房地产企业税收筹划与研究

佘娟

摘要：企业在施工之前对纳税情况做必要的筹划能够有效地降低房地产企业的税负成本，实现建筑经济利润的最大化，这也是为什么每一个房地产企业都必须要在施工前经过纳税筹划环节的主要原因，此环节除了可以降低税收成本以外，还可以警醒整个工程各个工作环节开展的合法性，一定意义上可以确保工程展开的安全性。本文围绕房地产企业税收筹划工作问题展开讨论，提出几点思考，仅供参考。

关键词：房地产企业;税收筹划;增值税、所得税、土地增值税等

作为一個房地产企业来说，开发一个项目往往需要缴纳企业所得税、增值税和附加预缴土地增值税等多项税收费用，如果不进行售价与施工成本费用的增值比例筹划，则很有可能增加税负成本，而减少项目开发收益。因此，房地产企业开展税收筹划工作是具有实质意义性的，它可以有效的地降低企业在税款缴纳方面的成本费用，实现利润的最大化。

1.概述

1.1纳税筹划

纳税筹划指的是企业在遵守税法的前提条件下，从企业战略管理的角度综合经营成果数据及行业规律进行预判，进而对企业经营过程中各项活动内容做好预先安排和调整工作，目的是为了降低税负，实现企业经济利润的最大化。

纳税筹划和避税不同。避税实质上是借助法律漏洞少缴纳税费，避税处往往都在一些不会违反法律规定且又不合法的灰色区域，风险性比较高，如果企业采用这种方式进行纳税很有可能会被相关部门当成刻意逃税而进行处罚。

纳税筹划并非一成不变，它会随之企业的经营状况不断发生变化，对于企业来说，一个筹划方案恰恰仅仅只是适用于一个时期内的经营状况，一旦遇到筹划方案条件的变化情况，就必须要因地制宜进行实时的动态调整。所以，纳税筹划当属于企业方一项战略性财务决策，它的实质是通过合理选择和使用会计政策以及税收优惠政策或税率，安排企业的投入和销售活动用于减少税费，属于企业管理工作中一个重要的组成内容，其工作范畴包括企业组织形式的选择、企业经营范围的筹划和成本支出管理或人员聘用等。企业的税收筹划往往是在法律限定范畴以内的，它既不会威胁到法律的权威性，同时也能提高法律在企业中的地位[1]。

1.2房地产企业涉税种类及主要税种筹划

针对房地产在土地获取阶段和设计施工阶段及销售、清算验收阶段所涉及的税务种类往往是不同的，核心税务种类可以梳理成如下税务种类时间进度。

1.3预缴税务筹划

预缴纳税务筹划包含了增值税和附加预缴及土地增值税预缴、所得税预缴。增值税和附加预缴以及土地增值税预缴基本都是由每个月的销售回款决定的，不具备税务筹划空间。

1.4所得税税务筹划

但所得税预缴具有一定的税务筹划空间，可以在前期加大宣传、推广力度，增加销售费用或者管理费用来减少所得税预缴的支出。同时资金成本的列支对所得税的筹划也有着重要的意义，在融资方式上，建议以外部债务和适当利用股东借款方式，来增加税前融资成本，降低所得税税负。

2.房地产企业税收的特征

2.1合法性

房地产开发企业进行税务统筹工作开展的前提就是不违反税法并符合相关规定，在这样的条件下开展税务工作的。而可以降低纳税额的主要原因也是因为同时存在多种纳税方法的缘故，能够影响到纳税人的税负[2]。

2.2筹划性

纳税义务具有一定的滞后性。只有在房地产企业经营活动发生以后，才会产生对应的房地产企业纳税义务。而税务筹划则往往是建立于现有的政策和税法以及会计理论基础上，结合房地产企业的经营活动，开展相较而言税负较轻、经营效益最大的方案性企业活动，该活动的提前性往往明确了企业税务筹划性的特点。

2.3目的性

房地产企业开展税务筹划的目的就是为了降低税负，避免一些名誉、经济或者涉税实现零风险等业务目标。

2.4多维性

如果单从时间角度来分析，税务筹划可以贯穿于房地产企业所有的经营活动中，任何一个有可能产生纳税的环节，都能够实施税务筹划。而如果单从空间角度来分析，本企业发生的税务筹划又可以和其它的参建企业相互联系，找到能够共同降低税负的最佳方法。

3.税务筹划在房地产企业中的具体应用

3.1准备阶段的税务筹划

3.1.1选择恰当的组织形式以及分支机构

当前，房地产企业的基本组织形式包括个人独资、合伙制及公司制。结合我国相关税法规定的有关内容，个人独资或合伙制可以免去企业所得税的缴纳部分。但公司制却必须要缴纳企业所得税及个人所得税，另外，税务机关还需要对股东利息部分征收20%的利息税，对此，企业在应该根据实际发展需求来选择合理的战略合作形式。

