是重资产，企业会把控好各个流程，从最开始买地、设计，到后期的建造、售卖，这期间离不开一定的企业规模和大量的资金支持，回报大部分都是土地涨价。但在轻资产运用过程中，企业是借助长时间运转产生的品牌价值和管理能力而衍生的一系列高附加值产物，把消耗高额资金的建设工作转让出去，用较少的开支来完成同样的工作，得到大量回报。

2.轻资产运营模式下的融资战略特征

在传统的重资产运营模式下，企业希望能够壮大、成长，在项目活动的每个流程步骤都能够实时参加，固定和长期资产的投资数额较高。并且，由于拥有充足的资产，此类企业基本都会选择向银行借钱，没有丰富的融资途径，对融资风险的应对能力较弱。再者，企业资产的变现时长较长，资产回报不高，一定要用到大量的资产进行投资才可以获得不高的收益。企业在向轻资产运营模式转型是一定要改变原有的融资方案，合理分配资源，让企业的资金对应上变革的需要，完成战略实施和工作的顺利开展，减少融资开支。

重资产运营模式中，企业会花费更多的开支在长期资产中，固定开支较大，经营杠杆高。因为想把企业的安全系数维持在合理的范围内，企业基本都需要确保不低的权益资本占比，负债不能太多。轻资产运营模式中企业会想办法用少量的自有资金保证工作的开展，所以负债数额基本都不低，资产负债率变大，权益资本占比缩小。因此，企业会想办法得到财务杠杆收益，财务危险系数也会变大。因为要应对财务风险，企业基本会选择更多样的融资方案，让融资途径不再单一局限，避免资金链出现困难，同时也可以减少一些资本开支，所以能够起到拓展融资途径的效果。继而，企业要维持不低的现金流状况，增强短时间的还债水平，降低财务风险的概率。

三、案例分析

1.案例介绍

本文挑选万科作为调查分析的对象。万科是国内房地产业的佼佼者，从开始实施轻资产运营模式后，在开展多元化业务方面取得了进展，这与它制定的企业战略是密不可分的。

由于房地产行业的发展速度有所下降，甚至出现了倒退的情况，同时同行之间也没有实现良性竞争的风气，因此想凭借住宅类的业务来获得高额的收入回报是十分困难的。因此，万科为了处理这一难题，开始努力投入轻资产领域的发展中，从过去的开发销售领域慢慢走向城市配套领域。万科的主要业务包括：

（1）房地产开发业务。2018年，万科实现销售面积4038万平方米，销售金额6070亿元。针对运营状况的巨变，万科保持量入为出，让投资水平和运营实力一致;并且合理把控投资项目的优劣，优化管控工作，降低运营风险。

（2）物业服务。2018年，万科物业实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%，连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP 1”，连续第五年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首。

（3）租赁住宅。万科继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。万科长租公寓业务以青年公寓（即“泊寓”）为主要产品线，同时探索为不同阶段客户提供长期租住解决方案。

（4）商业开发与运营。印力集团，是万科拓展的媒介，主要经营方向是国内商业地产的开发和运营管理，管理的商业项目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里、万科广场等。

（5）物流储存。万科集团下面有一家万纬物流，主营仓储、招商、资产管控，目前是我国物流行业的佼佼者，客户数量庞大，在电商、餐饮等行业都有所发展。

（6）其他业务。万科借助各项产业和企业工作，给顾客带来了较好的服务体验。并且，万科持续寻找能够帮助大家提高生活品质和感受的服务方式，尽可能处理顾客的难题，在大家衣食住行方面都有所考虑，深入到日常生活中。

