我国房地产税收制度的改革研究

摘要：房产税作为房地产税范围中涉及到的主要税种之一，在对房地产的价格管控，缩小居民生活水平两极分化，保障政府财政收入等方面都有积极的作用。本文主要通过试点城市的执行过程分析房产税在我国大范围推广的可行性及完善建议。

关键词： 房地产税;房产税;改革

一、房地产税的概念

广义而言，房地产税是对房地产行业，包括房地产开发企业、交易各方、房地产所有者和租赁当事人征收的综合税;狭义的房地产税，也称为“财产税”，是一种以房产、土地等房地产为对象的综合税，以房地产所有者作为财产税环节的税收对象。目前，在中国，房地产税主要被视为是房产税和城镇土地使用税的综合概念。

二、房地产税的发展历程

（一）新中国建立后于1950年公布《全国税政实施要则》，把房产税列为一个单独开征的税种。1951年8月国家政务院颁布条例，将房产税与地产税归并为城市房地产税。1973年，税制简化，把城市房地产税并入工商税。1984年恢复征收房地产税，并分成城镇土地使用税和房产税部分。2003年提出会在条件成熟时取消不动产相关收费，改为统一征收物业税。2009年1月，我国决定彻底废除《城市房地产税暂行条例》，对于外国组织和企业，外商投资企业以及外籍个人，一同按照1986年的《房产税暂行条例》的相关内容进行征税，从此结束了我国内外两套税制的历史。

（二）房地产税改革的探索。2011年，我国在沪渝两地对城市居民住房房产税开始试点改革。上海征收的对象为本市居民增量房和非本市居民新购房，重庆征收对象为个人拥有的高档住宅和“三无人员”新购的二套房。2013年5月，国家发改委发布了对于我国以后的经济体制改革工作方向、目标的意见，明确提出要进一步扩大房地产税改革试点的规模。2015年8月，十二届全国人大常委会将房地产税放入立法计划。2018年政府工作报告明确表示，将积极推进房地产税立法。

三、我国现行房地产税制的主要内容

房地产税是指与房地产开发、建设、持有和转移等直接有关的税收总称，在我国现行税收体制中有着紧要身份，房地产税的税收收入对中国地方政府的收入起着重要作用。我国目前开征的房地产税主要有城镇土地使用税、土地增值税、房产税、企业所得税、个人所得税、契税等。

四、我国房地产税的功能定位

（一）缩小社会贫富差距

房地产税调节贫富差距的功能主要体现在以下三个方面。首先，房地产税是直接税，由房产的所有者负担税负，且采用直接征缴方式，税负不易转嫁;其次，房地产税是财产税，通过纳税人拥有房产的价值高低来确定征税的多少，充分体现税收量能负担原则;最后，征收房地产税可以弥补个人所得税在调节收入分配方面的不足，从收入和财产两个方面调节贫富差距，有效控制财富分配领域的不公平状况。

（二）抑制住房投机消费，稳定房价

房地产税在调控房价中起着不可或缺的作用，但却一直没有受到重视。房地产税改革可以对消费者起到一个警示作用，因为保有环节的税收会增加住房投机者的持有成本，住房所有者将向市场释放剩余控制，增加住房供给，实现供求平衡，从而促进住房价格回归正常。

（三）健全税制体系，确立地方主体税种

自从2016年“营改增”开始全面实施以来，虽然中央和地方的分配比例有所调整，但并未改变地方主体税种缺失的现状。目前，地方政府的财政收入多依赖土地出让金，但是土地是有限的，这并不是长久之计。有学者提出，通过改革房地产税，增长保有步骤税收，能够为地方政府提供稳定可持续的财政收入，保证地方政府的正常运转。

五、我国税法目前存在的不足之处

（一）征税范围窄

我国目前的征税范围仅仅涵盖了城区、工矿区的经营性房地产，而个人住房以及农村土地都是屬于免税范围。随着我国农村城镇化水平的提高，大批农村开始脱离传统的生活方式，农村土地不再是农民自用，而带有经营性性质，通过农家乐、出租、转让等方式来获得收益。政府若仍将农村土地排除在征税范围之外，将会损失一大笔税款，并可能吸引投机者扰乱市场。

