探讨住房租赁合同纠纷的法律适用

马益民

摘要：在现代经济的资源配置中“租赁”是一种极为重要且有效的形式，就不同的标的物而言，其在房屋租赁中则体现为公民的基本生存需求，在法律层面对于房屋租赁具有较为详细的规定，不仅规范了普通形式的租赁行为，还具有对特殊规定的调整作用。因此，赋予房屋租赁权有效的对抗效力，可以有效地提升对承租人合法权益的保障、完成制度本身的意义。

一、买卖交易不影响租赁合同的继续执行

在现行的民法理论中，主要侧重于利用，即将保护弱势群体作为法律实施的追求目标。为能够更好地保护租赁关系中各方的权益、打破租赁合同中的相对关系，赋予房屋租赁权有效地对抗第三方的效力，以此构建起“买卖不破租赁”的规则，其中当将租赁物品转移至第三方时，第三方将会承担出租人地位以及随之产生的权利义务，并无权要求承租人归还原物[1]。

（一） 前承租人具有违法行为时，原出租人可否具有合同解除权

买卖交易不影响租赁合同的继续执行规则的目的是为了保护承租人的权益，但是并不代表原出租人无权在前承租人具有违法行为时行使合同解除权，虽然在目前的法律规定中并未限制房屋产权在发生变动的情况下，原房屋出租人依靠现存合同的对承租人所发生的违约行为主张进行追索所欠租金甚至是解除合同。

（二）房屋买方作为新租赁合同出租人的计算时点

买卖交易不影响租赁合同的繼续执行规则的主要性质为，法定下合同的权利及义务的一并转让，并且可以不在承租人同意的情况实施，计算时点自通知下达到达承租人起进行对买方以及承租人的约束。房屋租赁合同的主要作用是将房屋的占有转移到承租人，而出租方并不一定是房屋的持有者，只要具有房屋的处分权即可[2]。当房屋交易达成后，房屋占有发生转移，买方即可享有房屋处分权，因此，房屋占有权转移不是买方主张合同权利的时间点。房屋主体变更信息传达至承租方后即可具有法律效力，若未传达至承租人则其可以继续向原出租人履行应尽的义务。

（三）房屋租赁中押租金的抵充及返还

相关的一些列法律法规中对于房屋租赁中押租金的规定存在一定的差异，押租金是承租人在房屋租赁过程中用于房租租金及房屋损坏等方面的担保，押租金具有违约赔偿的属性，因此，也可以将其看作为从合同。房屋租赁合同中押租金是以直接交付的形式存在，而押租金合同则属于实践合同，若在合同期内承租方未交付押租金则押租金契约不构成法律效力。而当押租金以从合同的形式存在时则应与主合同具有相同的效力[3]。担保法中房屋租赁主合同发生转让后，从合同也同时形成转让，承租人自房屋租赁正式结束时可以要求房屋的买受方索要押租金。因此，当房屋租赁关系继续存在时押租金不能进行抵充，而当房屋租赁关系结束后可以抵充承租人所欠的房屋租金。

（四）承租人在发生违约行为解约情况下房屋装修费用的处理

在房屋租赁的过程中其租赁负担发生变现后，房屋出租人发生了变动，房屋的原租赁合同将具有约束房屋买受人以及承租人的效力，并且各方同时还可以依照原房屋租赁合同继续行使权利，若其中一方发生违约行为，则需要向守约方进行违约赔付，因此，承租人在发生违约行为解约情况下房屋装修费用须由其自行承担。

二、 承租人优先购买权

承租人优先购买权的目的是限制房屋出租人的所有权，以实现保护房屋租赁过程中弱势群体的权益的作用。

（一）优先购买在实施过程中的权利性质

优先购买权虽然在民法中具有较为完善的体现，但是对于其具体的权利性质的诠释却存在不同的观点：首先，承租人优先购买权可以被视为房屋租赁过程中形成的一种请求权，当房屋持有者将房屋出售时，承租人在符合出售条件下请求行使优先购买权将优先于订立合同;其次，承租人优先购买权具有形成权，当房屋持有者将房屋出售时，承租人在符合出售条件下其通过单方行为便可以与房屋出卖人进行房屋交易合同的签订，无需经过房屋出卖人的同意;最后，承租人优先购买权具有期待权，当房屋的持有人具有房屋出售的意向但没有实施房屋出售时，房屋承租人的先购买权并无法得到实现，仅具有期待权。