3.1.2选择合理的筹资方式

一般房地产开发企业经营周期都比较长，而且对于资金的需求量都比较大，这也是该行业的一大特征。对于房地产企业而言，目前进行融资的主要方式包括银行信贷和吸引外资等。而在所有的融资方式当中，最有效的两种则应该是有权益融资及债务融资。有权益融资不需要偿还，但需要给投资者分红，相对来说投资成本比较高;另外虽然负债筹资成本比较低，但却需要投资者支付大量的利息，基于此，房地产企业在选择筹资方式时，也应该慎重考虑。

3.1.3选择适当的建设项目

选择建设项目时往往要从地质或者规模两个方面进行综合考虑，我国在土地增值法中明确提出规定：如若纳税人在建造普通商品住宅用于出售时，增值额度没有超出扣除金额的20%时，这种情况下无需缴纳纳税人的土地增值税。该政策的提出，致房地产开发项目在前期的住宅、商业、配套的合理规划、价格制定等方面体现出了及其重要的作用，同时也为企业税务筹划人员腾出了更广阔的税务筹划空间。

3.2项目建设阶段的企业税务筹划

3.2.1选择合理的建设方式

房地产企业房产项目在建设方式的选择上，可选性比较强，而且针对不动产投资入股那一方，税法中明确规定，需要入股一方和合作者一同承担投资风险。

3.2.2成本费用以及利息的合理扣除

房地产企业必须充分利用好“利息費用可以资本化计入成本费用”这一税收优惠政策中，尽可能地把负债筹资过程中所产生的利息计算到抵税额中去。在我国税法中针对房地产企业的成本费用明确做出了规定[3]。

一般情况下工程建设阶段如果和关联一方签订的工程造价比当地的市场标准要高，那么依据《企业所得税法》的有关规定，企业和业务方之间的业务往来，在与独立原则相违背的情况下并减少企业及关联方的纳税收入或所得额的，税务机关有权利结合比较合理的方法对其作出调整。依据税法的相关规定，如果房地产开发企业在办理土地增值税清算附送的房地产开发成本费用当中如有相关资料或凭证未经落实的，税务机关可以参考当地工程建设公司建安造价定额资料，参考房屋结构和用途以及区位等因素，对上述所有开发成本单位面积金额进行核定，并进行计算扣除。

企业需要对当前集团内部的关联交易定价政策进行审核，并对其中存在的不合理的地方进行改善，以此为依据制定合理的收费，另外还要根据税务机关的有关规定开具相关的证明。

3.3销售阶段企业的税务筹划

3.3.1确定最优的销售价格

对于房地产企业而言，商品房的销售价格直接性关系到地产企业的经济利润但如果要是受到税收等诸多因素影响，在这种情况下，并非价格定的越高，企业的收益就越大，单从税收缴纳方面来说，房地产企业在确定房产销售价格时，一般都要将土地增值税的征收条件当作其重要的价格参考依据。

3.3.2企业销售收入的税务筹划

结合企业经济效益最大化的原则基础，倘若企业销售收入已经确定了，在此基础上就可以考虑：第一能否组建单独的销售公司，实现收入的有效分解。在代销途中成立的销售公司可利用专销的方式分解收入。而在转销途中，房地产销售商的销售价格则允许在政策规定要求的情况下尽可能压低，用于降低土地增值额，实现节税的目的。第二是分签合同，以至于达到分解收入的效果。房地产开发公司可选择采用转包“装修项目”或者是自设装修公司的方式，来降低应税收入。除此之外，也可以运用“差额方式”，用以降低企业增值税税负。第三种则是借助促销的方式，进行分解“收入”。

4.结束语

综上所述，房地产企业的行业投资可以作为当前我国促进国民生长总值的一个重要元素，随之近年来随着整体性社会经济的不断进步和发展，房产价格不断上升，房地产企业成了国家税务部门重点审查的纳税对象。而在实际纳税中，房地产企业也一再进行税务筹划，目的就是想要尽可能地降低企业税负，实现利润的最大化，这当中自然避免不了各种问题，本文对此提出了一些思考，希望能在提升房地产企业经营管理水平和纳税意识方面发挥一定的作用，帮助企业将税负降到最低，并且合理地避免一些涉税风险，提升企业经济效益和利润收益。

参考文献：

[1]张文曙.企业税收筹划管理问题之我见[J].《现代营销：学苑版》.2015（22）：99-102.

[2]王俊蓉.企业税收筹划管理问题之我见[J].《财经界（学术版）》.2015（11）：199-201.

[3]张建春.浅析房地产企业税务筹划中存在的问题与对策[J].《消费导刊》.2019（16）：105-108.