（二）税率设计不合理，计税依据死板

我国主要采用从价计征和从租计征，税率在全国统一。但全国各地的经济发展水平不同，如果都按同样的税率征税，不仅没有发挥促进公平的作用，反而加大了贫富差距，出现低房价高税额，高房价低税额的情况。同时，即使是在相同水平下，两种征税方式的差异也对纳税人造成了不公平。从价计征是基于房产原值的1.2%征税，而从租计征是对租金的12%征税，二者的征税比例相差十倍，这对租赁房产者极其不公。另外，我国对于房屋原值的定价是按房屋所有人买房时的价格来算，未考虑到通货膨胀以及房价大幅上涨的情况，这使得由于购买房产的时间不同，导致同样的房产可能会产生巨大的缴税差异。还有由于租房市场可能存在阴阳合同的情况，导致应交税费与实际所交税费并不一样等情况都不利于保证税收公平。

（三）征税环节存在漏洞

在中国现有的房地产税收中，开发和流通环节涉及多达七个税种，而保有环节仅有两个。故而保有环节的税负相对较低，这更加促使了房地产行业投机者的猖狂行为。在房地产开发建设中，土地出让金实际上不在税收范围内，城镇土地税则是政府向纳税人征收的公共服务费。两者并不等同。但对于纳税人来说，土地出让金是交给政府的土地使用费，城镇土地使用税也是交给政府的土地使用税，二者并无太大区别，存在重复征税的嫌疑，加重了纳税人的税负。

六、完善我国房地产税收制度的相关建议

（一）坚持宽税基、简税制、低税率原则

我国现今房地产税的征税范围较小，税基窄，在发挥其功能时作用有限，学术界对此提出可以扩大征税范围，将个人居民住房与农村土地房屋等房产也纳入征税范围，既为地方政府财政收入提供了一个稳定、持续不断的来源，也有利于保证地方政府对于目前房地产行业的监管效果，规范市场秩序，稳定房价。同时也要尽力简化税制，减少流转环节的征税流程，减少税负转嫁次数，避免各阶段递加成本以及重复征税。要做到税费合并，将土地出让金与房地产税合并，减少收费。当然，我们也要遵循低税率原则，尽量降低税率，减轻纳税人的税负，避免群众因税负过高产生抵触心理，保障政府税收征管工作的顺利推进。

（二）科学确定计税依据，灵活设计税率

各发达国家在税率的设计是根据各地当年的经济发展状况或房屋的实时评估价值，确定一个恰当的税率。税率的确定方式多种多样，如采用比例税率，累进税制度或比例税率与累进税相结合的方式。具体的设计方式也是从多方面考虑，包括住房档次的区别、房屋的面积和数量、房屋所处位置的差异等。我国可以适当借鉴，改变目前采用固定税率征税的情况，提高征税的合理性和灵活性。

（三）完善征税环节，明确各税种功能用途

国外较为成熟的房地产税制主要是对持有房屋进行征税，而我国当前的房地产税收系统却是一种重开发建设和交易环节，轻保有环节的状况，我国应对各税种进行整合，简化征税流程，减轻纳税人的负担。另外，要明确房地产税的功能定位，这样最大限度地发挥出房地产税的作用。例如，美国的功能定位是筹集地方财政收入，英国的功能定位主要是调节收入差距，日本的功能定位要是调控房价。我国应在确定目前房地产税主要功能定位时有所规划。

（四）借鉴优惠政策，完善配套设施

各发达国家已经为保证房地产税工作的顺利运行而设置了許多配套措施，有在征税之前先进行纳税人财产申报制度，相关数据信息的共享制度，对征税过程进行公示制度和对征税行为进行监督的纳税人投诉机制等。我国要建立一个全国联网的房地产登记平台，做到及时提供信息并确保税务部门与各部门之间的信息共享，全面掌握税源信息。其次，要建立统一的国家独立评估机构，加强房地产估价师的教育培训，建立评估师监督考核机制，最后，要成立评估复议机构，完善对评估结果不满意时的处理机制。

房地产税的改革关乎人民切身利益，面对今后改革道路，在实施过程中，要全面考虑中国国情，认识到情况的特殊性和改革任务的艰巨性，广泛学习他国优秀之处，分步骤实施，从简单到复杂，努力健全我国税法制度，使房地产税能够真实有效地起到作用。

参考文献：

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作者简介：

邓一（1982.5-），女，湖北，本科，讲师，湖北理工学院，研究方向经济法。