（二） 优先购买权的买卖合同效力认定

若房屋出租人在未进行通知的情况下与第三人鉴定房屋买卖合同，而房屋承租人行使优先购买权则也会形成买卖合同关系，那么此时将存在两种合同关系，对于这种情况下的买卖合同效力认定目前主要有三种观点：第一，出卖人与第三人之间的房屋买卖合同不具有法律效力，根据是房屋出租人没有按照法律规定进行房屋的出售，承租人有权宣告其合同的无效;第二，出卖人与第三人之间的房屋买卖合同按照法律规定可进行撤销;第三，出卖人与第三人之间的房屋买卖合同的效力在无权处分下有待商定。

对于以上观点，目前普遍认为，优先购买权属于强制缔约请求权，若承租人提出行使自身的权利，则出卖人与第三人之间的房屋买卖合同根据合同便不再具有法律效力。

（三）次承租人在优先购买权中的权益分析

法律中明确规定房屋承租人具有房屋优先购买权，而承租人在经由出租人授权后发生的转租行为后则不再具有优先购买权，此时次承租人在交易过程中承接承租人的权益具有优先购买权。但承租人在未得到出租人授权的情况下进行房屋的转租，房屋出售信息无法传达到次承租人，处于维护交易公平的目的，此时次承租人将不能享有优先购买权。因此，房屋的出租人同意承租人进行房屋的转租，而次承租人知晓房屋出售信息具有优先购买权，此时次承租人的权益得到了保障、承租人未发生不利且无恶意交易行为，则受到法律的保护。

三、房屋的转租合同的效力分析

（一） 房屋租赁权的法定让与

房屋租赁权的让与和转租不同，是指承租人将房屋租赁过程中产生的权利及义务转移至第三方并退出租赁关系的行为，但其二者之间却存在相同点，即无论是哪种形式，承租人均需要得到房屋出租人的授权，否则其做出的行为将不具有法律效力。房屋租赁权的让与和转租具有完全不同的法律后果，前者中房屋的新承租人将成为新房屋租赁合同的当事人，因此与房屋的出租人之间具有租赁关系，而原承租人推出租赁关系，不再享有权益以及履行义务，后者中承租人并没有推出租赁关系，而是与次承租人之间形成租赁关系，成为次承租人的出租人，此时承租人仍具有享有权益以及履行义务。

（二） 房屋转租合同的效力

房屋转租合同的效力是指合同相对方的内部效力，对其的评价不能将是否得到出租人的授权作为衡量的标准，房屋出租人与承租人之间的合同内容不能对承租人与次承租人的合同内容具有影响。房租转租合同的法律规定显示，若房屋转租人与次承租人之间相互勾结侵害出租人的权益将合同将视为无效，并且承租人在违规违法的情况下进行房屋的转租也将视为无效，仅具有出租人解除、终止房租租赁合同时，不可侵犯原房屋租赁合同的法律效力，而且无法得出未经出租人授权下租合同无效的论断。

结语：

房屋租赁活动是现代房地产市场经济活动中极为重要的一环，对于解决人群住房需求具有重要的作用及意义。对于住房租赁合同存在的纠纷主要集中在买卖不破租赁、优先购买权、房屋转租等方面，因此，针对具体问题应结合现行法律法规实行具有针对性的措施，才能更好地调节矛盾、解决纠纷，更好地维护各方的合法权益，加快推动我国的司法建设、司法保障进程。

参考文献：

[1]孙峰. 构建以住房承租人权利为核心的法律制度[J]. 西南民族大学学报（人文社科版）， 2020， 41（01）： 80-86.

[2]袁野. 房屋租赁中的优先承租权[J]. 苏州大学学报（法学版）， 2020， 7（01）： 23-37.

[3]袁野. 论住房租赁合同中出租人的解除权限制——兼评《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》[J]. 北京理工大学学报（社会科学版）， 2019， 21（06）： 160-170.