2.万科轻资产运营途径内的融资模式探讨

轻资产运营方案里，万科的融资手段是科学地提高负债率，尽可能提高财务杠杆收益。借助丰富的融资方案减少对银行贷款的需求和必要性，能够更简便地得到较低开支的资金。

（1）科学提高负债率。万科宣布了“小股操盘”的轻资产管理模式，占股份但不控股，相关管理工作还是由万科来进行，在进行融资工作时尽可能选择债权融资来增加負债比例。2011年开始的4年时间里，万科的资产负债水平一直比较平稳，说明在轻资产运营模式中能够使用少量的股权资本得到大量的回报，达到较大的净资产回报水平。和行业内的企业比起来，万科的资产负债水平一直处于合理范围内，走势和使用了轻资产运营的绿地集团差不多，但曲线弧度更加平稳，说明万科的负债率增长速度不快，这样能够避免杠杆提高的太猛，能够更好地把控住财务风险。

（2）多元融资模式。因为要助力企业的战略转型，财务需要满足企业业务的发展资金需求，寻找更多元的融资模式就成了重点。

①B股换为H股，转股筹资。2013年，万科表示要进行B股换H股的计划。在2014年年底，企业拥有13.2亿股左右的H股，占比大约0.12，总值超过200亿港元。2018年年底，H股总值大约350亿港元，比起2014年年底多了一半左右。转股能够帮助企业增强知名度，打造更有力的品牌价值，提高企业的声誉，帮助轻资产模式顺利实施。同时也可以帮助企业运用全球资源的优化产业链，提高各项协作，优化综合实力。香港的资本市场已经十分先进，投资人把目光着眼于企业未来的潜力。在2014年之后的四年间，H股总值提高了将近一半，足可以作为万科是有潜力的企业的证明，在市场中证明了自己的价值和实力，对于企业来说有利于得到更充足的资金，提高知名度，提升企业形象。

②丰富债务融资模式。轻资产运营模式中，万科借助多元的债务融资方案，缓解了以前只能选择银行贷款的尴尬。在2018年年底，万科的负债率在0.3左右，总值2600亿元左右，占比为0.17。

③“房企+互联网+金融”融资模式。首先，在尝试了轻资产运营后，万科发展了更丰富多元的房地产金融业务，比如“购房宝”、“万民宝”和“万科理财通”。此类金融业务方面让融资模式更多元，可以获得不少的资金，同时也不需要承担高额利息的压力;另一方面帮助提高了房地产业务的销量。其次，万科开拓了新的领域——互联网，进行更多元的融资活动，让企业的名气更响，也算是变相推广活动，这样就能够更好地发展轻资产运营的方案，帮助企业发展和创造更多的价值。

④银企联合，入股徽商银行。2013年，万科参与徽商银行H股首次在香港的公开发行，初始投资24.99亿元;上市后，约持股8.84亿股，占徽商银行已发行总股本的8.28%，成为徽商银行股份有限公司最大的单一股东。该项投资起初是亏损的，但经过一段时间后，带来了巨额收益。不仅如此，银企联合带来了巨大的协同效应。通过入股徽商银行，万科借助该平台，开发针对旗下项目的资产证券化产品，跳过了代理环节，降低了融资成本，大大增强了融资能力。

四、结论与建议

从以上的分析中能够看到，万科在轻资产运营模式下的融资，具有一定的灵活性和适应变化的能力，为企业的持续发展提供了现金流，同时也减少了资金风险。

本文建议，在融资方面，万科运用财务杠杆获得财务杠杆利益时，应关注财务风险，对资本结构进行管控，保障企业的长期偿债能力;保持合理的流动资产和流动负债比例，保障短期偿债能力，进一步降低企业的财务风险。万科的留存收益数额较大、自由现金流水平较高，可以利用内部融资，提高留存利润的使用效率。

参考文献：

[1]崔泽慧，娄阳.万科集团基于多元化融资的财务战略转型[J].财务与会计，2017，（4）：41～42.

[2]杨柳，汤谷良.中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例[J].财会月刊，2017，（4）：76～80.

作者简介：

曾乐明，供职于浙江华都控股集团股份有限公司。